[주 문]

 OOO세무서장이 2018.12.17. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 취득가액을 OOO으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.6.29. 취득하여 인쇄업에 사용하던 OOO토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2017.3.3. 양도하고, 2017.5.31. 양도가액을 OOO으로, 취득가액을 환산취득가액인 OOO으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 신고납부하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 상기 양도거래에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점부동산의 전소유자인 OOO(이하 OOO라 한다)의 양도가액 OOO쟁점부동산의 취득가액임이 확인됨에 따라, 취득가액을 청구인이 당초 신고한 환산취득가액이 아닌 OOO의 양도가액으로 양도차익을 재계산하여 양도소득세 경정결의서(안)을 처분청에 통보하였고, 처분청은 2018.12.17. 2017년 귀속 양도소득세 OOO경정고지(이하 “쟁점처분”이라 한다) 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) (주위적 청구) 처분청이 과세근거로 삼은 취득시 매매계약서 및 거래사실확인서(이하 “매매계약서등”이라 한다)는 그 신뢰성을 뒷받침할 객관적인 금융증빙 등이 없어 실지거래가액이 확인된 경우에 해당하지 아니하므로, 청구인이 환산취득가액을 적용한 당초 신고는 정당하다.

  (가)「소득세법」에서 정한 실지거래가액의 적용 요건은 다음과 같다.

   1)「소득세법」제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제12항에 따라 양도차익을 계산할 때 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액을 적용하고, 다만 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 시행령 제176조의2를 준용하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용한다.

   2) 한편 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항의 규정에 따라 취득가액에 실지거래가액을 적용하는 경우로서, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부매매계약서영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용한다.

   3) 따라서 취득가액 산정은 원칙적으로 장부매매계약서영수증 기타 증빙서류 등의 검토를 통해 실지거래가액을 확인하는 절차가 필수적으로 필요하고, 이를 통해 실지거래가액을 인정 또는 확인하지 못하는 경우에는 관련 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하여야 한다.

  (나) 조세심판원 결정례 및 법원의 판례에서 실지거래가액이 불분명한 경우로 판단한 사례는 다음과 같다.

   1) 매매계약서가 존재하더라도 계약서 내용을 신뢰할 수 없고, 실지양도가액이 확인되지 않을 경우 추계 과세는 적법하고(서울행정법원 2014.5.28. 선고 2014구단109 판결), 계좌이체 내역 등 객관적인 증빙에 의하여 지급 사실이 확인되지 아니하고, 매매계약서가 중개인이 없이 쌍방합의로 작성된 경우에 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 과세한 처분은 정당하다(조심 2009중3605, 2009.11.30.).

   2) 양도가액은 기준시가, 감정가액과 비교하여도 신뢰할 수 없으므로 실지양도가액은 증빙서류에 의하여 확인될 수 없는 경우에 해당하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 수 있고(부산지방법원 2008.1.17. 선고 2006구합3569 판결), 납세자가 취득가액과 관련하여 실지거래가액의 증빙으로 매매계약서와 영수증 등을 제출하였으나 과세관청이 위와 같은 매매계약서 등의 기재내용이 신뢰성이 없고 달리 그 실지양도가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우에 해당한다고 보아 그 취득가액을 환산취득가액으로 결정하였다(수원지방법원 2017.5.31. 선고 2016구단8122 판결).

   3) 실지거래가액은 쌍방이 작성한 매매계약서나 금융계좌내역과 같은 객관적인 증빙 등에 의하여 뒷받침되어야 하고(수원지방법원 2017.4.26. 선고 2016구단6133 판결), 부동산매매계약서, 매수인의 거래사실확인서 등만으로는 거래사실을 신뢰하기 어렵다고 보았다(국심 2000서0603, 2000.10.11.).

   4) 검인계약서 가액보다 많은 금액을 취득대금으로 지불하였다고 보이고, 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 환산취득가액을 적용한 처분은 타당하다고 결정하였다(조심 2016부3562, 2016.12.26.).

  (다) 납세자가 취득가액을 환산취득가액으로 신고한 경우, 취득가액에 대한 실지거래가액이 인정 또는 확인된다는 입증책임은 대법원 판례(아래 <표1>)에 따라 과세관청에 있다.

<표1> 대법원 2016.6.10. 선고 2016두34356 판결

  (라) 처분청의 과세근거가 되는 매매계약서등은 구체적인 대금 지급이 입증되지 않았고, 기재되어 있는 거래가액이 취득 당시 기준시가보다 현저하게 낮으므로 신뢰성이 없다.

   1) 매매계약서등에 기재된 계약일 및 잔금지급일(명도일) 등은 부동산등기부등본에 기재된 원인일(계약일) 및 소유권이전등기일과 아래 <표2>와 같이 그 거래일자가 상이한바,「부동산등기특별조치법」제3조에 따라 매매계약서상 거래일자와 등기부등본에 등재된 ‘원인일’ 및 ‘접수일’의 일자는 정확히 일치하여야 하고,

 처분청이 제시한 매매계약서는 검인계약서도 아닌 중개인이 없는 쌍방 사이에 임의로 작성한 계약서로, 당해 계약서가 신뢰성이 없다는 사실이 직접적으로 확인된다.

<표2> 매매계약서와 등기부등본상 거래일자

   2) 쟁점부동산의 취득 당시 기준시가(토지 개별공시지가 + 건물 기준시가)는 아래 <표3>과 같이 매매계약서등에 기재된 가액을 초과하고 있는바, 통상적으로 기준시가는 거래가액(시가)의 60～70%선으로 산정되어 고시되고 있고, 쟁점부동산의 취득시기에는 1997년 외환위기를 거치고 난 후로 부동산 가격이 상승하고 있는 추세인 점으로 보아 기준시가 보다 훨씬 적은 금액으로 거래하는 것은 일반적인 사회통념에 맞지 않다.

<표3> 매매계약서상 가액과 기준시가 비교

(단위 : 천원, %)

   3) 처분청은 실지거래가액의 확인을 위해 청구인과 OOO의 금융거래 내역을 조회한 사실이 있는데, 당해 조회 결과 매매계약서상 계약금, 중도금 및 잔금 지급일과 일치하는 금융거래내역은 확인되지 않았다. 즉 매매계약서등에는 2001.5.20. OOO2001.6.12. OOO2001.6.20. OOO지급하기로 기재되어 있으나 처분청이 조사한 금융거래내역은 위 매매계약서등 기재내역과 일치하지 않는다.

   4) 반면에 등기부등본상 등기원인일(계약일)인 2001.5.10.의 하루 전날인 2001.5.9. 청구인의 계좌에서 OOO천만원이 수표로 출금되어 2001.5.10. 실제 계약금으로 지급된 것으로 보이고, 등기접수일인 2001.6.29.에 청구인계좌에서 출금된 대부분의 금액은 잔금으로 지급된 것으로 보는 것이 거래정황상 합리적이므로 처분청이 과세근거로 삼은 매매계약서등은 신뢰성이 없다고 할 것이다.

   5) 청구인이 취득하기 이전에 쟁점부동산에 설정된 근저당권은 2001.5.17. 및 2001.6.29. 두 번에 걸쳐서 해지되었고, 당해 해지일로 볼 때 계약금 및 중도금의 지급은 2001.5.17. 이전에 지급된 것으로 추정되며, 통상적인 근저당 설정비율이 차입금의 130%인 점을 고려하면 OOO가 청구인으로부터 받은 자금으로 약 OOO천만원의 근저당채무를 변제한 것으로 볼 수 있는바, 이 또한 매매계약서등의 신뢰성을 하락시키는 요인에 해당한다고 볼 수 있다.

 (2) (예비적 청구) 처분청이 실지취득가액의 결정을 위한 금융거래 조사를 통해 확인된, 청구인의 계좌에서 출금된 금액 OOO을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하여야 한다.

  (가) 2001년 5월 계약금 등으로 약 OOO억원 정도가 지급된 것으로 추정[쟁점부동산에 설정된 근저당권(설정액 OOO)이 2001.5.17. 해지되었다]되나, 금융거래로 지급이 확인된 금액은 OOO천원이다.

  (나) 청구인은 취득 당시 잔금의 일부인 OOO에게 지급하였는바, OOO은 청구인이 OOO을 운영하면서 개설한 사업용계좌(마이너스통장)를 통해서 지급이 확인되고, OOO천만원은 쟁점부동산을 담보로 OOO은행에서 차입한 금원으로 OOO은행에서 OOO에게 직접 지급하였다.

  (다) 청구인은 나머지 잔금 OOO천원을 취득 이후 지급하였는바, 당시 보유현금 및 차입금을 통해서도 잔금을 지급하기가 어려워 자금의 여유가 생길 때마다 이를 틈틈이 상환하였다.

   1) 1차적으로 2001년 7월부터 2010년 2월까지 사업을 통해 벌어들인 수익으로 거의 매월 OOO백만원에서 OOO백만원을 상환하였는데, 당해 금액이 OOO천원이고, 2003.7.3.에는 OOO천원을 수표를 발행하여 지급하였다.

   2) 또한, 매매대금 전부를 지급하지 못한 것에 대해 OOO의 요청으로 2004.12.20. 쟁점부동산에 OOO억원의 근저당을 설정(채권자 OOO는 전전소유자 OOO의 배우자이고, 전소유자 OOO는 OOO와고종사촌 관계이다)하였고, 당해 금액은 2010.3.2. 수표 OOO백만원으로 지급하여 근저당 해지 및 거래관계가 최종적으로 종료되었다.

  (라)「국세기본법 기본통칙」제14-0…5에 따라 거래의 실지내용은 상거래 관례, 구체적인 증빙, 거래 당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하도록 규정하고 있는바, 통상적으로 매매대금은 계약일과 소유권 이전 등기일 전후로 지급되고, 전소유자 근저당채무는 매수자로부터 지급받은 대금으로 상환되며, 미지급금에 대해 OOO친족인 OOO를 채권자로 하여 근저당권을 설정 후 이를 상환한 것은 합리적이므로 금융거래조사를 통해 확인된 OOO천원을 실지거래가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) (주위적 청구) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 확인한 매매계약서등을 근거로 한 쟁점처분은 타당하다.

  (가)「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목은 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하고, 같은 조 제7항은 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,

 같은 법 시행령 제163조 제11항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 거주자가 부동산 취득시「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법으로 규정하고 있으며,

 같은 법 시행규칙 제79조 제3항에서 “기획재정부령으로 정하는 방법”이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항에 따라 신고한 실제거래가액을 관할 세무서장이 확인하는 방법으로 정하고 있는바,

 위 법 규정의 요지는 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 관할 세무서장이 확인하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액을 본다는 것으로, 일련의 자산 양도 단계에서 (양도자의) 양도가액과 (양수자의) 취득가액을 일치시키고, 매수자가 취득 당시 확인한 내용을 (당해 매수자가) 해당 자산을 양도할 때에도 적용하기 위함이다.

  (나) 쟁점부동산의 전소유자 OOO에 대한 양도소득세 신고 및 세무조사와 관련하여 관할 세무서장은 매수자인 청구인에게 거래사실 확인을 요청하였는데, 청구인은 이 사건 취득가액을 매매계약서와 동일한 OOO천원임을 확인하고, 그 확인서에 인적사항, 전화번호, 핸드폰번호를 기재하고 청구인의 인감을 날인하여 세무공무원에게 제출한 사실이 있다.

  (다) 청구인이 쟁점부동산의 취득 당시 실제거래가격을 확인한 사실이 있음이 인정되는바(거래사실확인서에 대해서는 청구인도 부인하고 있지 않다), 처분청이 이러한 사실에 근거하여 관련 법 규정에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 매매계약서등에 기재된 거래가액으로 한 처분은 적법하다.

  (라) 청구인은 매매계약서등이 객관적인 금융증빙 등 신뢰성을 뒷받침 할 수 없으므로 실지취득가액이 아닌 환산취득가액을 적용해야 한다고 주장하나, 이는 다음과 같은 이유로 타당하지 않다.

   1) 사문서는 본인 또는 대리인의 서명, 날인 또는 무인이 있는 때에는 진실한 것으로 추정되므로, 사문서의 작성명의인이 당해 문서에 날인한 인영 부분의 성립을 인정하는 경우에는 반증으로 그러한 추정이 번복되는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 그 문서 전체에 관한 진실성이 추정된다.

   2) 매매계약서와 거래사실확인서 상의 거래대금이 동일하고 청구인도 취득 당시 이를 확인한 사실이 있다.

   3) 부동산 거래가액은 거래 당사자 간의 계약에 의한 것으로 토지의 개별공시지가 보다 적다고 이를 부정할 수는 없다.

   4) 청구인이 제시한 금융거래내역은 일부 거래만 발췌된 것이고, 대부분의 거래가 수표현금으로 출금되어, 당해 금융거래내역이 쟁점부동산의 취득자금과 관련이 있다는 근거가 될 수 없다.

   5) 쟁점부동산을 담보로 한 근저당권의 설정해지내역 역시 추정에 의한 것으로 이 또한 매매계약서상 거래가액을 부정할 수 있는 근거가 될 수 없다.

   6) OOO는 취득 후 1년 이내의 양도에 해당되어 양도가액을 실지거래가액으로 신고하여야 하는바(2016.1.19. 법률 제13797호로 개정되기 전「소득세법」제96조 제2항 제4호), 과세관청이 OOO대한 세무조사 후 OOO신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하였다.

  (마) 청구인이 인적사항, 전화번호, 핸드폰번호을 기재하고 인감을 날인한 매매계약서 및 거래사실확인서에 기재된 내용이 오히려 더 신뢰성 있다할 것이므로, 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인된 이상 청구인이 주장하는 환산취득가액을 적용할 수 없고, 확인된 실지거래가액을 근거로 한 쟁점처분은 아무런 잘못이 없다.

 (2) (예비적 청구) 청구인이 주장하는 실지 취득가액 OOO천원은 관련된 근거자료의 제시 없이 추정에 의한 것으로, 문서 전체에 관한 진실성이 추정되는 매매계약서등에 기재된 OOO천원을 실지취득가액으로 결정한 쟁점처분은 타당하다.

  (가) 청구인의 예비적 청구는 추가적인 근거자료 제시 없이 기존 심판청구서에서 주장한 바와 다른 내용이 없고, 청구인은 “전 소유자 및 청구인의 금융거래 내역 중 현금수표출금 내역과 근저당 설정해지 내역으로 보아 실지취득가액은 OOO천원 정도 추정된다”라고 주장하고 있으나,

 처분청이 확정한 쟁점부동산의 취득가액은 매매계약서등을 통해 여러 차례 확인되었고, 전 소유자와 청구인 역시 이를 확인하였는바, 쟁점처분에 이르러서야 청구인이 이를 부인하는 것은 처분청은 도저히 그 의도를 알 수 없다.

  (나) 청구인의 예비적 청구 이유는 전부 추정에 의한 것으로, 청구인은 청구인 또는 전소유자 계좌에서 현금수표가 출금된 것과 근저당 설정해지된 것만으로 이 모두가 쟁점부동산의 실지 취득가액이라고 주장하고 있으나,

 일반적으로 출금된 수표가 부동산 취득에 사용되었다라고 주장하기 위해서는 수표의 귀속, 즉 ‘수표의 배서’ 내역 등에 의해 뒷받침 되어야 하고(현금출금은 확인이 거의 불가능하다), 근저당 설정해지 내역 역시 금융기관 또는 전 소유자 및 청구인 사이의 자료 등에 의해서 어떻게 설정되고 해지된 것인지가 증명되어야 하나, 청구인은 이러한 자료에 대해서는 전혀 입증하지 못하고 있다.

  (다) 오히려 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인한 사실이 있는바,「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조 제11항 제2호, 같은 법 시행규칙 제79조 제3항에 따른 규정 취지와 사문서는 추정이 번복되는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 그 문서 전체에 관한 진실성이 추정되는 점 등에 비추어 처분청이 매매계약서등에 기재된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 한 쟁점처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 실제 취득가액이 확인되지 않으므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

 ② (환산취득가액과 매매계약서등 거래가액을 적용하지 않는 경우) 쟁점부동산의 취득가액을 얼마로 할 것인지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부 개정되기 전의 것)

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

  가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

  나. (생략)

  다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

  가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

  나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 일부 개정되기 전의 것)

제89조【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

 (3) 소득세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제604호로 일부 개정되기 전의 것)

제79조【양도자산의 필요경비 계산등】③ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조 제1항에 따라 신고(「주택법」 제80조의2에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.

 (4) 부동산등기특별조치법(2000.1.21. 법률 제6183호로 일부 개정된 것)

제3조【계약서등의 검인에 대한 특례】① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)·군수(이하 "市長등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

3. 계약연월일

4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청이 제시한 자료에 다음과 같은 사실관계가 나타난다.

  (가) 2006년 11월경 OOO에 대한 양도소득세 세무조사 결과는 아래 <그림1>과 같다.

<그림1> OOO에 대한 세무조사 결과

  (나) 처분청은 취득가액을 매매계약서등에 기재된 OOO으로 확인하였는데, 관련 세무조사 결과는 아래 <그림2>와 같다.

<그림2> 청구인에 대한 조사 내용

  (다) OOO가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서과 거래사실확인서의 사본은 각각 아래 <그림3>, <그림4>와 같고, 과세관청이 2016년 당해 신고내역에 대한 조사시 청구인이 제출한 거래사실확인서 사본은 아래 <그림5>와 같다.

<그림3> 매매계약서

<그림4> 거래사실확인서(2001년)

<그림5> 거래사실확인서(2006년)

 (2) 청구인이 제출한 자료에 나타난 사실관계는 다음과 같다.

  (가) 양도소득세 신고서상 양도차익 산정내역, 신고내역과 쟁점처분 내역의 비교표는 다음과 같다.

   1) 취득가액을 환산취득가액으로 신고한 양도소득세 신고내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 양도차익 신고내역

(단위 : 천원)

   2) 양도소득세신고서상 신고내역과 쟁점처분에 따른 경정내역은 아래 <표5>와 같다(양도가액은 OOO백만원으로 동일).

<표5> 신고내역과 경정내역 비교

(단위 : 천원)

  (나) 쟁점부동산 중 토지의 등기사항전부증명서에 기재된 내용은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 토지 등기사항전부증명서 기재내용

  (다) 쟁점부동산 중 토지의 취득 무렵(1998년부터 2001년)의 개별공시지가 변동 추이는 아래 <표7>과 같다.

<표7> 토지의 개별공시지가 변동 추이

(단위 : 원)

  (라) 인터넷매체 OOO에서 공시지가 시세반영률을 분석하여 2018.12.26. 게재한 기사 “공시지가 조작 중단하라(경실련, 공시지가 변화비교 분석)”의 주요 내용은 아래 <표8>과 같고, 당해 기사를 반영하여 시가 반영률을 60～80%로 추정하였을 때 쟁점부동산의 추정가격은 아래 <표9>와 같다.

<표8> 공시지가 시세반영률 관련 기사 주요 내용

<표9> 기준시가의 시가 반영률에 따른 쟁점부동산의 추정가격

(단위 : 천원)

  (마) 청구인이 OOO에게 OOO천원을 지급하였다고 주장하는 금융거래내역 다음과 같다.

   1) 청구인의 매매대금 지급내역은 아래 <표10>과 같다.

<표10> 청구인 주장에 따른 대금지급내역

(단위 : 천원)

   2) 2003.7.30. 청구인 명의 OOO에서 자기앞수표OOO이 발행되었고, 통장상 당해 거래 우측에 수기로 OOO로 기재되어 있다.

   3) 2010.3.2. OOO에서 발행된 자기앞수표 OOO사본은 아래 <그림6>과 같고, 사본 여백에 “2010年 3月 2日 OOO지불한 자기앞수표”라는 메모가 기재되어 있다.

<그림6> 자기앞수표 사본

 (3) 우리 원에서 확인한 사항은 다음과 같다.

  (가) 취득가액을 실지거래가액으로 계산함에 있어「소득세법」제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산[부동산(토지건물), 부동산에 관한 권리]을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 일정한 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우 이를 그 거주자(양도자)의 취득 당시 실지거래가액으로 보는바, 관련 규정의 개정연혁은 다음과 같다(국세청 양도소득세 집행기준 97-163-48 참조).

   1) 규정 신설시(2000.1.1. 시행) 관련 법령은 아래 <표11>과 같다.

<표11> 규정 신설시 관련 법령

   2) 2002.7.1. 부동산양도 신고제도(구「소득세법 시행령」제224조 관련) 폐지에 따른 개정법령은 아래 <표12>와 같다.

<표12> 부동산양도 신고제도 폐지에 따른 개정 법령

   3) 2006.1.1. 적용대상을 모든 부동산(토지, 건물)과 부동산에 관한 권리로 확대 시행과 관련된 개정법령은 아래 <표13>과 같다.

<표13> 부동산과 부동산에 관한 권리로 확대 시행 관련 개정 법령

   4) 2007.2.28. 이후부터 부동산거래 신고시 실가 확인 방법의 경우에도 취득가액 의제(현행 규정)하도록 신설하여 인감증명서 제출 확인제도와 병행 시행과 관련된 개정법령은 아래 <표14>와 같다.

<표14> 부동산거래 신고시 실가확인 방법 도입

   5) 2010.1.1. 이후부터는 인감증명서 제출 확인에 의한 전소유자 취득가액 의제의 폐지와 관련된 개정법령은 아래 <표15>와 같다.

<표15> 인감증명서 제출확인 방법 폐지 관련 개정 법령

  (나) 부동산 관련 법규에서 부동산거래 신고제도의 도입 및 개정연혁은 다음과 같다.

   1) 부동산거래 신고제도 도입과 관련된 법 개정이유, 주요 내용 및 관련 법조항은 아래 <표16>과 같다.

<표16> 부동산거래 신고제도 도입

   2) 부동산거래 신고제도 개정 연혁은 다음과 같다.

    가) 2014.1.28. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에서 분리하여「부동산 거래신고에 관한 법률」을 제정(2014.1.28. 법률 제12376호, 시행 2014.7.29.)하고, 종전 법률은 제명을 「공인중개사법」으로 개정(2014.1.28. 법률 제12374호, 시행 2016.1.29.) 하였다.

    나) 2016.1.19. 위「부동산 거래신고에 관한 법률」과 「외국인토지법」을 폐지하고, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」을 제정(2016.1.19. 법률 제13797, 시행 2017.1.20.)하여, 제3조에 ‘부동산 거래의 신고’ 에 대한 규정을 두었다.

  (다) 청구인이 영위하는 인쇄업체인 OOO2000년2001년 과세기간 표준대차대조표상 토지와 건물의 기재내역은 아래 <표17>과 같다.

<표17> 토지와 건물 기재내역

(단위 : 천원)

 (4)「소득세법」제97조 제7항은 “자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다”고 규정하고 있어 거주자가 양도한 자산을 취득할 당시 취득가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 양도한 자산의 취득가액으로 본다는 규정으로 그 적용요건을 엄격하게 해석하여야 하는데,

 같은 법 시행령 제163조 제11항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 거주자가 부동산 취득시「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법으로 규정하고 있으나, 부동산거래 신고제도는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조를 최초 규정한「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 관한 법률(2005.7.29. 법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제27조에 따라 2006.1.30.부터 시작되었고,

 한편, 양도자가 전소유자의 부동산양도신고에 있어서 인감증명서를 제출하는 방법으로 전소유자의 양도가액을 확인하는 경우에 당해 확인된 가액을 양도자의 취득가액으로 보는 규정은 구「소득세법」(1999.12.28. 법률 제6051호로 일부 개정된 것) 제97조 제7항에 도입되어 최초 적용대상을 같은 법 제96조 제1항 제1호에 따른 고급주택에 한정하였다가, 2006.1.1. 적용대상을 모든 부동산(토지, 건물)과 부동산에 관한 권리로 확대하는 것으로 개정(2005.12.31. 법률 제7837호로 일부 개정) 되어,

 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시점인 2001년 6월에는 부동산 관계 법령에 따른 부동산 거래 신고제도가 도입되지 않았고, 쟁점부동산은 고급주택이 아니므로 인감증명서를 제출하는 방법으로 전소유자의 양도가액을 확인하는 방법의 적용대상 또한 아닌바, 이 건에「소득세법」제97조 제7항을 바로 적용 할 수는 없다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 쟁점①과 쟁점②를 살펴본다.

  (가) 처분청은 청구인이 확인한 매매계약서상 거래가액 OOO쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다는 의견이나, 처분청이 제시한 매매계약서는 검인계약서가 아니고, 중개인이 없어 거래 당사자가 임의로 작성한 계약서로 보이는 점, 매매계약서등에 기재된 거래가액 OOO쟁점부동산의 토지 기준시가 OOO에 비해 낮고, 사업용으로 사용된 쟁점부동산의 토지 장부가액이 OOO으로 계상된 점, 청구인의 계좌의 출금거래 또는 쟁점부동산을 담보로 일으킨 대출거래의 거래시점이 처분청이 제시한 매매계약서등 거래일자와 일치하지 않는 반면에, 쟁점부동산의 등기부등본상 등기원인일(계약일)인 2001.5.10.의 전날인 2001.5.9., 등기접수일인 2001.6.29. 집중되어 있어 당해 시점에 청구인계좌에서 출금액 및 대출금이 대부분 거래대금으로 지급된 것으로 보이는 점, OOO는 쟁점부동산을 2001.5.4. 소유권을 이전받고 2001.6.29. 청구인에게 매도하였으나 전전소유자인 OOO명의의 근저당권은 해지되지 아니하다가, 당해 근저당권은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시점(등기접수일 2001.6.29.)에 해지되었는바, 이에 따라 처분청이 제시한 매매계약서에는 당해 근저당권의 인수 여부 등에 대한 약정이 있어야 하나 이에 대한 아무런 기재내용이 없는 점 등에 비추어 처분청이 제시한 매매계약서를 실제 매매계약서로 보기는 어렵다고 판단되므로 그 계약서상 거래가액OOO을 실지거래가액으로 인정하기는 곤란하다고 할 것이다.

  (나) 한편 청구인은 쟁점부동산을 취득할 당시 청구인이 확인한 매매계약서는 계약일자, 잔금지급일 등이 부동산등기부상 거래일(원인일, 접수일) 및 금융거래일과 일치하지 아니한다는 이유로 실제 계약서가 아니고, 이에 따라 취득가액이 확인되지 아니한 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액에 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 한편으로는 예비적 청구로 금융조사로 확인된 OOO이 실제취득에 소요되었다고 주장하는 점, 청구인은 쟁점부동산의 전소유자인 OOO의 양도소득세 신고 및 이에 대한 세무조사 당시 OOO의 양도가액을 이 건 매매계약서와 동일한 OOO임을 2회에 걸쳐 확인하면서 청구인의 인감을 날인하여 과세관청에 제출한 사실도 있는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 환산취득가액 역시 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

  (다) 다음으로 청구인의 예비적 청구를 살피건대, 처분청에서 금융조사한 청구인계좌의 거래내역에 따르면, 청구인 계좌에서 2001.5.9. 출금된 수표 OOO천원은 등기부등본상의 ‘등기원인일’인 2001.5.10. 직전에 출금되어 2001.6.7. 청구인계좌에서 OOO의 계좌로 입금된 OOO과 함께 계약금 OOO으로 사용되는 것으로 보이고,

 잔금 중 일부인 OOO은 부동산등기부상 소유권 이전 접수일인 2001.6.29. 수표 OOO대체지급 OOO현금출금액 OOO청구인 명의 근저당채무 대출금 OOO(2001.6.30. 근저당채무 OOO포함) 등 합계 OOO과, 청구인 계좌에서 OOO계좌로 입금된 2001.7.2. OOO2001.7.7. OOO합계 OOO으로 확인되며,

 잔금 중 일부인 OOO2001.7.31.부터 2010.2.1.까지 수시로 청구인 계좌에서 OOO계좌로 입금한 금액이 OOO, 2003.7.3. 수표 출금되어 OOO에게 지급된 것(통장사본에 당해 거래내역 여백에 OOO라고 메모되어 있다)으로 보이는 OOO및 2010.3.2. 발행된 수표 4매로 지급된 OOO[청구인은 지급 당시 지급된 수표를 사본하고 여백에 OOO에게 지급된 사실을 메모해 둔바, 당해 매매대금 OOO청구인이 취득 당시 매매대금 전부를 지급하지 못한 것에 대해 OOO의 요청으로 2004.12.20. 쟁점부동산에 OOO억원의 전전소유자 OOO의 배우자 명의로 근저당채권을 설정하였다]으로 확인되는바,

 거래의 실지내용은 거래 관행, 구체적인 증빙, 거래 당시의 정황 등을 고려하여 판단하여야 하는 점에 비추어 보면, 일반적으로 매매대금은 계약일과 소유권 이전 등기일 전후로 지급되고, 전소유자 근저당채무는 매수자로부터 지급받은 대금으로 대환되며, 미지급한 매매대금에 대해 전전소유자인 OOO(실질적 양도자)의 배우자 OOO를 채권자로 하여 근저당권을 설정 후 이를 상환하였다고 보는 것이 합리적이므로, 금융거래조사를 통해 거래대금으로 사용된 것으로 보이는 OOO을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.