주 문

1. 피고가 2017. 11. 17. 원고에 대하여 한 상속세 173,926,740원, 가산세 20,547,071원

의 부과처분 중 상속세 109,140,808원, 가산세 13,142,039원을 초과하는 부분을

취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/6은 원고가 부담하고, 나머지는 피고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 11. 17. 원고에 대하여 한 상속세 194,473,811원(가산세 20,547,071원 포

함)의 부과처분 중 103,922,386원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 가. 망 CCC(이하 ‘피상속인’이라 한다)은 2016. 4. 10. 사망하였고, 상속인으로 자

녀인 DDD, EEE, FFF 및 원고가 있다.

나. 원고는 2016. 9. 26. 피고에 대하여 상속세 신고를 하며, 상속재산 중 수원시 팔

달구 팔달문로4번길 19 소재 ‘○○백화점’의 구분점포 3곳(제24호, 제33호, 제43호, 이

하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 ○○감정평가법인 작성 감정평가서(이하 ‘1차 감정

평가서’라고 한다)상의 감정가액 2억 6,100만 원(= 제24호, 제33호를 일괄하여 1억

9,800만 원 + 제43호 6,300만 원)으로 평가하였고, 주권비상장법인 주식회사 ○○백화

점(이하 ‘이 사건 법인’이라 한다)의 발행주식 460주(이하 ‘이 사건 주식’이라 한다)를

상속재산에서 누락하였다.

다. 피고는 2017. 6. 5.부터 2017. 8. 25.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한

후 ① 이 사건 부동산에 관하여 구 상속세 및 증여세법(2016. 1. 19. 법률 제13796호로

개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라고 한다) 제60조 제3항, 제5항, 제61조 제1항

에 의한 보충적 평가방법을 적용하여 그 시가를 430,057,420원으로 평가하고, ② 이

사건 주식에 관하여 구 상증세법 제63조 제1항 다.목, 구 상속세 및 증여세법 시행령

(2016. 5. 31. 대통령령 제27205호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라

고 한다) 제54조 제1항에 의한 보충적 평가방법을 적용하여 그 시가를 45,710,200원(=

1주당 99,750원 × 460주)으로 평가하였다. 이에 따라 피고는 2017. 11. 21. 원고에 대

하여 상속세 194,473,811원(신고불성실가산세 667,245원, 납부불성실가산세 19,879,826

원 포함)을 부과․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 11. 24. 이의신청을 제기하였으나 2018.

1. 29. 기각되었고, 2018. 2. 5. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2018. 11. 27. 기각

되었다.

【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제3, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다.

1) 이 사건 감정가액은 이 사건 부동산의 시가를 객관적이고 합리적인 방법으로 평

가하였다. 원고는 과세 전 적부심사를 제기하며 추가로 이 사건 부동산에 관한 감정평

가를 받았다. 두 감정평가의 감정가액을 평균한 금액은 구 상증세법 제60조 제1항, 제

2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 정하는 이 사건 부동산의 ‘시가’로

보기에 충분한데도, 피고는 구 상증세법 제60조 제3항에 따라 보충적 평가방법을 적용

하여 이 사건 부동산의 토지 부분과 건물 부분을 별개로 평가하여 시가를 산정하였다.

2) 이 사건 주식은 이 사건 부동산의 소유자에게 무상으로 승계되는 것으로서 독립

된 경제적 가치가 없고, 설령 있다고 하더라도 이 사건 부동산의 시가 산정 시 포함되

었다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 주식을 이 사건 부동산과 독립된 상속재산으로

평가해서는 안 된다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) ○○백화점은 수원 팔달구 팔달로2가 소재 수원△△시장 인근에 위치한 전통시장

내부에 위치하고 있다. 이 사건 법인은 1973년경 ○○백화점 건물 부지와 지상 건물에

관하여 각 소유권보존등기를 마친 뒤 각 점포 소유자에게 그 면적비율에 따라 공유지

분 이전등기를 마쳐 주었다.

2) 피상속인은 아래와 같이 제24호, 제33호 점포를 취득하며 1996. 6. 24. 토지 공유

지분 1,084분의 39.88과 건물 공유 지분 1,034분의 38.07에 관한 소유권이전등기를 마

쳤고, 2002. 5. 28. 제43호 점포를 취득하며 2016. 4. 10. 토지 공유 지분 1,084분의

13.47과 건물 공유 지분 1,034분의 12.86에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

3) 1차 감정평가의 감정인은 2016. 7. 18. 거래사례비교법에 따라 토지 지분과 건물

지분을 일체로 보아 아래와 같이 이 사건 부동산의 시가를 2억 6,100만 원(백만 자리

미만 버림)으로 평가하였다.

① 감정인은 2013. 3. 6.자 ○○백화점 제1층 제5호(전면상가)에 관한 매매계약(매매

대금 1억 5,500만 원, 전유면적 1㎡당 12,820,513원)을 비교거래사례로 선정하였다. ②

경기도 내 매장용 빌딩의 자본수익률을 근거로 비교거래사례의 가격을 평가기준일 시

점(피상속인 사망일)으로 수정하였다. ③ 이 사건 부동산은 ○○백화점 건물 깊숙이 위

치해 있어 통행로와 접하는 비교거래사례에 비해 위치별 효용이 현저히 떨어진다고 보

아 제24호 및 제33호의 가치형성요인을 비교거래사례 대비 0.4로, 제43호의 가치형성

요인을 비교거래사례 대비 0.38로 각 판정하였다

4) 원고는 과세 전 적부심사 청구를 하며, 추가로 이 사건 부동산에 관한 감정평가

를 의뢰하였다(이하 ‘2차 감정평가’라고 한다). 2차 감정평가의 감정인은 2017. 9. 27.

1차 감정평가의 감정인과 동일한 거래사례비교법에 의하여 감정평가를 하여 다음과 같

이 이 사건 부동산의 시가를 2억 6,800만 원(백만 자리 미만 버림)으로 평가하였다.

5) 이 사건 법인은 1969. 10. 7. 개업하였다. 법인세 신고 결산서 자료에 의하면,

2016. 3. 31. 기준 자산총계는 552,160,947원, 미처분이익잉여금은 367,372,333원이다.

이 사건 주식 평가기준일(2016. 4. 10.) 직전 3년간의 순이익은 2016. 3. 176,544,536

원, 2015. 3. 156,338,360원, 2014. 3. 27,813,022원으로서 직전 3년간 순손익액 가중평

균 순손익액은 128,560원, 1주당 순자산가치는 55,585원이다.

6) 이 사건 법인의 주주는 ○○백화점 내 점포를 소유하는 점포주와 일치한다. ○○

백화점 정관 제10조 제6호는 “주식의 양도, 양수는 회사의 점포소유권 이전과 동시에

이루어져야 한다.”라고 규정하고 있다.

7) 이 사건 법인의 주주(점포주) 대장 사본에 의하면, 점포 호수별로 주식 수량․금

액, 주주(점포주) 사항, 양수인 사항을 기재하도록 되어 있다. 이 사건 법인의 대표이사

는 2017. 9. 25. 원고에게 ‘이 사건 주식은 ○○백화점 상가를 매매 등으로 취득하는

사람에게 무상으로 승계되는 주식이고 별도의 대가를 받고 유상으로 거래되는 주식이

아니다.’는 취지의 확인서를 작성하였다.

8) 피고는 구 상증세법 제61조 제1항 제1호, 제2호에서 규정하는 보충적 평가방법에

따라 단위당 기준시가를 기준으로 ① 이 사건 부동산의 평가가액을 430,057,420원 {=

토지 지분 414,476,150원(= 53.35㎡ × 7,769,000원) + 건물 지분 15,581,270원(= 50.93

㎡ × 305,935원) }으로, ② 구 상증세법 제63조 및 구 상증세법 시행령 제54조에서 규

정하는 보충적 평가방법에 따라 1주당 가액을 99,370원 {= (128,560원 × 3 + 55,585원

× 2) ÷ 5 }로 평가하여 이 사건 주식의 평가가액 45,710,200원(= 99,370원 × 460주)으

로 각 평가하여 이 사건 처분을 하였다.

【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 7, 8, 9호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기

재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 이 사건 부동산 시가 관련 주장에 대한 판단

가) 구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 본문은 이 법에 따라 상속세나 증여세가

부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다고

규정하고 있고, 제2항은 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가

이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격․공매가

격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고

규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호는

법 제60조 제2항에서 규정하는 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인

정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정을 한 경우에 확인되는 가

액으로서 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이

상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그

감정가액의 평균액을 의미한다고 규정하고 있다.

나) 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들

을 종합하면, 1차, 2차 감정평가에 따른 감정가격의 평균액은 구 상증세법 제60조 제1

항, 제2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 ‘시가’로 인정할 수 있다.

그런데도 피고가 이 사건 부동산의 시가를 산정하기 어렵다는 이유로 구 상증세법 제

60조 제3항, 제61조 제1항 제1호, 제2호의 보충적 평가방법을 적용하여 이 사건 부동

산의 시가를 평가한 것은 위법하다.

① 구 상증세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어 시가주의

원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성

된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정

될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록

위임하고 있다. 그 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각호에서 과세대상

인 ‘당해 재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가

로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이라고 보아야 하고[구 상속세 및 증여세법

(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조에 관한 대법원 2010. 1. 14.

선고 2008두6448 판결도 같은 취지이다], 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호는

감정가액의 공정성을 담보할 수 있는 기준으로서 감정평가 시기와 감정평가 기관의 수

를 예시적으로 규정한 것으로 해석하여야 한다.

이 사건의 경우, 2차 감정평가가 구 상증세법 제49조 제1항 본문의 ‘평가기준일 전

후 6개월’ 이내에 이루어지지 않았다고 하더라도 그 내용이 객관적이고 합리적인 이상

구 상증세법 제60조 제1항, 제2항, 제5항, 구 상증세법 제49조 제1항 제2호에 따라 1

차 감정평가와 2차 감정평가의 평균액을 이 사건 부동산의 ‘시가’로 인정할 수 있다고

보아야 한다.

② 1,2차 감정평가는 이 사건 부동산의 가액을 객관적이고 합리적으로 평가하였다

고 판단된다.

□ 감정평가에 관한 규칙 제16조, 제7조 제2항에 의하면, 둘 이상의 대상물건이 일체로

거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여

감정평가할 수 있다. 이 사건 부동산은 ‘○○백화점’ 건물 내의 구분 점포로서 집합건

물법상 구분건물은 아니나 토지와 건물의 소유지분이 일체로 거래되는 관행이 존재하

므로, 용도상 불가분의 관계가 있는 경우로 보아 일괄하여 감정평가할 수 있다고 보아

야 한다. 따라서 토지와 건물의 지분을 분리하여 평가하지 않고, 과거에 있었던 시민백

화점 내 점포 거래를 비교사례로 삼아 거래사례비교법을 적용한 것은 이 사건 부동산

의 시가를 감정평가하기 위한 타당한 방법으로 보인다.

□ 을 제4, 6호증의 각 기재, 을 제5호증의 영상에 의하면, 비교사례와 같이 시민백

화점 전면(제5호)에 위치한 점포(임대면적 6.35㎡)에 관하여 2008. 8. 15. 체결된 임

대차계약의 보증금은 1,500만 원, 차임 월 60만 원인데 비해, 이 사건 부동산 중 제43

호 점포(임대면적 5.36㎡)에 관하여 2011. 4. 5.자 체결된 임대차계약의 보증금은 월

차임 없이 1,500만 원인 사실을 알 수 있다. 이와 같은 사정을 고려하면, 1차, 2차 감

정인이 ○○백화점 외부 도로의 근접성에 따라 이 사건 부동산의 호별요인(층별 효용,

위치별 효용, 주출입구와의 거리, 에스컬레이터 및 엘리베이터와의 거리, 향별 효용,

전유부분의 면적 및 대지권의 크기)을 고려하여 비교사례에 비해 각 0.400, 0.380에

해당한다고 판단한 것은 거래실제를 반영한 것으로서 합리적이다.

③ 이와 같은 사정을 고려하면, 1차, 2차 감정가액의 평균액 2억 6,450만 원 0{= 2억

6,800만 원 + 2억 6,100만 원) ÷ 2 }을 구 상속세법 제60조 제1항, 제2항, 제5항, 구 상

속세법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 정하는 ‘감정가액’, 즉 이 사건 부동산의 ‘시가’

로 보아야 한다.

2) 이 사건 주식 시가 관련 주장에 대한 판단

가) 구 상증세법 제2조 제3호에 의하면, 상속재산이란 피상속인에게 귀속되는 모든

재산으로서 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건(제가.목)과 재산

적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리(제나.목)를 포함한다.

구 상증세법 제60조는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 평가기준일 현재

의 시가에 따르도록 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조부터 제65조에 규

정된 방법에 따라 평가한 가액에 의하도록 하고 있으며, 제63조 제1항 제1호 다.목에

서 비상장주식은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에

의하여 평가하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따라 구 상증세법 시행령 제54조는 비상

장주식에 대한 평가방법을 구체적으로 정하고 있다.

나) 이 사건 주식은 이 사건 법인에 대하여 경제적 이익을 받을 권리를 표상하는 것

으로서 재산상 가치가 인정되므로, 상속재산에 포함된다. 원고가 제출하는 증거들만으

로 이 사건 부동산의 시가 평가 시 이 사건 주식의 경제적 가치가 고려되었다고 보기

어렵다.

피고는 이 사건 주식은 비상장 주식으로 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이

루어지는 경우를 전제한 ‘시가’를 산정하기 어렵다고 보고, 구 상증세법 시행령 제54조

에 따라 보충적 평가방법을 준용하여 이 사건 주식의 가액을 산정하였다. 위와 같은

가액 산정 방법에 어떠한 위법이 있다고 보기 어렵다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없

다.

마. 소결론

앞서 본 바에 따라 이 사건 부동산의 시가를 2억 6,450만 원으로 하여 정당한 상속

세액을 다시 계산하면, 정당한 상속세액은 아래 표 기재와 같이 상속세 109,140,808원

(= 234,192,647원 - 125,051,839원), 가산세 13,142,039원(= 신고불성실가산세 667,245

원 + 납부불성실가산세 12,474,794원)이 된다. 따라서 피고의 이 사건 처분 중 상속세

109,140,808원, 가산세 13,142,039원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

원고의 청구는 위 인정범위에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어

이를 기각한다.