주 문

 OOO세무서장이 2018.5.4. 청구인에게 한 <별지> 기재 2012～2016년 귀속 종합소득세 합계 OOO원의 부과처분은 ① 2013.4.15. OOO의 각 1/2지분을 주식회사 OOO로부터 매수하면서 같은 날 OOO은행으로부터 차입한 OOO원 중 주식회사 OOO에게 지급한 것으로 확인되는 OOO원 및 ② 2013.6.12. OOO를 주식회사 OOO로부터 매수하면서 OOO은행으로부터 차입한 OOO원 중 주식회사 OOO에 지급한 것으로 확인되는 OOO원에 대한 지급이자를 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 본인 소유의 OOO과 주차장 용도로 사용한 같은 동 OOO 토지 494㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산임대업을 영위하였다.

 나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산에서 발생한 2012～2016년 귀속 임대수입에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 다음 <표1> 기재와 같이 무신고 또는 과소신고한 사실을 확인하고, 청구인과 청구인의 배우자 명의 계좌로 입금된 금액 합계 OOO원을 수입금액으로 하여 기준경비율에 의한 추계결정 방법으로 소득금액을 결정하도록 처분청에 해당 과세자료를 통보하였다.

 다. 처분청은 2018.5.4. 청구인에게 <표1> 기재와 같이 2012～2016년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정․고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2018.7.18. 이의신청을 거쳐 2018.12.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 청구인은 <표2> 기재와 같이 쟁점부동산의 취득 및 유지와 관련하여 직접 지출한 비용 합계 OOO원을 장부에 계상하지 못하였으나, 이는 임대수입금액에 직접 대응되는 비용이므로 필요경비로 반영하여야 한다.

 (1) 건물관리비

 쟁점부동산 중 <표3> 기재와 같이 OOO에 대한 건물관리비는 청구인이 부담하였으므로 이를 필요경비로 반영하여야 한다.

 쟁점부동산 중 OOO는 주차장으로 실제 이용자는 (주)OOO의 딜러들인데 별도로 임대차계약을 체결하지 않고 딜러별로 대당 매월 OOO원의 주차료를 지급하고 이용하였고, OOO는 관리비를 포함하여 임대료를 지급받았으며 OOO는 공가상태로 있었다.

 청구인이 쟁점부동산 중 OOO에 대한 건물관리비를 부담하였다는 점은 (관리비)세대별 수납현황, 쟁점부동산 관리비 미납을 원인으로 청구인에게 지급명령이 신청된 사실OOO 및 지급명령 확정으로 인하여 청구인 소유 부동산이 강제경매OOO된 사실을 통해 확인할 수 있다.

 (2) 이자비용

 부동산 임대업을 영위하는 자가 타인으로부터 돈을 차입하여 임대용자산을 취득하였다면 그 채무로 인한 이자비용은 필요경비에 해당하게 되는 바, 청구인은 쟁점부동산 중 OOO의 취득을 위해 <표4> 기재와 같이 일정금액을 차입하고 그에 따른 이자비용을 지급하였으므로 이를 필요경비에 반영하여야 한다.

   (가) OOO의 경우, 청구인은 2013.4.15. 쟁점부동산 중 OOO의 각 1/2지분을 (주)OOO로부터 매수하면서 같은 날 OOO은행으로부터 OOO원을 차입하였고, 그 중 OOO원을 (주)OOO에게 지급하였다. 따라서 청구인이 쟁점부동산 중 OOO의 취득과정에서 차용한 금액에 대한 이자비용은 필요경비로 인정되어야 한다.

   (나) OOO의 경우, 2013.6.12. 쟁점부동산 중 OOO를 OOO원에 취득하면서 OOO은행으로부터 OOO원을 차입하여 그 중 OOO원을 (주)OOO에 지급하였는바, 해당 차입금에 대한 이자비용은 필요경비로 인정되어야 한다.

   (다) OOO 번지 소재 토지의 경우, 2003.10.1. 취득 당시 청구인을 포함하여 총 5인이 공동으로 취득하였으나 청구인 단독명의로 등기를 하였던 것이며, 이후 2006.2.7. OOO으로부터 지분을 매입하는 과정에서 OOO원을 차입하였고, 2009.8.15. OOO으로부터 지분을 매입하면서 다시 OOO원을 차입하였는바, 공동소유자로부터 지분을 매입하면서 발생한 대출금에 대한 이자비용 역시 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 2012년 및 2016년 귀속에 대하여 종합소득세를 신고하고, 나머지 2013～2015년 귀속에 대한 종합소득세 신고를 누락하였다.

 각 호실별 부가가치세 신고내역을 살펴보면, OOO는 부동산 임대업을 개시한 날이 2013.4.15.이나 2013년 제1기～2016년 제1기 부가가치세 과세기간 동안 무실적으로 신고하였고, OOO는 부동산임대업 개시일이 2013.6.12.이나 2014년 제1기～2016년 제2기 부가가치세 과세기간 동안 무실적으로 신고하였다.

 청구인은 관련장부를 작성한 사실이 없고, 증빙서류가 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 있어 신뢰성이 없었으므로 처분청은 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없어 예외적으로 추계조사 방법에 의하여 소득금액을 결정하였다.

 (2) 청구인이 이 건 심판청구 과정에서 제출한 증빙에 의하여 소득금액을 결정한다고 하더라도 청구인의 주장은 아래와 같은 이유에서 받아들이기 어렵다.

 (가) 건물관리비

  1) 청구인은 관리비 현황을 제출하였을 뿐 그에 상응하는 세금계산서 등 적격증빙을 제출하지 못하고 있다.

  2) 청구인이 제출한 세대별 수납현황을 살펴보면, OOO의 2012년 10월 고지분에 대한 납부일은 2010년이고, OOO의 2012년 12월 고지분에 대한 납부일이 2010년으로 기재되어 있다.

 한편, 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산 중 일부에 대한 전기료가 미납되어 전체 전기가 끊어질 위기에 처하여 청구인이 2010.12.14. 미납전기료 등을 대납하고 2012년에 이를 정산한 것이라고 주장하나, 대납 및 정산과 관련된 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있고, 2010.12.14. 대납한 금액을 2년 후인 2012년 1월～12월 고지분과 정산하였다는 것은 상식에 부합하지 않는다.

  3) 청구인이 쟁점부동산 중 OOO를 취득한 시점은 2013.4.15.이므로 이전 관리비를 청구인이 지출하였다는 주장은 사실과 다르고, OOO의 취득일은 2013.6.12.이므로 그 이전의 관리비를 청구인이 지출하였다는 주장은 사실과 다르다.

  4) 국세청 대내포탈시스템에 의하면, OOO은 2015년 제1기 부가가치세 과세기간부터 입주자인 매매상사들에게 관리비에 대한 매출세금계산서를 발행하고 있는 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점부동산에 입주한 매매상사들에게 건물관리비에 대한 매출세금계산서를 발행한 사실은 확인되지 않는다. 청구인이 대표이사로 재직 중인 (주)OOO은 2017년 제1기 부가가치세 과세기간부터 관리단으로부터 전기요금에 대해서만 세금계산서를 수취하고 있는 것으로 확인된다.

 관리단에서 공과금을 포함하여 일괄적으로 입주자인 매매상사들에게 부과하는 건물관리비는 시설관리, 전기료, 수도료, 가스료, 수선유지비, 전시장관리비 등의 명목으로 징수하는 것이므로 해당 호실의 실제 이용자가 부담하고 필요경비로 공제하는 것으로 보아야 한다. 청구인과 같은 부동산 임대사업자의 수입금액은 부동산 임대용역을 제공하고 이에 대한 대가로 지급받은 임대수입이므로, 건물관리비를 임대수입의 필요경비로 보기 어렵다.

 (나) 이자비용

 금융거래내역에 의하면, 청구인은 2013.4.15. OOO를 취득하고 OOO원을 대출받아 본인이 대표이사로 있는 (주)OOO에게 OOO원을 지급한 사실이 확인된다. 청구인은 2013.4.15. 대출받은 OOO원에 대하여 2012～2016년 지급한 이자비용 OOO원을 필요경비로 공제하여 달라고 주장하나, 대출금액과 (주)OOO에게 지급한 금액이 다르고 대출금액이 실제 임대건물 취득자금으로 지출되었다는 점을 입증할 객관적 증빙이 제출되지 아니하였다.

 마찬가지로 청구인은 OOO를 2013.6.12. 취득하였고 같은 날 OOO원을 대출받은 사실이 확인되나, 해당 금액이 실제 임대부동산 취득자금으로 사용되었다는 점을 입증할 객관적 증빙이 제출되지 아니하였다.

 OOO 토지의 경우 2003.9.18. 취득하였으나 대출받은 시점은 2009.8.13. 및 2014.1.21.로 토지 취득시점과 대출일이 서로 다르고, 차입금액이 실제 임대부동산 취득과 직접 관련된 금액이라는 점에 대한 입증이 불분명하다. 한편, 청구인이 제출한 금융거래내역에 의하면, 청구인이 대표이사로 있는 (주)OOO로부터 이자지급일 전 청구인 계좌로 이자비용이 입금되었다가 이를 이자비용으로 지출한 것으로 확인되는바, 해당 대출금액이 청구인의 임대부동산과 직접 관련된 대출이 아니라는 점을 반증하는 것이라고 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 부동산 임대소득에 대응되는 경비(건물관리비, 이자비용)를 실제 지출하였으므로 이를 주요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

  (1) 소득세법

 제27조[사업소득의 필요경비의 계산] ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

 제80조[결정과 경정] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우

 ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

 제55조[사업소득의 필요경비의 계산] ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

7. 사업용 자산에 대한 비용

나. 관리비와 유지비

8. 사업과 관련이 있는 제세공과금

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

28. 제1호부터 제27호까지의 경비와 유사한 성질의 것으로서 해당 총수입금액에 대응하는 경비

 제143조[추계결정 및 경정] ① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산할 때 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 한국표준산업분류에 따른 동종업종 사업자의 신고내용 등에 비추어 수입금액 및 주요 경비 등 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 취득내역은 <표5> 기재와 같다.

 (2) 건물관리비와 관련하여 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

 (가) (관리비) 세대별 수납현황, 지급명령결정, 강제경매결정 등 청구인 제출자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

  1) 청구인이 제출한 ‘세대별 수납현황’에 의해 확인되는 호실․연도별 관리비 부과․납부내역은 다음 <표6> 기재와 같다.

  2) (관리비) 세대별 수납현황 자료에는 각 호실별 고지 월, 부과금액, 연체료, 납기내 금액, 납기후 금액, 납부액, 납부일 등이 기재되어 있는데, OOO의 2012년 10월 고지분에 대한 납부일이 고지월 보다 2년 앞선 2010.12.14.로 기재되어 있는 것으로 확인된다.

 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산 중 일부에 대한 전기료가 미납되어 전체 전기가 끊어질 위기에 처하여 청구인이 2010.12.14. 미납전기료 등을 대납하고 2012년에 이를 정산한 것이라고 주장하며 2015.3.23. OOO 세무사가 작성한 관리단의 결산보고서를 제출하였다. 위 결산보고서에 의하면 “청구인의 전기료 대납분 OOO원은 2012.12.31. 이전 미수금에서 정산되었다.”고 기재되어 있다.

  3) 관리단은 2017년 12월 청구인을 상대로 쟁점부동산 중 OOO에 대한 미납 관리비 OOO원의 지급을 구하는 지급명령을 신청하여 확정된 것으로 확인된다.

  4) 관리단은 2018.7.18. 집행력 있는 지급명령 정본을 기초로 쟁점부동산 중 OOO 호실에 대하여 강제경매결정을 받은 것으로 나타난다.

  5) 그 외에 관리단이 청구인에게 발송한 OOO의 관리비 고지서가 제출되었다.

 (나) 국세청 대내포털시스템에 의하면, 관리단은 2015년 제1기 부가가치세 과세기간부터 관리비에 대한 매출세금계산서를 입주자인 매매상사들에게 발행한 것으로 확인되는 반면, 청구인은 쟁점부동산에 입주한 매매상사들에게 건물관리비에 대한 매출세금계산서를 발행한 사실이 없는 것으로 나타난다.

 (3) 이자비용과 관련하여 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

 (가) 청구인은 <표7> 기재와 같은 금액을 쟁점부동산 임대사업과 관련하여 발생한 대출금에 대한 이자비용으로 지급하였다고 주장한다.

 (나) 처분청은 <표7> 기재 금액 중 등기사항증명서 및 금융거래내역을 통해 실제 지급된 것으로 확인되는 금액은 <표8> 사용내역 금액란 기재금액에 불과하다는 의견이다.

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 청구인은 <표2> 기재와 같이 건물관리비 및 이자비용 합계 OOO원이 쟁점부동산의 취득 및 유지와 관련하여 직접 지출되었으므로 이를 필요경비로 인정하여 달라고 주장한다.

 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다. 경험칙상 필요경비의 발생이 명백한 경우에 있어서는 납세의무자의 입증이 없거나 불충실하다 하여 필요경비를 영으로 보는 것은 경험칙에 반하므로, 과세관청이 실지조사가 불가능한 경우에 시행하는 추계조사의 방법에 의하여 산정이 가능한 범위 내에서는 과세관청이 그 금액을 입증하여야 하고 납세의무자가 이보다 많은 필요경비를 주장하는 경우에는 납세의무자에게 그 입증의 필요가 돌아간다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결, 같은 뜻임).

 청구주장 중 건물관리비 부분에 대하여 살피건대, ① 청구인은 세대별수납현황을 제출하였을 뿐 그에 상응하는 세금계산서 등 적격증빙을 제출하지 못하고 있는 점, ② 제출된 세대별 수납현황에 의하면 OOO의 2012년 10월 고지분에 대한 납부일이 고지월보다 2년 앞선 2010.12.14.로 기재되어 있어 이를 신뢰하기 어렵고, 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산 중 일부에 대한 전기료가 미납되어 전체 전기가 끊어질 위기에 처하여 청구인이 2010.12.14. 미납전기료 등을 대납하고 2012년에 이를 정산한 것이라고 주장하나, 대납 및 정산과 관련된 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 2010.12.14. 대납한 금액을 2년 후인 2012년 10월 고지분과 정산하였다는 것은 상식에 부합하지 않는 점, ③ 국세청 대내포탈시스템에 의하면, 관리단은 2015년 제1기 부가가치세 과세기간부터 입주자인 매매상사들에게 관리비에 대한 매출세금계산서를 발행하고 있는 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점부동산에 입주한 매매상사들에게 건물관리비에 대한 매출세금계산서를 발행한 사실은 확인되지 않는 점, ④ 관리단에서 공과금을 포함하여 일괄적으로 입주자인 매매상사들에게 부과하는 건물관리비는 시설관리, 전기료, 수도료, 가스료, 수선유지비, 전시장관리비 등의 명목으로 징수하는 것이므로 해당 호실의 실제 이용자가 부담하고 필요경비로 공제하는 것으로 보아야 할 것인 점 등에 비추어 볼 때, 건물관리비를 청구인의 쟁점부동산 임대소득에 대응하는 비용으로 보아 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

 다음으로, 이자비용에 대하여 살피건대, ① 쟁점부동산 중 OOO의 경우, 청구인은 2013.4.15. 쟁점부동산 중 OOO의 각 1/2지분을 (주)OOO로부터 매수하면서 같은 날 OOO은행으로부터 OOO원을 차입하였고 그 중 OOO원을 (주)OOO에게 지급하였고, ② OOO의 경우, 2013.6.12. 쟁점부동산 OOO를 OOO원에 취득하면서 OOO은행으로부터 OOO원을 차입하여 그 중 OOO원을 (주)OOO에 지급한 사실이 확인되는바, 쟁점부동산 매도인에게 지급된 것으로 확인되는 금액에 대한 이자비용은 필요경비에 반영되어야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.