[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.2.6. OOO에 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 같은 소재지에 오피스텔 24호(2층∼5층, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다) 및 다세대주택 19호를 포함한 지상 9층 건물 1,480.64㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후, 2018.1.26. 이를 OOO억원에 양도하고 2018.2.22. 면세재화의 공급으로 2018년 제1기 부가가치세를 신고하였다.

나. 처분청은 2019.9.2. 쟁점오피스텔이 업무시설로서 ｢조세특례제한법｣(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호에 따른 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니한다고 보아, 쟁점오피스텔의 건물분 공급가액을 OOO원으로 산정하여 2019.9.11. 청구인에게 2018년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.26. 이의신청을 거쳐 2020.3.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 조특법 제106조 제1항 제4호의 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당되는지 여부는 공부상의 기재된 용도 등 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 한다.

  (가) 조특법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호, 대법원 판결(대법원 1993.8.24. 선고 93누7075 전원합의체 판결)에 의하면, 조특법에서 규정하고 있는 부가가치세 면제대상인 국민주택은 「주택법」에 따른 국민주택규모 곧, 1호 또는 1세대 당 85㎡ 이하의 주택에 해당하는 경우를 모두 포함하는 개념으로 보아야 하고, 조특법상 주택은 공부상 기재와 같은 형식이 아닌 해당 건물의 실질 내용에 따라 해당 여부를 판단(대법원 1993.8.24. 선고 92누7075 전원합의체 판결, 같은 뜻임)하여야 한다.

  (나) 조특법 제106조 제1항 제5호의 국민주택은 세법 고유의 개념으로 반드시 「건축법」이나 「주택법」의 규정에 구속되는 것이 아니고 세법의 독자적인 입장에서 그 입법취지에 비추어 판단하여야 하는바(대법원 1993.8.24. 선고 92누 15994 전원합의체 판결, 같은 뜻임), 조특법상 국민주택의 공급에 대하여 부가가치세를 면제하는 취지는 국민 주거생활의 안정을 도모하기 위함으로 이는 「주택법」에서 주거용 오피스텔을 준주택으로 도입한 배경과 일치한다. 따라서 부가가치세 면세대상인 조특법상의 국민주택이 반드시 「주택법」 제2조 제1항에 따른 ‘주택’을 의미하는 것은 아니고 주거용 오피스텔의 주택법상 분류가 준주택이라는 이유만으로 세법상 이를 달리 취급할 이유가 없다.

  (다) 또한 주거용 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상에 해당되지 않는다면, 주거용 오피스텔의 최종소비자가 다른 다세대주택 등의 최종소비자와 구분되지 않음에도 공부상 업무시설이라는 이유로 부가가치세에 대한 조세부담이 주거용 오피스텔의 최종 소비자들에게만 전가되는 불합리한 결과가 발생하게 되어 부당하다.

 (2) 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설로 등재되어 있을 뿐, 당초부터 주거용으로 설계·건축되어 다세대주택과 실질적으로 차이가 없다.

  (가) 처분청이 주장하는 대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결 등 대법원 판례는 모두 「주택법」이 개정되기 이전에 업무용 오피스텔을 주택으로 사용할 의도와 목적 없이 업무용으로 허가받아 건축하였다가 향후 주택으로 불법개조 또는 편법 건축한 사안으로, 쟁점오피스텔처럼 주거용 오피스텔이 합법적으로 도입된 이후 건축된 경우에는 그대로 원용될 수 없다.

  (나) 쟁점오피스텔은 공부상 용도는 업무시설로 되어있으나 실제로는 주택으로 설계·공급되어 그 구조가 다세대주택과 차이가 없고, 다만 명칭이 안방과 작은방은 사무실, 주방이 탕비실로 변경되었으며, 주거생활에 있어서 필수적이지 않은 발코니의 존재 여부만 차이가 날 뿐 그 외 주방과 욕실 등의 위치도 동일하고, 준공 당시 도시가스 및 전력도 모두 주택용으로 신청·설치되어 계속하여 주택용으로 이용하고 있는 상태이며, 전기배관, 상하수도 등 모두가 매립형으로 건축되어 거주자가 사용용도를 쉽게 변경할 수 없다.

나. 처분청 의견

 (1) 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 참조).

 (2) 조특법 제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호는 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, ｢주택법｣ 제2조 제1호 및 제6호는 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로 단독주택과 공동주택으로 구분되며, “국민주택 규모”란 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택으로 규정하고 있는 한편, 같은 법 제2조 제4호 및 같은 법 시행령 제4조는 “준주택”은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등으로 「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 주택이 아닌 준주택으로 별도로 규정하고 있는바, 준주택에 해당하는 오피스텔은 조특법에서 규정하고 있는 부가가치세 면제대상인 주택의 공급에 해당하지 아니한다.

 (3) 청구인은 쟁점오피스텔이 실질적으로 주거용으로 설계·사용되었으므로 조특법상 부가가치세가 면제되는 ‘주택’에 해당한다고 주장하나, 주택에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가서, 사용승인서, 건축물관리대장, 부동산등기부 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단하여야 하고, 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택은 그 용도를 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당한다고 보아야 하는바(대법원 1996.10.11. 선고 96두8758 판결), 업무시설로 건축허가와 사용승인을 받고 건축물관리대장에도 같은 취지로 기재되어 있는 쟁점오피스텔을 단지 그 현황이 주거의 용도에 적합하여 다수의 입주민들이 사실상 주거의 용도로도 사용하고 있다는 사정만으로는 국민주택 규모 이하의 주택에 해당한다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점오피스텔의 공급에 대하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

 (2) 부가가치세법

제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조 제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.

제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 1. 재화의 이동이 필요한 경우 : 재화가 인도되는 때

 2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 : 재화가 이용가능하게 되는 때

 (3) 조세특례제한법

제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

 4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

 (4) 조세특례제한법 시행령

제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

 1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

 (5) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

 (6) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

다. 사실관계 및 판단

 (1) 이 건 처분청이 제시한 과세근거 자료는 다음과 같다.

  (가) 국세통합전산망에 의하면 청구인은 2017.2.3. 쟁점건물 소재지에 주택신축판매업으로 사업자등록하였다가 2018.1.31.폐업하였다.

  (나) 쟁점건물의 건축물대장을 보면, 쟁점건물의 건축허가일은 2016.12.16.이고 사용승인일은 2017.9.22.이며, 지상 2층부터 5층까지는 오피스텔(24호), 6층부터 9층까지는 다세대주택(19세대)으로 기재되어 있고 각 호별 면적(쟁점오피스텔 22.96㎡ 및 23.76㎡, 다세대주택 18.13㎡ 및 19.24㎡ 등)이 국민주택규모 이내라는 점은 청구인과 처분청간 다툼이 없다.

OOO

  (다) 청구인의 2018년 제1기 부가가치세 확정 신고서를 보면, 청구인은 매출세액 및 매입세액 없이 쟁점건물 신축판매금액 OOO억원을 면세사업 수입으로 하여 납부세액 없음으로 신고하였다.

  (라) 처분청의 2018년 제1기 부가가치세 결의서 등에 의하면 처분청은 쟁점건물 신축판매금액OOO원을 토지 및 건물가액으로 안분하여 산출된 쟁점건물 공급가액(OOO원, 연면적 1,480.64㎡) 중 쟁점오피스텔 상당액(오피스텔 면적 799.04㎡)을 과세표준으로 하여 경정·과세하였고 그 주요내역은 아래 <표2>와 같다.

OOO

 (2) 청구인은 쟁점오피스텔을 당초부터 주거용으로 신축하여 분양하였으므로 부가가치세 면제대상이라고 주장하며 다음과 같은 자료를 제시하였다.

  (가) 쟁점오피스텔이 공급당시 주거용으로 사용되었다는 근거로 제출한 ‘임대차계약서’(21매)를 보면, 각 임대차계약서에 기재된 용도는 계약서별로 상이(공공주택 3건, 다세대주택 1건, 주거용 10건, 오피스텔 7건)하고, 각 호실에는 침대, 세탁기, 냉장고, TV 옷장, 에어컨, 전자레인지 등의 옵션이 갖추어져 있었던 것으로 나타난다.

  (나) 쟁점건물의 전 층이 같은 구조인 주거용으로 설계되었다는 주장의 근거로 제출한 ‘층별 평면도’를 보면, 업무용시설(오피스텔)인 2∼5층과 다세대주택인 6∼9층의 평면구조가 유사하고, 다세대주택 평면도에는 확장형 발코니가 있고 욕실이라는 명칭이 기재되어 있는데 반해 업무용시설(오피스텔)에는 화장실로 기재되어 있다.

 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조특법 제106조의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고,「주택법」제2조 제1호 및 제6호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”은 주거전용면적 85제곱미터 이하인 주택으로 각각 규정하고 있으며,「주택법 시행령」제4조 제4호에서「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것인 점, 청구인들은 쟁점오피스텔을 업무용으로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나고, 청구인들은 쟁점오피스텔이 동 사용승인일부터 공급시기까지 「주택법」상 주택으로 변경된 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017서991, 2017.12.20. 조세심판관합동회의, 같은 뜻임).

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.