주 문

1. OOO장이 2018.11.22. 청구인 OOO 및 OOO에게 한 2015.8.6. 증여분 증여세 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원) 및 2017.8.25. 증여분 증여세 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원)의 부과처분과 2019.2.18. 청구인 OOO에게 한 2015.8.6. 증여분 증여세 OOO원의 연대납부의무자 지정․납부통지는 2015.8.6. 기준 주식회사 OOO의 주식을 평가할 때, 주식회사 OOO가 보유한 OOO 일대 103필지(43,669㎡)의 시가를 1㎡당 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 OOOㆍOOO(이하 “남매”라 한다)의 부친 OOO와 남매의 외삼촌인 청구인 OOO은 ㈜OOO(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 주주인데, 쟁점법인은 OOO 일대 103필지 43,669㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 등에 아파트 등을 분양(이하 “쟁점사업”이라 한다)하는 부동산시행사 ㈜OOO(이하 “쟁점시행사”라 한다)의 지분 OOO%를 보유하고 있다. 이와 관련된 지분관계를 정리하면 다음 <그림1>과 같다.

<그림1> 쟁점이전 전 지분관계

나. OOO는 2014.10.10. 쟁점법인 주식 OOO 중 OOO를 딸 OOO에게 증여하였고, OOO은 2015.8.6. 쟁점법인 주식 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다) 중 OOO는 OOO에게, OOO는 OOO에게 각각 이전(이하 “쟁점이전”이라 한다)하였다. 상기 증여와 쟁점이전을 반영한 지분관계는 다음 <그림2>와 같다.

<그림2> 쟁점이전 후 지분관계

다. OOO은 2015.12.10. 쟁점이전을 주식양도로 신고하였으나, 처분청은 증여로 보아, 2018.11.22. 남매에게 다음과 같이 처분하였다.

 (1) 쟁점주식을 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “｢상증법｣”이라 한다)상 보충적평가액으로 평가하면서, 쟁점시행사가 소유한 쟁점토지의 가액은 쟁점사업의 분양가를 산정할 목적으로 평가한 가액(이하 “쟁점평가액”이라 한다)으로 하여, 남매에게 2015.8.6. 증여분 증여세를 아래 <표>와 같이 고지(이하 “제1처분”이라 한다)하였다.

<표> 쟁점이전에 대한 증여세 처분내역

 (2) 쟁점사업은 2017.8.25.(이하 “준공일”이라 한다) 준공승인을 받았는데, 처분청은 쟁점이전일(2015.8.6.)부터 준공일까지 상승한 쟁점주식의 평가액을 재산가치 증가에 따른 이익의 증여로 보아, 남매에게 2017.8.25. 증여분 증여세를 아래 <표>와 같이 추가로 고지(이하 “제2처분”이라 한다)하였다.

<표> 쟁점주식가치 증가에 대한 증여세 처분내역

라. 처분청은 2019.2.18. 청구인 OOO을 제1처분과 제2처분에 대한 연대납부의무자로 지정ㆍ통지(이하 “제3처분”이라 한다)하였다.

마. 청구인들(남매와 OOO)은 이에 불복하여 2019.2.5.(제1ㆍ2처분) 및 2019.2.18.(제3처분) 심판청구를 각각 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점이전은 증여가 아닌 양도로 보아야 한다.

  (가) OOO은 자기자금을 투입하여 쟁점사업을 진행해 왔고, 주로 쟁점토지(사업부지)를 확보하는 업무를 담당하였는데, 매수절차가 지연되어 OOO와 크게 다툰 후, 쟁점법인에 대한 자신의 지분OOO을 OOO 측에 넘기기로 하고 남매에게 유상 양도한 것이다.

  (나) 매도대가는 그간 OOO의 쟁점사업에 대한 기여를 감안하여, 쟁점사업이 완료된 후 청산절차를 거쳐 정산하려 하였으나, 2018.4.10. 세무조사가 착수되어 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

  (다) 세무조사 시 양도계약서와 증여계약서가 함께 발견되었지만, 당초 쟁점이전에 대해 어떤 계약을 택할 것인가를 고민하던 중 작성한 것이고, OOO은 결국 양도계약을 택하여 양도소득세와 증권거래세를 신고ㆍ납부하였다.

  (라) 제아무리 외삼촌과 조카 관계라 하더라도 상당한 가치의 쟁점주식을 OOO이 아무런 대가없이 남매에게 증여한다는 것은 상식적으로 납득하기 어렵다.

 (2) 처분청은 쟁점이전을 증여로 보아 쟁점주식을 평가하면서, 쟁점토지를 자의적으로 평가하여 쟁점주식을 부당하게 과대평가하였다.

  (가) ｢상증법｣상 재산평가기준에 따르면, 평가기준일 전후 3개월 내(이하 “평가기간”이라 한다)의 ①매매사례가액, 평가기준일(쟁점이전일) 당시 재산의 원형 그대로 감정한 ②감정가액, ③보충적평가액 순으로 평가하여야 하므로, 매매사례가액이 감정가액보다 우선한다.

  (나) 쟁점시행사는 2015.6.19. 쟁점토지와 연접한 OOO 소유의 토지(이하 “OOO부지”라 한다)를 ㎡당 OOO원으로 매수하였는데, 그 가액(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)은 2개의 감정평가기관이 OOO부지가 택지로 사용될 것임을 고려하여, 공개시장에서 거래당사자 간 경제적ㆍ합리적 거래를 전제한 시장가치로 평가한 것이다.

  (다) 그럼에도 처분청은 쟁점매매사례가액을 무시한 채, ㎡당 OOO원으로 평가(쟁점평가액)하였는데, 쟁점평가액은 분양가 산정을 위한 것으로 아파트공사를 위한 택지조성이 완료된 미래를 가정하여 평가한 것으로, 평가기준일 당시의 재산가치를 훨씬 상회한다.

  (라) 쟁점이전일(평가기준일) 당시 쟁점토지의 토목공사 공정률은 OOO%에도 못 미쳤고, 그 밖에 매입단가변동과 인근 토지 공시지가 상승추이 등을 감안할 때, 2015년 6월경 ㎡당 OOO원 수준이었던 토지가 불과 2개월여만에 2배 이상OOO 급등했다고 보기 어렵다.

  (마) 요약컨대, ①평가기간 내 매매사례가액이 존재함에도 감정평가액을 사용한 점, ②감정평가일이 평가기간 밖인 점, ②평가기준일 당시 재산의 원형 그대로가 아닌 택지조성의 완료를 가정하여 감정평가한 점 등에 비추어, 제1처분은 자의적이고 무리한 재산평가에 기초한 것으로 위법한 처분에 해당한다.

 (3) 제2처분이 정당하려면 ｢상증법｣ 제42조의3 제1항(이하 “개별과세근거”라 한다)에 따라 보유재산에 직접적으로 특정사유가 발생하여 그 가치가 증가되어야 하는데, 쟁점주식에는 개별과세근거가 열거한 직접적인 재산가치 증가사유는 발생하지 않았고, 다만 쟁점주식을 발행한 법인(쟁점법인)의 자회사(쟁점시행사)가 쟁점사업을 시행함에 따라 간접적으로 쟁점주식의 가치가 증가된 것에 불과한바, 개별과세근거에 따른 과세요건은 충족되지 않았다.

 (4) 개별과세근거에 따른 증여세 과세가 불가한 이상, ｢상증법｣ 제4조 제1항 제3호(이하 “포괄과세근거”라 한다)로도 과세할 수 없다.

  (가) 재산의 이전은 행위․결과 간 인과관계가 비교적 명확하여 포괄과세근거만으로도 증여이익을 측정할 수 있지만, 재산의 기여는 행위(기여)를 특정하기 어려울 뿐만 아니라, 그 결과(가치증가분) 또한 쉽게 파악할 수 없어, 설령 기여가 증여개념에 부합하더라도 예측가능성과 법적안정성을 위해선 포괄과세근거 외에 개별적인 과세범위를 명확히 한정하여 규정할 필요가 있다.

  (나) 기여에 따른 증여세 과세범위를 포괄적으로 해석하면 증여재산가액이 변동할 때마다 재차 증여세를 부과할 수 있다는 위험한 결론에 이르고, 과세권이 자의적으로 행사될 수 있어, 예측가능성이 보장되어야 하는 과세요건법정주의 관점에서 허용될 수 없다.

 (5) 설령, 개별과세근거든 포괄과세근거든 재산가치 증가사유가 발생하였다 하여 과세할 수 있다 하더라도, 쟁점사업과 같은 신축분양사업에서 재산가치 증가사유의 발생일(증여일)은 사업계획승인일로 보아야 하며, 사업이 완료되었음을 인정받은 준공일이 될 수는 없다.

  (가) ｢상증법｣은 개발사업 시행에 따른 재산가치 증가사유의 발생일을 개발구역으로 지정․고시된 날, 형질변경허가일, 사업시행인가ㆍ허가일 등으로 규정할 뿐, 준공․완공일로 규정하고 있지는 않다.

  (나) 조세심판원 또한 명확한 근거가 없음에도, 건물사용 승인일을 재산가치 증가사유의 발생일로 자의적ㆍ임의적으로 판단할 경우에는 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 해칠 수 있어, 위법ㆍ부당하다는 입장을 반복적으로 제시하고 있다.

나. 처분청 의견

 (1) 세무조사 당시 진술내용, 양도계약서 부재, 양도대가 미수령 등의 사실에 비추어, 쟁점이전은 양도가 아닌 증여로 봄이 타당하다.

  (가) OOO과 남매의 모친 OOO은 세무조사 당시 쟁점이전에 대하여 양도가 아닌 증여에 해당한다고 진술하였다.

  (나) 심판청구에서 입장을 변경하여 양도라고 주장하면서도, OOO은 지금까지 양도계약서의 존재를 드러낸 적이 없는바, 양도로 인정할만한 증거는 전혀 없는 상태이다.

  (다) 양도대가를 수령하지 않았음은 물론, 그에 대한 약정조차도 없어, 증여가 아닌 양도로 보는 것이 오히려 비상식적이며, 쟁점사업이 그간 OOO를 주축으로 진행된 점을 고려하면, OOO의 자녀인 남매에게 증여한 것으로 봄이 더 자연스럽다.

  (라) 설령, 계약의 형식 측면에서 양도를 인정하더라도, 양도대가의 수수가 없어 OOO에 양수한 것이 되므로, 저가거래로서 증여의제되어 증여세가 부과됨은 결과적으로 마찬가지이다.

 (2) ｢상증법｣상 시가규정은 예시적 성격에 불과하여, 법령상에 직접 열거되지 않은 방법이라 하더라도 그 가격이 객관적ㆍ합리적 방법으로 평가되어 객관적 교환가치를 반영하고 있다면 시가로 볼 수 있는바, 쟁점평가액은 시가로 인정함이 타당하다.

  (가) 쟁점평가액은 2개의 공신력 있는 감정평가법인이 쟁점토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정된 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 평가기준일(쟁점이전일)까지의 지가변동 추이와 평가대상토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등 가격을 형성할 수 있는 여러 제반요인을 종합적으로 고려하여 평가한 가액이다.

  (나) 쟁점사업 시공사(대림산업)의 토목공사진행을 살펴보면, 2015년 8월경 대부분의 공사가 완료되어 평가기준일 당시에는 택지조성이 사실상 완료된 상태로서, 쟁점평가액은 오히려 평가기준일(증여일) 당시 쟁점토지를 가장 원형대로 감정한 것이다.

  (다) 또한, 쟁점평가액은 ｢상증법｣에 근거한 평가심의위원회의의 자문(2018.6.22.)을 거쳐 평가한 것이기도 하다.

 (3) OOO부지의 매수가액(1㎡당 OOO원)은 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 볼 수 없어, 쟁점토지의 시가로 인정할 수 없다.

  (가) OOO부지는 택지로 개발되기 전(2015.5.12.)에 이용 또는 거래된 상황을 기준으로 평가되어 쟁점평가액과 상당한 차이가 있다.

  (나) OOO부지는 지역사회발전을 위한 공유재산매각목적으로 평가되어, 감정평가 당시의 용도ㆍ가격ㆍ주변여건 등이 반영되지 않았고, 당시 토목공사완료에 따른 가치증가 또한 반영되지 않아 객관적ㆍ합리적 방법으로 평가된 객관적 교환가액(시가)으로 볼 수 없다.

 (4) OOO는 쟁점사업의 분양가를 정하면서, 주택건설사업의 인허가를 득한 사업시행예정지의 개별 필지들은 용도상 불가분의 관계에 있어, 전체 부지를 하나의 단위로 평가하는 것이 시가에 부합한다고 보아 쟁점평가액을 쟁점토지의 시가로 보았다.

 (5) 남매의 노력과 무관하게 쟁점사업이 준공(2017.8.25.)되어, 쟁점시행사와 쟁점법인의 순자산가치가 증가하였고, 그에 따라 쟁점주식의 가치 또한 취득시점에 비해 추가로 상승하였는바, 이에 대해 증여세를 과세함은 정당하다.

  (가) 개별과세근거는 미성년자가 증여받은 주식의 가치 상승분에 증여세를 과세하기 위해 비상장주식의 재산가치 증가사유를 과세대상으로 규정하되, 증가사유는 다양하여 모두 열거할 수 없어 대표적으로 금융투자협회 등록을 가치증가의 사유로 규정한 것이다.

  (나) 조세심판원 역시 금융투자협회 등록 외에 비상장주식의 가치가 증가한 경우에도 증여세 부과가 가능함을 당연한 전제로 삼고, 그 증여시기가 적법한지에 대하여 판단하고 있다.

  (다) 종전의 증여세 완전포괄주의 규정에 대하여 대법원이 입법취지와 달리 제한적으로 해석하는 입장을 취하자, 입법자는 완전포괄주의 조문을 보완하여 포괄과세근거(개정)로 독자적인 증여세 부과가 가능함을 명확히 하였는바, 설령 개별과세근거에 따른 과세가 어렵다 하더라도, 포괄과세근거에 따른 과세가 가능하다.

 (6) 분양사업의 재산가치는 금융조달, 입주자 모집, 분양, 건축물 준공 등 일련의 과정을 거쳐 증가하는데, 손익을 산출할 수 있는 준공일에 비로소 주식가치에 반영되므로, 준공일을 쟁점주식의 재산가치 증가사유의 발생일로 봄이 타당하다.

 (7) 분양사업을 수행할 자력이 없는 수증자(남매)에게 분양사업에 따른 재산가치 증가분에 대하여 증여세를 부과하려는 목적과 분양사업에서 사업계획승인일 이후에도 준공일까지 재산가치가 지속적으로 증가되는 점을 고려하면, 사업계획승인일이 아닌 준공일을 증여일로 보아 증여세를 부과함이 과세공평의 원칙에도 부합한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점이전이 증여가 아니라 양도라는 청구주장의 당부

 ② 처분청이 쟁점토지를 자의적으로 평가하여 쟁점주식이 과대평가되었다는 청구주장의 당부

 ③ 자회사의 개발사업 진행으로 모회사의 주식가치가 증가한 경우 증여세 과세대상 재산가치 증가사유에 해당하는지 여부

 ④ 이 건 재산가치 증가사유 발생일을 분양사업계획 승인일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

<별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점사업의 추진경과는 다음과 같다.

 (2) 쟁점시행사 및 쟁점법인의 재무현황 등은 다음과 같다.

<표> 쟁점시행사의 재무현황

<표> 쟁점시행사의 2017.12.28. 배당내역

<표> 쟁점법인의 재무현황

 (3)쟁점이전과 관련하여 양측이 제출한 자료는 다음과 같다.

  (가) 처분청은 세무조사에서 쟁점주식의 증여계약서(2매)가 존재하였음을 확인하는바, 해당 계약서에는 2015.8.6. OOO이 남매에게 OOO를 증여하기로 계약한 내용이 기재되어 있다.

  (나) OOO은 2015.12.10. 쟁점이전에 대해 양도소득세로 다음 <표>와 같이 신고하였다.

<표> 양도소득세 신고내역

  (다) 세무조사 당시 OOO과 OOO의 진술은 다음과 같다.

  (라) 청구인들은 쟁점이전은 양도라며 다음 자료를 제출하였다.

   1) 남매의 모친 OOO의 컴퓨터에 있는 증여계약서 문서파일의 마지막 저장일자(2015.10.29.) : 증여계약서는 쟁점이전일(2015.8.6.)이 아닌 2015.10.29.에 작성(저장일자)되었는바, 당시 증여계약서는 매매계약서를 작성하면서 함께 작성했던 것에 불과함을 확인해 준다.

   2) OOO의 확인서(2018.8.16.) : 쟁점사업 과정에서 OOO와 크게 다퉈, 사업완료 후에 자신의 기여분을 정산 받는 조건으로, 쟁점주식을 양도하고 양도소득세로 신고하였다.

 (4)쟁점토지와 관련하여 양측이 제출한 자료는 다음과 같다.

  (가) 쟁점토지의 장부가액, 쟁점평가액, 기준시가는 다음과 같다.

<표> 쟁점토지의 가액비교

  (나) 쟁점평가액은 쟁점시행사가 분양가를 산정할 목적으로 쟁점토지를 감정평가 받은 결과를 기초로 하는데, 다음 <표>와 같다.

<표> 사업부지 중 공동주택용지에 대한 감정가액(평가일 : 2015.1월)

  (다) OOO의 감정평가 의견은 다음과 같다.

  (라) 이 건 처분에 앞서 처분청 OOO는 쟁점평가액을 평가기준일 당시의 시가로 볼 수 있는지 여부를 심의하였는바, 당시 조사공무원이 제출한 시가 조사서의 내용은 다음과 같다.

  (마) OOO는 2018.6.22. 쟁점토지에 대해 다음과 같이 결정하였다.

  (바) 청구인들은 평가기준일(2015.8.6.) 당시는 기초공사에 불과한 터파기ㆍ흙막이 공사만 진행되었을 뿐, 택지조성의 진척은 여전히 더딘 상태였다면서, 시공사가 제출한 공정률 자료를 제시하였다.

<표> 쟁점사업 공정률

  (사) 쟁점매매사례가액은 쟁점시행사가 OOO부지를 쟁점사업용 부지로 사용하기 위해 OOO과의 교섭을 통해 2015.8.5. 감정평가기관에 OOO부지에 대한 감정평가(기준일: 2015.5.12.)를 의뢰하여, 그 결과에 따라 ㎡당 OOO원씩, 전체 4,691㎡를 OOO원에 취득한 것인데, 당시 감정평가기준은 다음과 같다.

  (아) OOO부지는 쟁점사업 부지의 중앙과 외곽에 위치하나, 대부분의 면적은 중앙(아래 <그림>)에 있으며, 쟁점매매사례가액의 평가기준일(2015.5.12.)은 쟁점사업계획을 승인받아 공고한 날(2014.9.24.)부터 반년이 도과한 시점이다.

 (5) 제2처분(재산가치 증가에 따른 이익에 대한 증여세)과 관련하여 양측이 제출한 자료는 다음과 같다.

  (가) 준공일(2017.8.25.) 당시 쟁점시행사와 그의 지배주주인 쟁점법인의 순자산가치는 다음과 같다.

<표> 준공일 당시 순자산가액 증가

  (나) 남매가 보유한 쟁점주식의 재산가치가 증가하여 (과세대상) 증여이익으로 계산된 가액은 다음 <표>와 같다.

<표> 제2처분과 관련한 재산가치 증가이익

  (다) ｢상증법｣은 종전 제2조 제3항에서 규정한 증여세 완전포괄주의를 보완할 목적으로 2015.10.15. 제4조 제1항이 개정되어 2016.1.1. 이후 증여받는 분부터 적용하는데, 기획재정부가 발간한 “2015간추린 개정세법(101쪽)”은 다음과 같이 설명하고 있다.

  (라) ｢상증령｣에서 규정하는 재산가치 증가사유의 주요 개정연혁은 다음과 같다.

  (마) 재산가치 증가사유 발생에 따른 증여시기는 별도규정이 없던 것이, 2013.2.15. ｢상증령｣ 제23조 제1항 제3호에서 규정(신설)되었고, 2015.2.3. 개정되어 각 사유별로 세분화되었는바, “2014간추린 개정세법(116쪽)”은 개정취지를 “증여시기 명확화”로 설명하고 있다.

 (6) 제3처분과 관련하여 처분청은 증여자인 OOO을 제1처분과 제2처분의 연대납부의무자로 지정․통지하였으나, ｢상증법｣ 제4조의2 제6항에 따르면 제2처분(재산가치 증가사유 발생에 대한 증여세)에 대한 증여자의 연대납부의무는 제외된다. 이에 대해 처분청 담당 공무원은 집행상 착오가 있었다며, 제3처분 중 일부(제2처분에 대한 연대납부의무 지정․통지)는 시정하겠다는 의견을 제시하였다.

 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여

  (가) 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 당초 쟁점이전에 대해 증여하는 방안도 고려하지 않은 것은 아니지만, 최종적으로는 양도거래를 선택하여 양도소득세와 증권거래세를 신고하였고, 상당한 가치의 쟁점주식을 아무런 대가없이 증여한다는 것은 상식적이지도 않아 쟁점이전은 증여가 아니라 양도거래로 보아야 한다고 주장하나,

  처분청 세무조사에서 증여계약서의 존재는 확인된 반면, 매매계약서는 존재 자체가 불투명하고, OOO은 물론 남매의 모친 OOO도 쟁점이전에 대해 증여한 것이라고 진술한 점,

  양도소득세는 과세물건의 유상이전(대가수수)에 따른 양도차익 발생을 전제하므로, 대가가 확인되어야 양도차익을 계산할 수 있는데, 쟁점주식은 이전된 사실은 명확하나, 대가의 수수 여부는 불분명하고, 추후 정산하기로 하였다는 청구인들의 주장도 객관적 증빙이 없음은 물론, 설령 인정하더라도 쟁점이전 당시는 양도가액이 미확정된 상태로 양도차익의 계산이 불가능한 점,

  양도대가를 확정하지 않고 과세물건만 이전하는 것은 통상적인 양도거래에서는 발생하기 어려울 뿐만 아니라, 합리적ㆍ경제적 거래당사자 간의 거래로 인정하기도 어렵고, 쟁점이전이 특수관계인 간(외삼촌과 조카)의 거래에 해당하는 점까지 고려하면, 양도대가가 확인되지 않은 이상 과세물건만 이전된 것으로 보아야 하는 점 등에 비추어, 쟁점이전은 양도가 아니라 증여로 봄이 타당하다.

  (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점이전일 당시 쟁점사업에 대한 택지조성이 사실상 완료되었다는 전제 하에, 쟁점평가액은 쟁점토지를 가장 원형대로 감정평가한 것으로 OOO의 자문까지 거친 평가액에 해당하는 반면, OOO부지는 택지로 개발되기 전의 상태를 기준으로 평가된 점, 사업예정지의 개별 필지들은 전체 부지를 하나의 단위로 평가하는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점평가액이 쟁점이전일(2015.8.6.) 당시 쟁점토지의 시가에 해당한다는 입장이나,

  ｢상증법｣은 감정가격 외에 매매사례가액도 시가에 해당한다고 규정하는바, 평가기간 내 매매사례가액(OOO부지 매수가액)이 존재하고, OOO부지도 쟁점토지와 마찬가지로 쟁점사업 부지로 사용된 이상, 양자는 동일하게 평가되어야 함에도 처분청이 각각 다르게 평가하여 과세대상 재산가액의 평가기준에 일관성이 없는 점,

  쟁점매매사례가액은 ｢상증법｣상 평가기간 내에 있는 반면, 쟁점평가액은 평가기간 밖의 가액으로 쟁점평가액이 쟁점매매사례가액보다 우선할 수 없고, 이에 처분청은 OOO의 자문을 거쳤다고 하나, 평가심의위원회는 평가기간 밖(2년 내)의 가액을 시가로 인정받기 위한 절차에 불과하므로, 평가심의위원회를 거쳤다 하더라도 그 가액이 평가기간 내 가액보다 우선됨을 보장하는 것은 아닌 점,

  쟁점평가액은 아파트분양가를 산정하기 위함으로, 아파트가 준공된 후를 전제하고 평가한 반면, 쟁점이전일 당시는 공사가 진행 중이었던 점을 감안하면 쟁점평가액은 쟁점이전일 당시의 적절한 평가기준이었다고 보기 어려운 점, 특히 쟁점평가액을 감정한 평가법인의 의견서에도 “택지조성이 완료된 상태”를 상정하여 평가하였다거나 “도로, 공원, 하천 등이 정비된 상태”를 고려하여 평가하였다는 부분이 명시적으로 확인되는 점,

  시공사의 쟁점사업장에 대한 공사진행률을 살피건대, 쟁점이전일 당시 전체 공정률은 OOO이고, 택지와 관계된 토목․조경공사 부분의 진행률만을 별도로 고려하더라도 OOO에 불과한바, 비록, 터파기와 흙파기 등 일부 기초공사가 완료되었다 하더라도, 그러한 기초공사만으로 아파트 택지공사가 사실상 완료되었다고 단정할 수 없는 점,

  처분청은 (쟁점토지와 마찬가지로) 쟁점사업 부지로 사용될 토지인 OOO부지의 매수가액 그대로를 인정하였는데, 이는 사업예정지의 각 필지들은 용도상 불가분의 관계에 있어, 전체를 하나의 단위로 평가하여야 한다는 스스로의 주장과 모순되고, 그러한 모순이 없으려면 OOO부지 거래가액을 저가거래로 보았어야 함에도, 어떠한 조치도 취하지 않은 점 등에 비추어, 처분청이 사업부지 중 쟁점토지만을 분양가산정기준인 쟁점평가액으로 평가한 데에는 잘못이 있다고 판단된다.

  (다) 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인들은 제2처분이 정당하려면, 수증자인 남매가 보유한 재산에 직접적으로 재산가치 증가사유가 발생하였어야 하나, 남매는 쟁점법인의 주식을 보유하고 있었을 뿐, 쟁점주식의 재산가치가 증가한 것은 쟁점법인의 자회사가 보유한 쟁점토지 등의 가치상승에 기인하므로, 쟁점주식의 재산가치상승은 직접적이지 않다는 이유로, 제2처분에 대한 과세요건이 충족되지 않았다고 주장하나,

  증여단계에서 증여세가 부과되었음에도, 증여 후 보유단계에서 증가된 재산가치분에 대해 추가로 증여세를 과세하는 취지는, 수증자의 자력 없이 증가된 재산가치의 경제적 실질이 증여와 동일함을 인정한 것인 이상, 수증자의 자력 없이 재산가치가 증가되었다는 사실이 과세요건의 핵심사항에 해당한다 할 것이고, 재산가치 증가의 직․간접 여부는 다소 형식적․부수적인 것에 불과한 것으로 볼 수 있는 점,

  토지를 직접 보유한 것과 법인을 경유(주식보유)하여 간접 보유한 경우를 차별하여 달리 취급할 정당성 또한 찾기 어렵고, 특히, 분양사업은 대부분 법인형태로 시행되므로, 주식가치 상승을 직ㆍ간접으로 나누어 달리 취급할 경우, 해당 조문은 사실상 형해화될 우려가 있고, 주식은 법인의 가치를 표상하므로 법인가치가 증가되면 당연히 주식가치도 증가되는 것으로서 이를 간접적 사유로 보기에도 곤란한 점,

  대법원은 주주가 자회사를 통해 제3자의 주식을 취득하였다하더라도, 그 주주의 자회사에 대한 지배권 등을 감안하여 그 주주가 실질적으로 취득한 것으로 보아, 간주취득세의 적용이 타당하다고 판시하였는바(대법원 2012.1.19. 선고 2008두8499 전원합의체 판결), 포괄주의가 도입되지 않은 취득세 등 다른 세목은 실질과세에 근거한 과세를 용인하면서, 부의 이전에 대해 과세하려는 명분을 가지는 상속ㆍ증여세에서 오히려 실질과세를 부인하고 과세요건을 엄격히 보아야 한다는 주장은 정당성 측면에서 다소 설득력이 없는 점,

  조세심판원도 법인의 주식가치 상승은 재산가치 증가사유로서 증여세 과세가 가능하다는 입장이었고, 그에 따라 그간 시행사(법인)의 주식을 증여받고 그 시행사의 개발사업이 진행되어 시행사의 주식가치가 증가된 경우 재산가치 증가사유의 발생으로 보아 증여세 과세대상으로 판단해 왔던 점,

  설령 개별과세요건에 근거한 증여세과세가 어렵다 하더라도, 종전 포괄주의 조문을 보완하는 포괄과세근거가 새로이 도입되었고, 대법원의 포괄과세근거에 대한 법적판단이 아직까지는 없는 상태여서, 포괄과세근거가 단순한 선언적 문구라던가 실질효력이 없다고 단정하기도 곤란한 점 등에 비추어, 처분청이 자회사인 쟁점시행사의 개발사업 진행으로 모회사인 쟁점법인의 주식가치가 증가한 경우를 재산가치 증가사유의 발생으로 본 것에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

  (라) 마지막으로 쟁점④에 대하여 살피건대, 청구인들은 법령상 재산가치 증가사유의 발생일은 “개발구역으로 지정․고시된 날, 형질변경 허가일, 사업시행인가ㆍ허가일” 등으로 규정하고 있을 뿐, 준공일로는 규정하고 있지 않으므로, 쟁점사업의 재산가치 증가사유의 발생일(증여시기)은 쟁점사업계획승인일로 보아야 한다고 주장하나,

  주식의 재산가치 증가로 증여세를 과세하려면, 그 주식을 발행한 법인의 자산과 수익이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어져야 하는데, 사업의 인허가 사실만으로는 주식평가를 위한 자산 및 손익가치의 상승이 불투명하여, 아파트분양에 따른 기대이익이 주식가치에 상당부분 반영되어 실현된 날인 준공일을 증여시기로 봄이 타당(조심 2015부4986, 2017.1.11. 같은 뜻임)한 점,

  법인이 분양사업을 시행하는 과정에서 그 법인의 재산가치 상승은 안정적인 금융조달, 사업고시일, 인허가일, 입주자모집일, 분양일, 건축 준공일 등 일련의 과정을 거쳐 지속적으로 발생하게 되는바, 어느 하나의 특정 사건만을 증여시기라고 특정할 수 없는바, 개발 사업이 어느 정도 마무리된 준공일로 봄이 타당한 점,

  ｢상증령｣ 제23조 제1항 제3호에서 준공일을 증여시기라고 명문상으로 직접 규정하고 있지는 않으나, 증여시기는 당초 “재산가치 증사사유가 발생한 날”이라고 다소 포괄적으로 규정(2013.2.15. 신설)했었고, 비록 2015.2.3. 각 사유별로 증여시기를 세분화하는 개정이 있었으나, 이 건 쟁점시행사의 쟁점사업진행에 따른 쟁점법인의 주식가치상승은 특정사유 하나가 아닌 여러 가지 사유가 복합적으로 기인하여 발생하는바, 인․허가 등 어느 하나의 특정 사건만으로 한정시키기에 적절하지 않고, 개정조문에서도 어느 특정사유에 해당하지 않는 경우에는 “재산가치 증가사유가 발생한 날”로 본다는 종전의 포괄적인 규정을 그대로 유지(제3호 사목)하고 있는 점 등에 비추어, 처분청이 이건 쟁점주식 재산가치 증가사유의 발생일을 쟁점사업의 준공일로 본 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호 개정 전의 것)

제2조(증여세 과세대상) ③ 이 법에서 “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전[현저히 저렴한 대가를 받고 이전(移轉)하는 경우를 포함한다]하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호 개정전)

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

(3) 소득세법(2015.7.24. 법률 제13426호로 개정되기 전의 것)

제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(4) 소득세법 시행령(2015.10.23. 대통령령 제26600호 개정 전의 것)

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

(5) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 개정 전의 것)

제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.

3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

제4조의2(증여세 납부의무) ⑥ 증여자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수증자가 납부할 증여세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 다만, 제4조 제1항 제2호 및 제3호, 제35조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지 및 제48조(출연자가 해당 공익법인의 운영에 책임이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우만 해당한다)에 해당하는 경우는 제외한다.

제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 증여재산의 가액(이하 “증여재산가액”이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가하는 경우: 증가사유가 발생하기 전과 후의 재산의 시가의 차액으로서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 재산가치상승금액. 다만, 그 재산가치상승금액이 3억원 이상이거나 해당 재산의 취득가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액의 100분의 30 이상인 경우로 한정한다.

② 제1항에도 불구하고 제4조 제1항 제4호부터 제6호까지 및 같은 조 제2항에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따라 증여재산가액을 계산한다.

제32조(증여재산의 취득시기) 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다.

제42조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여) ① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우

② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다.

(6) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호 개정전)

제23조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 법 제31조 제1항 제3호 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 재산가치상승금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 금액을 말한다.

1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다)

2. 해당 재산의 취득가액: 실제 해당 재산을 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)

3. 통상적인 가치 상승분: 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액

4. 가치상승기여분: 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 수증자가 지출한 금액

제24조(증여재산의 취득시기) ① 법 제32조에서 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.

3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날

가. 개발사업의 시행: 개발구역으로 지정되어 고시된 날

나. 형질변경: 해당 형질변경허가일

다. 공유물(共有物)의 분할: 공유물 분할등기일

라. 사업의 인가·허가 또는 지하수개발·이용의 허가 등: 해당 인가·허가일

마. 주식 등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병: 주식등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일

바. 생명보험 또는 손해보험의 보험금 지급: 보험사고가 발생한 날

사. 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우: 재산가치 증가사유가 발생한 날

제32조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가 및 그 밖에 사업의 인가·허가

2. 비상장주식의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록

3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유

② 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 금액의 합계액의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

③ 법 제42조의3 제2항 전단에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다.

1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가·개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다)

2. 해당 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)

3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의3 제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액

4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가·허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액