1. 처분개요

가. 처분청은 청구인이 1999.10.27. OOO으로부터 취득한 OOO대 496㎡ 및 같은 리 OOO도로 1,380㎡(2005.1.25. 임야에서 도로로 지목이 변경되었음)의 지분 1380분의 165(두 필지의 토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 보유하다가 2017.4.24. OOO에게 OOO만원에 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하자 쟁점토지 취득가액을 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액으로 계산한 가액인 OOO으로 산정하여 2018.12.19. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.7. 이의신청을 거쳐 2019.8.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  청구인이 이의신청시 제시한 쟁점토지의 취득계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 진실된 계약서이고, 거래대금의 대부분도 계좌이체로 지급하였으므로 쟁점토지의 취득가액을 쟁점계약서상의 가액인 OOO만원으로 보아야 한다.

 (1) OOO폐쇄등기부 등본에 의하면, 임야 16,321㎡가 청구인이 쟁점토지를 취득한 1999.10.27.에 쟁점토지의 지번 등으로 이기된 것으로 나타나고, 쟁점토지의 지목이 2003.7.30.로 변경된 것은 당시 해당 지역이 임야와 계곡지역이었고 바로 오솔길 건너에는 OOO(양도인 OOO의 사돈)가 카페를 운영하면서 취득 당시에 이미 쟁점토지의 정지작업이 되어 있었기 때문이다. 이러한 이유로 쟁점토지의 지목을 주택부지와 도로로 기록하고 일반 매매가액보다 몇 배 이상의 금액으로 취득한 것이다.

 (2) 쟁점토지의 매매대금 OOO등기부등본상 양수인인 청구인으로부터 등기부등본상 양도인인 OOO에게 지급된 것에 대하여 살펴보면, 평소 부부공동자금으로 관리하던 OOO의 사돈이며, 취득계약서상 OOO의 대리인인 OOO의 형임)에게 1999.8.23., 1999.9.3., 1999.10.16.에 걸쳐 총 OOO직접 이체하였고 나머지 잔액 OOO계약금으로 지급하였다. 이러한 매매대금 수수여부에 대하여 2019.2.12. 매도인의 대리인인 OOO면담에서 재차 사실확인을 하였고, 이는 등기부등본상 청구인이 증여가 아닌 매매를 원인으로 취득하였음이 기록되어 있는 것과도 일치된다.

 또한, 쟁점계약서상의 중도금 등의 지급일자와 실제 계좌이체일자를 비교해 보면, 계약금이 3일 먼저 입금되고 중도금이 1일 늦게 입금되었으나, 이는 매매당사자간 상호신뢰를 근거로 하여 유선상으로 상호동의를 하였기 때문으로 쟁점계약서의 신뢰를 완전히 손상하였다고 할 수 없다.

 (3) 쟁점계약서상의 매수인이 청구인이 아닌 OOO(청구인의 배우자)으로 기록 된 것은 1999.8.26. 쟁점계약서 작성시 대금지급 등과 혼동하여 부부관계를 감안하고 제3자에 대한 별도의 위임장 없이 OOO이 날인하였기 때문이다.

  이 점에 대하여 처분청은 계약서의 단서조항이라도 있어야 한다는 의견이나, 매도인인 OOO과 대금수취인인 OOO는 사돈관계인 인척이었고 추가로 제출된 사실관계 확인서에 의하면 수취한 대금으로 OOO가 함께 부근 임야의 개발공사를 추진하였다고 진술하고 있으므로 임야의 매매가 허구적으로 성립된 것이라고 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

 청구인이 제시한 쟁점계약서를 실지계약서로 보기 어렵고, 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

 (1) 처분청은 청구인에게 쟁점토지의 양도와 관련하여 자료제출요구 및 과세예고를 하였음에도 불구하고 수개월간 해명자료를 제출하지 않다가 불복청구기한 도과 3일전에 이의신청을 접수하며 청구인의 배우자 OOO명의로 작성된 쟁점계약서와 금융증빙을 제출하였고, 국세청 문서감정 결과 매매계약서의 작성시기는 판단불명으로 확인되었다.

 (2) 쟁점계약서는 1999.8.26. 작성된 것으로 나타나고, 부동산의 표시에는 OOO중 주택부지 6호(150평), 도로 50평(공용면적)”으로 기재되어 있는데, 쟁점토지는 OOO(지목 : 임야)로 1999.10.8. 등록전환 및 분할(본번에 83～99를 부합)된 것으로 쟁점토지의 지목이 임야에서 대 및 도로로 지목변경된 것은 2003.7.30.이므로 계약서 작성일인 1999.8.26. 당시 쟁점토지는 임야로 확인됨에도 불구하고 청구인이 제출한 계약서상에는 주택부지와 도로로 기재되어 있다.

  또한 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면 1999.10.18. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권이전등기가 완료되었는데 반해, 쟁점계약서상의 매매계약일은 1999.8.26.로 서로 일치하지 않는다.

 (3) 쟁점계약서와 금융거래내역을 비교한 내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점계약서와 금융거래내역의 비교

(단위 : 원)

  청구인은 이의신청서에서 OOO만원을 직접 계좌이체하고 잔액 OOO만원을 계약금으로 지급하였다고 주장하나, 쟁점계약서상 계약금이 OOO만원으로 청구인의 주장과 금융거래내역이 일치하지 않고, 청구인이 제출한 금융거래내역에는 거래대금이 제3자인 OOO(등기부등본상의 쟁점토지 소유주인 OOO의 대리인인 OOO의 형)의 계좌로 입금되었는데, 부동산 거래시 매도인이 아닌 타인 명의의 계좌를 사용할 경우 부동산 매매계약서상에 단서조항을 작성하는 것이 일반적인 거래관행일 것이나 이와 관련한 어떠한 단서조항도 없다.

따라서 청구인의 배우자인 OOO과 제3자인 OOO사이에 자금거래가 있었던 것은 사실이나 이 자금이 쟁점토지를 취득하기 위한 자금이었다고 볼만한 명백한 근거가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

 제176조의2(추계결정 및 경정) ①법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점계약서에 기재되어 있는 OOO폐쇄등기부등본 상의 지목변경 및 지번분할 등의 내역은 다음과 같다.

 (2) 쟁점토지의 등기부등본 상의 지목 및 면적변경 내역은 아래 <표2>․<표3>과 같다.

 <표2> OOO변경내역

 <표3> OOO변경내역

 (3) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

  (가) 처분청은 쟁점계약서의 작성시기를 확인하기 위하여 OOO지방국세청 첨단탈세방지담당관실에 문서감정을 의뢰하여 2019.4.12. 감정결과를 회신받았는바, 동 문서감정서에는 ‘쟁점계약서의 검은색 필기구로 기재된 표기 부위 ‘가～다’를 채취하여 2-phenoxy ethanol의 검출여부 확인시험 결과 흔적으로 검출됨에 따라 본 감정자료의 잉크성분 분석에 따른 작성시기는 판단불명임’이란 내용이 나타난다.

  (나) 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 개별공시지가 내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 쟁점토지의 개별공시지가 내역

(단위 : 원)

  (다) 쟁점토지의 매도인 및 관련인의 사업이력은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 매도인 및 관련인 총사업내역

 (4) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO만원이라고 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하고 있다.

  (가) 쟁점계약서(1999.8.26.)의 주요내용은 다음과 같다.

  (나) OOO(쟁점토지의 양도자), OOO(OOO의 매형) 및 OOO(OOO의 남동생)의 사실관계 확인서(2019.3.20.)에는 ‘본인들은 1999년에 OOO소유의 OOO내 전원주택 부지 8필지(도로포함 각 200평)를 허가받아 서로 협조하기로 하고 개발을 하였다. 개발과정에서 공사자금이 부족하여 허가도면에 번호를 만들어 6호 부지 현재 OOO부지 150평, 도로 50평을 대금 OOO만원을 받고 OOO에게 매도하였다. 대리매매 계약자인 OOO은 토지 소유주 OOO의 친매형으로 매매 및 공사를 도와주었고 실제 공사는 OOO의 친동생인 OOO가 맡아 하여 서로 협력관계에 있었다. 매매과정에서 원활한 공사를 위하여 OOO과 토지매매대금을 실제 공사자인 OOO에게 직접 지급하기로 하고 OOO1999.8.23. 가계약금 OOO만원 통장입금, 1999.8.26. 정식 매매계약서 체결시 계약금 현금 OOO직접 지급, 1999.9.3. 중도금 OOO통장입금, 1999.9.16. 잔금 OOO통장입금, 최종잔금은 준공후 1999.10.27.경 등기이전시 현금 OOO직접지급, 총 OOO을 OOO에게 지급하였다’는 내용이 나타난다.

  (다) 청구인의 배우자 OOO명의의 OOO은행 계좌OOO거래내역은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 계좌 거래내역

(단위 : 원)

 (5)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점계약서상의 매매대금 OOO이 쟁점계약서상의 계약금 및 중도금 등의 지급시기와 비슷한 시점에 쟁점토지의 매도인의 사돈인 OOO계좌로 입금된 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시에 이미 주택용지와 도로로 개발된 상태였다고 주장하고 있고 실제 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후에 지목이 임야에서 대와 도로로 변경되었는바, 쟁점계약서의 매매금액이 실지거래가액이라는 청구인의 주장이 신빙성이 있다고 볼 수 있는 점, 쟁점토지의 양도자인 OOO등도 쟁점토지의 매매가액이 OOO만원임을 인정하고 있는 점 등에 비추어 보아 쟁점계약서를 허위의 계약서로 보기는 어렵다고 판단된다.

 다만, 쟁점계약서의 매수인은 청구인이 아니라 청구인의 배우자 OOO이고, 매도인도 OOO이 아닌 대리인 OOO으로 나타나며 매매대금이라고 주장하는 자금도 OOO에서 OOO에게 이체된 점 등에 비추어 그 자금이 쟁점토지의 거래대금인지 확인이 필요하므로 처분청은 청구인의 배우자 OOO이 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였다는 OOO이 실제 쟁점토지의 취득대가로 지급한 것인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.