1. 처분개요

가. 청구인은 2012.2.23. 매매로 취득한 OOO(면적 158.96㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2013.10.29. OOO에게 양도한 후, 2013.12.31. 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득금액OOO을 산정한 후, 처분청에 양도소득세 예정신고서를 제출하였다.

나. 처분청은 2018.6.12.부터 2018.8.9.까지 청구인의 2012년∼2015년 중 자금운용 및 자금원천조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산을 등기사항전부증명서에 기재된 거래가액 OOO원이 아닌 OOO원(선납할인액)에 취득한 사실과 취득세 OOO원을 필요경비에 산입하지 않은 사실을 확인한 후, 2019.1.7. 부당과소신고가산세 OOO원을 포함하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.5. 이의신청을 거쳐 2019.7.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 실제 매입가액은 총 OOO원으로, 이 중 OOO원은 임대보증금을 승계

하였고, OOO원은 2012.2.23. OOO에서 대출받은 OOO원에서 지급하였으며, 나머지 OOO원은 2012.3.6. OOO을 통하여 현금으로 지급하였고(세무조사 당시 확인된 사실임), 쟁점부동산의 취득에 소요된 부대비용은 총 OOO원으로, 청구인은 부동산 컨설팅 용역 제공자인 OOO의 계좌로 동 금액을 이체(2012.2.23.)하여 OOO으로 하여금 부동산 등기이전비용 OOO과 은행 중도상환 수수료 OOO원을 지급하게 하고, 나머지 OOO원은 OOO의 부동산 컨설팅(소개 및 취득대행) 수수료OOO로 귀속시켰는바, 부동산 컨설팅 용역의 제공자인 OOO의 예금거래내역서와 영수증 등에 의해 확인되는 부동산 컨설팅비용 OOO원과 법무사 비용 OOO원 합계 OOO원은 필요경비로 인정되어야 한다.

  (가) 부동산 컨설팅 용역의 제공자인 OOO은 쟁점부동산이 미분양 되어 본래의 분양가액보다 낮은 가액으로 취득이 가능하다고 청구인에게 소개하였으나, 당시 쟁점 부동산의 소유권자였던 OOO가 OOO에 신탁등기 되어 있어 취득과정이 복잡하였고, 이에 청구인은 OOO에게 쟁점 부동산의 취득에 관한 일체의 행위를 위탁하고 소개 및 대행에 대한 수수료를 지급하기로 하였는바, OOO이 컨설팅 용역을 제공함에 따라 실제로 소개 및 취득대행 수수료 조로 OOO원을 지급하였고, 동 지급금액은 본래의 분양가액 OOO원에 비추어 보아도 지나치게 많다고 보기는 어려우므로 OOO원은 쟁점부동산의 취득 관련 부대비용으로 보아 필요경비로 인정하여야 한다.

  (나) 청구인이 OOO에게 취득 행위 일체를 위탁함에 따라 OOO은 쟁점부동산의 소유권 등기이전 업무를 OOO 법무사 사무소에 의뢰하였고, 청구인은 등기와 관련하여 법무사에게 지급되어야 할 비용을 OOO의 계좌로 이체하여 법무사 수수료 OOO원을 포함한 등기이전비용 OOO원을 지급하게 하였으며, 법무사 OOO은 2012.2.23. 등기이전비용 OOO원의 세부내역이 기재된 영수증을 작성하여 청구인에게 교부하였는바, 법무사가 실제 등기이전 용역을 제공하였고, 청구인이 그 비용을 실제 지급한 사실이 확인됨에도 지출증빙이 부족하다는 이유로 필요경비로 인정하지 않는 것은 부당하다.

(2)「국세기본법」제47조의3 제1항 제1호에서 납세의무자가 부정행위로 과소신고한 경우에는 부정행위로 인한 과소신고 납부세액 등의 100분의 40을 가산세로 부과하도록 하고 있고, 여기에서 ‘부정행위’란「조세범처벌법」제3조 제6항에서 열거하는 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’로 해석하는 것이 타당한바, 청구인의 양도소득세 신고에 부정행위가 있었는지에 대해 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고시 분양계약서의 분실로 인하여 취득가액을 정확히 알 수 없어 등기사항전부증명서에 기재된 거래가액을 취득가액으로 신고하였고, 이 때 분양가액을 할인받았다는 사실을 착오 및 실수로 계산하지 않았을 뿐, 여기에 부정행위가 있었던 것은 아니다.

 따라서, 청구인이 이중장부 작성, 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 등에 의해 조세를 탈루한 사실이 없음에도 부정행위가 있었음을 전제로 부당과소신고가산세를 부과한 것은 부당하므로 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 필요경비로 공제해야 한다고 주장하는 부동산 컨설팅 비용과 법무사 비용은 소득세법령에서 필요경비로 규정하고 있는 양도자산의 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등의 어디에도 해당하지 아니하고, 설령 법령 소정의 필요경비에 해당한다 하더라도 지출증빙이 부족하여 필요경비로 인정하기 어렵다.

  (가)「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제1항 제1호에서 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 정하면서 자본적 지출액, 양도비 등으로 필요경비를 열거하고 있으며, 매매컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용 등은 양도소득에서 차감하는 필요경비로 규정하고 있지 아니한바, 청구인은 부동산 컨설팅 비용이 쟁점부동산을 취득·양도하는 과정에서 지급한 비용이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인과 OOO 간에 작성한 매수대행약정서에 알선수수료, 컨설팅 비용에 대한 사항이 확인되지 아니하고, OOO이 어떤 용역을 제공하였는지 알 수 없는 점, 청구인이 OOO에게 지급한 금원이 각 어떤 항목으로 지급되었는지 여부가 영수증 등에 의해 확인되지 아니하고, 이를 소개비로 보아 양도비에 해당한다고 하더라도 청구인이 지급한 금액은 법정중개수수료를 훨씬 초과하는 고액에 해당하는 점, OOO이 쟁점부동산에 대하여 중개 및 매매컨설팅을 할 수 있는 자격을 갖추었는지 불분명한 점, 청구인과 OOO 간에 다수의 금융거래가 존재하여 청구인이 OOO에게 지급한 금원의 성격이 불분명한 점, OOO의 2012년 귀속 종합소득세 신고시 청구인이 신고서상 세무대리인으로 기재되어 있는 것이 확인됨에도 컨설팅 비용에 대하여 소득세를 신고한 내역이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 부동산 컨설팅 비용으로 지급하였다고 주장하는 OOO원을 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(나) 법무사 비용의 경우 청구인이 제출한 영수증은 법적 증빙 수단인 세금계산서, 현금영수증 등이 아닌 간이영수증 형태로 실제 법무사 사무실에서 발행된 영수증인지 불분명할 뿐만 아니라 영수증 상의 금액 전부가 쟁점부동산의 취득과 관련된 법무사 업무대행 수수료라고도 보기 어려워 영수증에 기재된 금액을 그대로 인정하기 어렵고, 금융증빙 등에 의하여 비용지급 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 청구인이 주장하는 법무사 비용 OOO원을 필요경비로 인정하기는 어렵다.

 (2) 납세자가 신고한 가액에 의하여 과세표준이 결정되는 조세에 있어서 납세자가 신고가액을 과소신고 하면서 허위 신고가액에 신빙성을 부여하고 실제 거래가액을 은닉하기 위하여 매도가격을 과소하게 기재한 허위의 이중계약서를 작성하여 함께 제출하는 것은 적극적인 기망행위에 해당하고, 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 만드는 ‘사기·기타 부정한 행위’라 함은 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말하며, 다른 어떤 행위를 수반함이 없어 단순히 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 여기에 해당하지 않는다고 할 것이다(대법원 2013.12.26. 선고 2013두7667 판결 참조).

 이 건에 있어 청구인은 쟁점부동산을 최초 분양가액인 OOO원에서 약 35% 정도 할인된 OOO원의 가액으로 취득하였으나, 실제 취득가액이 아닌 최초의 분양가액으로 등기부에 기재하였고, 2013.10.29. 쟁점부동산 양도 후, 최초 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득금액 OOO원과 납부할 세액 “0”원을 산정하고, 양도소득세 예정신고를 하였는바, 이는 청구인의 주장처럼 단순히 거래가액을 과소신고 한 것이 아니라 실제 거래가액을 은닉한 행동을 통하여 허위 신고가액에 신빙성을 부여한 적극적인 기망행위에 해당하는 것이므로 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 만든 행위에 해당한다고 보아야 한다.

 따라서, 처분청이 이 건 양도소득세를 경정하면서 부당과소신고가산세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 ① 부동산컨설팅 비용과 법무사 비용이 쟁점부동산의 취득·양도와 관련하여 실제 지출한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

   ② 부당과소신고가산세 적용이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망 조회자료에 나타난 청구인의 쟁점부동산 양도 관련 양도소득세 예정신고 내역과 이에 대한 처분청의 경정·결의 내역은 아래 <표1>과 같은 바, 예정신고 및 경정·결의시 양도가액은 동일하나, 경정·결의시 취득가액은 예정신고분에 비하여 OOO원이 감액되었고, 기타필요경비 OOO원(취득·등록세)을 추가로 인정되었으며, 과소신고가산세는 부당과소신고가산세율인 40%가 적용된 것으로 나타난다.

 (2) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산은 2009.9.21. OOO 명의로 최초 소유권보존등기가 된 후, 2009.9.21. 환매특약부매매를 원인으로 OOO에게 소유권이 이전되었다가 2010.9.20. 환매를 원인으로 OOO에게 소유권이 재이전 되었으며, 2010.9.20. 신탁을 원인(원인일 2010.9.17.)으로 OOO에게 소유권이 이전되었고, 2012.2.23. 매매OOO를 원인으로 청구인에게 소유권이 이전된 후, 2013.10.29. OOO에게 표시 거래가액 OOO원에 양도된 것으로 나타난다.

또한, 소유권 이외의 권리에 관한 사항에는 2011.4.26. OOO(임차인) 명의의 전세권이 설정되었다가 2013.5.23. 해지되었고, 2012.2.23.에는 채무자 청구인, 근저당권자 OOO, 채권최고액 OOO원으로 하여 근저당권이 설정되었다가 2013.5.23. 해지되었으며, 같은 날짜에 채무자 청구인, 근저당권자 OOO, 채권최고액 OOO원으로 하여 근저당권이 설정되었다가 2013.11.1. 해지(원인일 2013.10.29.)된 것으로 나타난다.

(3) 처분청 조사담당자가 2018.8.9. 작성한 청구인의 2012년∼2015년 중 자금운용 및 자금원천에 대한 출처조사 종결보고서에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 실질적으로 운용한 자금은 OOO인데, OOO이 쟁점부동산의 실제 취득가액은 선납할인 후의 금액인 OOO원이라고 확인한 바 있으므로 쟁점부동산의 양도 관련 양도소득금액 계산시 적용되는 취득가액은 등기사항전부증명서에 기재된 거래가액인 OOO원이 아닌 OOO원이라고 기술하였다.

 (4) OOO이 2018.8.3. 처분청에 통보한 쟁점부동산 매도금액 확인 관련 회신공문에 의하면, 자신은 부동산 담보신탁계약에 의한 수탁자로, 신탁자인 OOO의 요청에 의거하여 매수자인 청구인에게 소유권이전이 가능하도록 매매계약서, 부동산거래계약신고서, 담보신탁계약서만을 교부하였을 뿐, 매매대금을 직접 수령한 사실이 없어 요청한 금융거래내역에 대하여는 별도로 제공할 정보가 없다고 하면서, 매매계약서, 부동산거래계약신고서, 담보신탁계약서를 첨부하였는데, 신탁재산 처분에 따른 매매계약서에는 쟁점부동산의 매매가액이 공급대가 OOO원으로 되어 있으나, 부동산거래계약신고서에는 거래가액이 등기사항전부증명서에 기재된 OOO원(공급가액으로 아파트공급계약서에도 동일금액 기재)인 것으로 나타난다.

 (5) 청구인이 OOO에게 지급한 부동산 컨설팅 비용 OOO원과 OOO 법무사 사무실에 소개 및 취득대행 수수료로 지급한 법무사 비용 OOO원 합계 OOO원이 쟁점부동산의 취득 관련 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하며 그 근거로 제시하는 주요 증빙 등은 다음과 같다.

  (가) 쟁점부동산 단지의 분양공급업체인 OOO에서 분양대행원으로 고용된 OOO이 2018.9.13. 작성한 사실확인서에는 자신이 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 양도하는 과정을 소개한 사실이 있고, 등기사항전부증명서상 쟁점아파트의 거래가액(취득가액)이 OOO원으로 기재되어 있으나, 청구인이 매수할 당시 장기 미분양으로 인해 최초 분양가의 60% 가격으로 할인분양이 되어 OOO으로부터 OOO원에 매수하였는데, 매수대금은 계약금조로 2012.3.2. OOO원, 2012.3.6. OOO원을 지급하였고, 임대차보증금 OOO원은 승계하였으며, 나머지 OOO원은 OOO으로부터 대출을 받아 지급하였고, 대출사실은 청구인의 OOO계좌OOO의 2012.2.23.자 예금거래내역에 나타난다고 기술되어 있다.

(나) 청구인이 2012.3.25. OOO과 작성한 매수대행 약정서에는 쟁점부동산의 소유권 이전에 대한 일체의 권한을 청구인이 OOO에게 일임하고 그 소요금액인 계약금 OOO원,기타소요비용 OOO원, 보증금 승계 OOO원, 신규대출 OOO원을 지급한다고 기재(위의 OOO이 작성한 사실확인서와 동일한 내용)되어 있다.

  (다) 계약금 OOO원이 2012.3.6. 분양대행원인 OOO에게 이체 지급되었다고 주장하며 제시한 예금거래명세서(명의자 및 계좌번호 불명)에는 2012.3.6. 2회에 걸쳐 OOO원이 OOO에게 이체지급된 것으로 나타나고, 기타소요비용 OOO원은 2012.3.2. 청구인의 처제인 OOO의 OOO 계좌에서 CD이체출금 지급되었다고 주장하나 그 증빙의 제시가 없고, 2012.2.23.자 신규대출액 OOO원 중 OOO원은 같은 날짜에 쟁점부동산매입대금으로, OOO원은 쟁점부동산 취득관련비용으로 OOO에게 지급되었다고 주장하며 청구인의 OOO 계좌 거래내역서를 제시하였는바, 여기에는 주장내용과 동일한 금액이 출금된 것으로 나타나나 OOO원이 누구에게 지급되었는지는 확인되지 아니한다.

  (라) 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면 2011.3.31. 분양공급자인 OOO와 OOO 간에 계약기간을 2011.4.21. 부터 2013.4.20.까지로 하고, 임대보증금을 OOO원으로 하여 계약을 체결한 것으로 나타난다.

  (마) 법무사 OOO이 발행한 ‘영수(청구)서’에 의하면, 취득세, 교육세, 농어촌특별세 합계 OOO원과 인지대, 법원증지세, 서기료, 부가가치세, 국민주택채권, 변경, 대행료의 합계 OOO원이 기재되어 있고, 법무사의 고무인이 날인되어 있으며, 금융증빙으로 제출한 OOO의 OOO 계좌거래명세서에는 2012.2.23. 1-1101 법무비용으로 OOO원이 출금된 것으로 나타난다.

(6) 처분청은 청구인이 OOO 및 주식회사 OOO와 행한 금융거래내역서를 제출하였는바, 2012.1.13.부터 2015.12.22.까지 총 154건, 입금액 OOO원, 출금액 OOO원의 거래내역이 나타나고, 처분청 담당자가 청구인에게 확인한 바에 의하면 OOO이 청구인 소유의 다른 지역 부동산들을 관리해 주는 과정에서 발생한 금융거래내역이라고 답변한 사실이 있다고 하였다.

 (7) 쟁점부동산의 분양공급자인 OOO와 청구인 간에 2012.2.14. 작성한 아파트 공급계약서에 의하면, 대지가격은 OOO원, 건물가격은 OOO원, 부가가치세는 OOO원으로 총 매매대금이 OOO원이고, 계약금으로 OOO원을 납부한 후 중도금 납부 없이 입주예정일에 잔금 OOO원을 납부하기로 한 것으로 나타나며, 이후 매매대금의 변경과 관련하여 추가로 작성한 계약서는 없는 것으로 확인된다.

 (8) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, OOO의 2012년 귀속종합소득세 신고 관련 세무대리인은 청구인으로 나타나고, 청구인이 부동산 컨설팅 비용으로 지급하였다는 OOO원이 OOO의 종합소득 수입금액으로 신고되었는지 여부는 확인되지 아니한다.

 (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인이 OOO에게 부동산 컨설팅 비용으로 지급하였다고 주장하는 OOO원의 경우, OOO이 2018.9.13. 작성한 사실확인서에 자신이 청구인에게 쟁점부동산을 소개한 사실이 있다고 하였으나, 소개비나 알선수수료 지급에 대한 언급이 없는 점, 청구인과 OOO 간에 작성한 매수대행약정서에도 OOO이 제공하는 용역이나 컨설팅 비용 지급에 대한 구체적이고 세부적인 사항이 기재되지 아니한 점, OOO이 부동산 중개나 매매컨설팅과 관련하여 경력이나 전문지식, 관련분야의 자격증이 있는지 여부가 불명확하여 청구인이 지급하였다는 비용이 부동산 컨설팅 비용에 해당한다고 단정하기 어려운 점, 청구인과 OOO 간에 다수의 금융거래가 존재하여 청구인이 OOO에게 지급한 금원의 성격이 불분명한 점 등에 비추어 OOO원을 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

다만, 법무사 비용 OOO원의 경우 영수증에 법무사 이름이 기재된 고무인이 날인되어 있고, 항목별로 세부적인 비용지출 내역이 기재되어 있는 점, 금융증빙으로 제출한 OOO의 OOO계좌거래명세서에 법무비용(1-1101) OOO원이 출금된 것으로 나타나는 점, 처분청도 이 건 양도소득세 경정·결의시 영수증에 기재된 취득세, 교육세, 농어촌특별세 합계 OOO원을 취득관련 필요경비로 인정하여 공제한 점, 법무사 비용은 부동산 매수자가 자신이 직접 등기이전 절차를 수행하지 않는 한, 부동산의 등기이전과 관련하여 필수적으로 발생되는 비용인 점 등에 비추어 법무사 비용 OOO원은 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

 (9) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 납세자가 신고가액을 과소신고 하면서 허위 신고가액에 신빙성을 부여하고 실제 거래가액을 은닉하기 위하여 매도가격을 과소하게 기재한 허위의 이중계약서를 작성하여 함께 제출하는 것은 적극적인 기망행위에 해당한다 할 것인바, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 할인받은 분양가액으로 신고하지 않은 것이 단순한 허위의 신고에 해당하므로 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다고 주장하나, 이 건에 있어 청구인은 쟁점부동산을 최초 분양가액인 OOO원에서 약 35% 정도 할인된 OOO원(공급가액)에 취득하였음에도, 실제 취득가액과 다르게 작성된 등기사항전부증명서나 분양계약서상의 매매가액을 부동산 거래대금으로 신고한 후, 양도소득세 예정신고시 이를 취득가액으로 하여 양도소득금액을 과소하게 신고하고 양도소득세를 탈루한 사실에서 이는 단순히 거래가액을 과소신고 한 것이 아니라 실제 거래가액을 은닉한 행동을 통하여 허위 신고가액으로 조세를 탈루한 것으로 보이므로, 처분청이 이를 부정행위로 보아 부당과소신고가산세를 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다