1. 처분개요

가. 청구인은 2012.2.7. OOO 외 12필지 토지 및 공장․단독주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO 주식회사에 OOO원에 양도하고, 2012.4.30. 2012년 귀속 양도소득세를 신고하였다가 2018.4.17. 쟁점부동산 양도시 임차인들에게 지급하였던 명도비 OOO원(이하 “쟁점명도비”라 한다)을 필요경비에 산입하여 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

나. 처분청은 쟁점명도비가 「소득세법」상 필요경비에 해당하지 않고, 실제 지급되었는지 여부도 확인되지 않는다고 보아 2018.6.21. 청구인에게 경정거부처분을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 쟁점부동산의 임차인인 주식회사 OOO 및 주식회사 OOO에 대한 권리․의무가 승계되지 않는 조건으로 양도계약을 하였고, 임차인들의 공장은 묵시적 갱신으로 임대만기일이 계속 연장되어 왔으며, 그 중 주택의 임대 만료일까지는 1년 6개월 정도가 남은 상태였다.

  또한 임차인들은 제조 업체로 공장설비 이전 및 조업중단으로 인한 손실이 상당히 큰 바, 이에 대한 손실보전 비용도 지급할 수 밖에 없었다.

 (2) 청구인은 쟁점부동산의 명도를 위하여 임차인들과 협상을 하였고, 공장설비 이전 및 영업손실보상금 등의 명목으로 2011.12.9. 주식회사 OOO로부터 영수증을 받고, 2012.1.5. 주식회사 OOO으로부터 합의각서 및 영수증을 받아, 각각 자기앞수표를 지급하였으며, 임차인들이 쟁점부동산을 명도한 이후에서야 청구인은 매수인으로부터 잔금을 2012.2.7.에 지급 받을 수 있었다.

  처분청은 쟁점명도비가 임차인들의 임차보증금에 비하면 과다하다는 의견이나, 주식회사 OOO은 보증금 OOO원에 월세 OOO원으로 연 6%를 적용한 환산보증금은 OOO원에 해당하여 지급된 명도비(OOO원)는 43%에 불과하고, 주식회사 OOO는 보증금 OOO원에 월세 OOO원으로 연 6%를 적용한 환산보증금은 OOO원에 해당하여 지급된 명도비(OOO원)는 20%에 불과하다.

 (3) 「소득세법」제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 163조 제5항에 양도가액에서 공제할 필요경비로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 규정되어 있는바, 청구인은 쟁점부동산의 명도의무 와 매수인의 쟁점부동산 철거 및 사용에 지장을 초래할 경우 손해를 배상하여야 하는 약정을 부담하고 있어, 부득히 쟁점명도비용을 지출할 수 밖에 없었고, 이는 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이므로 필요경비로 인정되어야 할 것이다.

  또한, 매매계약을 이행하기 위하여 지출하는 명도비용은 양도가액에 명도비용만큼 더하여 지급받는 것이 통상적이고, 명도비가 양도가액에 가산되나 필요경비로 차감되지 않는 것은 불합리하다 할 것이며, 2018.2.13. 개정된 세법에서도 명도비용을 필요경비로 인정하고 있으므로, 이 건 경정거부처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 「소득세법」은 열거주의 세목으로, 부동산 양도시 지출된 명도비는 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3․5항, 같은 법 시행규칙 제79조에 의하여 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비로 열거되어 있지 않고, 2018년에 관련 법이 개정되어 명도비가 필요경비로 인정되었으나, 이 건은 2012년 귀속으로 개정법 적용대상이 아니다.

  또한 개정된 법에서도 명도비를 필요경비로 인정하기 위해서는 ‘실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우’로 한정하고 있는바, 청구인은 쟁점명도비를 실제 지급한 사실이 금융증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 않으므로, 이 건 양도소득세의 필요경비로 인정하기는 어렵다.

 (2) 쟁점명도비용은 OOO원으로 쟁점부동산의 양도가액(OOO원)의 13% 차지하고, 주식회사 OOO에게 지급되었다고 주장하는 명도비(OOO원)는 임대보증금(OOO원)의 809%, 주식회사 OOO에 지급되었다고 주장하는 명도비(OOO원)는 임대보증금(OOO원)의 500%에 달한다.

OOO

  또한, 청구인은 쟁점부동산의 인도 의무를 이행하기 위하여 부득이 명도비용을 지출할 수밖에 없었다고 주장만 할뿐, 쟁점명도비용의 구체적인 산정 근거 및 내용을 제시하지 못하고 있고, 고액의 쟁점명도비용이 실제 지출한 사실도 확인되지 않는다.

 (3) 주식회사 OOO의 2011년 귀속 법인세 표준손익계산서상에 영업손실보상금 명목으로 OOO원이 회계처리되어 있으나 이 가액이 쟁점명도비와 관련이 있는지 여부가 확인되지 않고, 주식회사 OOO의 법인세 신고내역에는 관련 금원에 대한 회계처리 내역이 나타나지 않으며, 처분청이 주식회사 OOO 및 OOO에 소명 공문을 발송하였으나 두 법인 다 회신이 없었다.

  또한 청구인이 임차인들을 상대로 제기한 소송(OOO지방법원 2013.5.31. 선고 2012가합12266 판결)에서, 법원은 청구인이 쟁점부동산을 양도할 때 궁박한 상태에 처한 것으로 보이지 않는다는 취지의 판결을 한바, 이에 비추어 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도시 부득히 쟁점명도비를 지출한 것으로 보기 어려우므로, 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점명도비를 양도소득세의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

 다. 공증비용, 인지대 및 소개비

 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 (3) 소득세법 시행규칙 제79조 [양도자산의 필요경비 계산 등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 (4) 소득세법 시행령(2018.7.16. 대통령령 제29045호로 개정된 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

부칙 제19조(양도소득의 필요경비에 관한 적용례) 제163조 제3항 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. 다만, 자본적 지출액 등으로서 2016년 2월 16일 이전에 지출한 분은 대통령령 제26982호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제24조를 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다.

  (가) 청구인이 주장하는 쟁점명도비 등은 <표>와 같다.

OOO

  (나) 주식회사 OOO에 대한 영수증 및 수표내역은 살펴보면, 2011.12.9. OOO의 대리인 OOO는 일금 OOO원을 쟁점부동산에 대한 임차보증금 및 명도비용조로 정히 영수하고, 이중 임차보증금 반환금 OOO원 및 명도비용 OOO원이며, 명도일자 2011.12.19.로 나타난다.

   OOO이 2011.12.9. 발행한 OOO, OOO이 제출되었고, 2011.12.9. 청구인의 OOO에서 OOO원이 OOO에서 대체출금된 것으로 나타난다.

  (다) 주식회사 OOO에 대한 합의각서에, 2012.1.5. 명도비용 OOO원(임차보증금 포함)에 부동산을 명도하기로 서로 약정하고, 이 합의로서 본 건과 관련된 민․형사상 책임은 서로 묻지 않으며, 임대인이 제기한 본 건 관련 모든 소송은 취하고, 2012.1.5. 명도가 안될 경우 매매 건으로 인한 OOO측 및 소리방의 손해배상을 임차인이 민․형사상 책임을 지기로 한다는 내용이 나타난다.

   영수증에는 2011.12.12.․2011.12.19. 및 2012.1.5. 주식회사 OOO은 일금 OOO원․OOO원 및 OOO원을 쟁점부동산에 대한 명도(이사)비용으로 정히 영수한다고 기재되어 있다.

   지급자를 OOO으로 하여 2011.12.12.․2011.12.19.․2012.1.5. 발행한 OOO 및 OOO이 확인된다.

   또한, 2011.12.12. 청구인의 OOO에서 OOO원이, 2011.12.19. OOO원이, 2012.1.5. OOO원이 대체출금된 것으로 나타난다.

 (2) 쟁점부동산의 매도계약서(2011.11.4.)의 주요 내용은 아래와 같다.

OOO

 (3) 청구인이 주식회사 OOO 및 주식회사 OOO를 상대로 제기한 소송에 대한 판결서(OOO지방법원 2013.5.31. 선고 2012가합12266 판결 확정)의 주요 내용은 아래와 같다.

OOO

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임차인들을 상대로 쟁점명도비 중 임차보증금의 범위를 벗어난 부분은 불공정한 법률행위에 해당한다는 취지의 소송을 제기하였는바, 쟁점명도비가 쟁점부동산의 양도시 부득히 지출된 비용이라면 위 소송을 제기할 이유가 없어 보이고, 쟁점명도비의 금액도 부동산의 양도가액 및 임대보증금 등에 비추어 과다해 보이므로, 이 금액은 명도비 이외에 다른 성격의 금액도 포함된 것으로 보이는 점, 위 소송에서 청구인은 부동산 양도당시 궁박한 상태는 아니었다는 취지의 판결이 있었고, 청구인이 쟁점부동산을 고가에 매도하기 위하여 임차인들에게 임의로 금원을 지불한 것으로 보이며, 명도비는 양도계약과 별개로 청구인과 임차인들 간의 임대차계약과 관련하여 지출된 금전 성격으로 보아야 할 것으로 판단된다.

  반면에 청구인은 쟁점부동산의 명도의무와 매수인의 부동산 철거 및 사용에 지장을 초래할 경우 손해를 배상을 하여야 하는 약정을 부담하고 있었는바, 명도비를 지급하고서라도 쟁점부동산을 신속히 임차인들로부터 명도 받을 필요가 있었던 것으로 보이고, 주식회사 OOO의 경우는 2011년에 영업손실보상금으로 OOO원을 신고한 것으로 나타나, 이 금액은 쟁점부동산의 양도로 인하여 임차인이 영업상 입은 손실을 보상받은 것으로 인정되므로, 쟁점명도비 중 OOO원은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보아 필요경비로 인정되어야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.