주 문
OOO세무서장이 2018.2.28. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은,
1. 청구인이 2016.10.20. OOO 답 1,458㎡ 외 토지 및 건물 등과 함께 양도한 미등기된 구축물의 취득가액을 OOO으로 인정하고, 위와 함께 양도한 임목의 취득가액으로 OOO을 추가인정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 기각한다.
이 유
가. 청구인은 OOO답 1,458㎡ 외 다수의 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 보유하면서 OOO이라는 상호로 식물원을 운영하였다가 2016.10.20. 쟁점부동산 및 그 지상에 식재된 임목 및 식물 등(이하 “쟁점임목”이라 한다)을 경매를 통해 전체 경락가액 OOO에 일괄 양도하였다.
나. 청구인은 2017.1.2. 쟁점부동산의 ‘양도가액’은 경락가액으로, 쟁점부동산의 ‘취득가액’은 ① 실제 취득가액이 확인되는 것은 실가로, ② 증여로 취득한 것은 기준시가로, ③ 나머지는 환산취득가액으로 신고하였으며, ‘필요경비’는 실제 취득가액으로 신고한 것은 실제 필요경비를, 환산취득가액으로 신고한 것은 개산공제 적용 등을 하여 그 양도소득세 OOO을 신고하였다가, 2017.11.10. 처분청에 당초 누락한 양도자산에 대하여 신고하면서 추가적으로 실제 취득가액이 확인된 쟁점부동산에 대하여 실제 취득가액 및 필요경비가 인정되어야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2018.2.28. 실제 취득가액을 인정할 수 있는 증빙이 부족하다는 이유로 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.5.15. 심판청구를 제기하였고, 이에 우리원은 쟁점부동산과 쟁점임목의 취득가액 및 필요경비 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다는 재조사 결정(2018중2720, 2019.6.25.)을 하였다.
라. 처분청은 우리원 재조사결정에 따라 재조사를 실시하여, 2019.10.2. 쟁점부동산 중 계약서 등에 따라 실제 취득가액이 확인되는 OOO과 쟁점임목 중 당초 취득가액(원재료비와 인건비)에서 감가상각비 누계액을 차감한 OOO을 추가로 취득가액으로 인정하여 양도소득세 OOO을 감액·경정하였고, 2019.12.30. 청구인의 요청에 따라 쟁점임목의 취득가액(인건비) OOO을 추가로 인정하여 OOO을 감액·경정하였다.
마. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.30. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 쟁점부동산 등과 함께 양도된 미등기된 구축물(이하 “쟁점구축물”이라 한다)의 취득가액을 미상으로 보아 OOO으로 계상하여 취득가액을 인정받지 못하였으므로 그 장부상 확인되는 가액 OOO(취득가액 OOO–감가상각비누계액 OOO)을 취득가액으로 인정하여야 한다.
이에 처분청은 쟁점부동산 등의 경매와 관련하여 작성된 감정평가서상 평가명세표상 기재된 내용과 청구인의 장부상 기재된 내용이 일치하지 않는다는 의견이나 이는 위 감정평가서를 작성한 감정평가법인의 임의적 분류에 따른 것으로 보이고, 쟁점구축물의 청구인의 장부상 최초 취득가액은OOO이나 그 감정가액이 OOO으로 평가된 것은 그 감정평가시 청구인이 제시한 쟁점구축물과 함께 장부상 시설장치(취득가액 OOO)로 기재한 것 등이 같이 평가되었기 때문이라 할 것이며, 청구인은 조세심판원의 재조사 결정에 따른 재조사시 쟁점구축물과 시설장치의 취득가액과 관련한 장부, 부가가치세 신고서 및 세금계산서 등을 제출하여 실제 지출사실이 확인되는 이상 장부가액을 쟁점구축물의 취득가액으로 인정하여야 한다.
(2) 처분청은 쟁점임목의 취득가액 산정시 그 취득과 관련한 급여와 임금을 재조사 결정과 청구인의 요청에 따라 각각 OOO을 인정한 바 있다.
청구인이 제시한 퇴직금 OOO(2004·2005년분 OOO, 2006년 2월분 OOO, 이하 “쟁점퇴직금”이라 한다)은 위 급여 및 임금을 지급받은 자들에게 지급한 것이자 그와 같은 시기에 발생되어 실제 지급한 것이며 복리후생비 등은 포함되지 아니한바, 처분청은 퇴직금이 후불적 임금에 해당한다하여 이를 유지관리비라고 하나 위 퇴직금은 식물원의 개원 전에 지급된 것으로 그 기간에는 수입이 발생하지 않아 이를 유지·관리비용으로 처리할 수 없고 동일한 시기에 동일한 자에게 지급된 임금과 퇴직금 중 퇴직금만을 유지·관리비용으로 구분하는 것은 부당하며 「소득세법」제97조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제163조 제1항 제1호 및 제89조 제1항 제2호에서 자기가 행한 제조 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액을 ‘원재료비, 노무비 등 기타 부대비용의 합계액’으로 규정하고 있고 「소득세법 시행규칙」별지 제40호의8서식인 표준원가명세서에서 원가에 해당하는 노무비로 퇴직금을 포함하고 있는 점 등에 비추어 쟁점퇴직금은 쟁점임목의 취득가액에 해당한다.
(3) 청구인은 쟁점부동산 중 그 취득가액을 환산가액으로 산정한 OOO(이하 “쟁점일부토지”라 한다)와 관련하여 그 거래가액이 OOO으로 기재된 매매계약서를 제출하였음에도 처분청은 이를 인정하지 않았다.
쟁점일부토지는 청구인이 2001.8.16. 취득한 것인데 당시 시행된 「소득세법」(1999.12.28. 법률 제6051호로 시행된 것) 제96조 제1항은 자산의 양도가액을 양도 당시 기준시가로 규정하고 있었고 「부동산등기특별조치법」에 따른 대법원규칙 제1조 제3항 및 제3조에는 검인신청을 받은 시장 등은 계약서 등의 형식적 요건의 구비 여부만을 확인하여 그 기재에 흠결이 없다고 인정한 때에는 검인을 하여 신청인에게 교부하고 이를 부동산 소재지 관할 세무서장에게 송부하도록 규정하고 있었다.
이에 쟁점일부토지는 쟁점부동산과 함께 법원의 경매로 양도된 것인데 당시 이와 관련한 대부분의 서류를 분실하였으나 쟁점일부토지와 관련하여 청구인이 그 취득당시 OOO군수에게 검인신청하여 검인 받은 부동산매매계약서, 취득세 납부확인서 등에서 그 취득가액이 OOO이 확인되는바, 지방자치단체장이 검인한 매매계약서를 부인할 근거가 달리 없고 위 취득세 납부확인서에서 쟁점일부토지의 기준시가는 OOO임에도 검인계약서 금액을 사실과 다르게 작성하여 기준시가의 4.3배라는 과중한 취득세·등록세를 부담할 아무런 이유가 없는 점 등에 비추어 쟁점일부토지의 취득가액은 검인계약서에서 확인되는 OOO과 취득세·등록세 합계액 OOO의 합계액인 OOO으로 인정하여야 하고, 국세청 심사양도 2019-124, 2020.3.11.과 대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결도 같은 뜻이다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점구축물의 양도가액이 OOO이고 그에 대한 장부가액이 OOO이라 주장하고 있는바, 쟁점부동산 등의 경매시 작성된 감정평가서상 화훼재배장을 포함한 제시외건물에 대하여 감정평가액 합계 OOO으로 평가된 사실은 확인되나 위 제시외건물이 청구인이 쟁점구축물로 장부상 OOO으로 계상한 ‘하우스공사 등’인지 여부는 불분명하고 그 세부목록도 일치하지 아니한다.
경험칙에 비추어 구축물의 경우 시간의 경과에 따라 가치가 하락하는 것으로 최초 취득가액은 이후 감정평가액보다 크다고 추정하는 것이 합리적인데, 청구인이 쟁점구축물이라 주장하는 장부상 최초 취득가액은 OOO임에도 OOO으로 감정평가된 점에 비추어 청구인이 제시한 장부가액을 쟁점구축물의 취득가액으로 인정하기 어렵고, 오히려 청구인의 장부상 감가상각대상자산에는 건물, 구축물, 비품, 시설장치가 있는데, 시설장치의 최초 취득가액이 OOO인 점에 비추어 감정평가서상 기재된 제시외건물은 장부상 시설장치(장부가액 OOO)일 가능성이 높다.
(2) 조세심판원의 재조사 결정에 따른 재조사시 처분청은 쟁점임목의 식재관련비용과 유지·관리비용을 구분하여 제출해 달라고 요청하였으나 청구인은 이를 구분하여 제출하지 않았고, 처분청은 매입계산서 등에 의하여 확인되는 원재료비(묘목) 약 OOO, 식물원의 개업시인 1999년부터 2005년까지로 수입이 발생하지 않았던 기간에 발생한 급여를 식재인건비로 인정하였으나, 이외 복리후생비, 쟁점퇴직금 등은 쟁점임목의 자본적 지출이 아닌 유지·관리비용으로 보아 인정하지 않았다.
청구인은 쟁점퇴직금인 OOO도 쟁점임목의 식재인건비에 포함되어야 한다고 주장하나, 처분청이 인정한 급여 등은 쟁점임목의 식재활동에 대해 정상적·정기적으로 지급되는 본래 근로의 대가에 해당하는 반면, 쟁점퇴직금은 이와 달리 사용인이 회사를 현실적으로 퇴직함으로써 지급하는 보충적 급여로 쟁점임목의 식재인건비(자본적 지출)가 아닌 유지·관리비용(과세연도의 손익에 대응하는 비용)으로 봄이 타당하므로 이를 쟁점임목의 취득가액에 가산할 수 없다.
(3) 청구인은 당초 심판청구시 쟁점일부토지와 관련하여 OOO(청구인의 형수)와의 계약서를 제시하면서 그 실제 취득가액이 OOO이라 주장하였으나, 처분청은 재조사시 계약서상 매매금액이 공란으로 기재되어 있는 등의 이유로 이를 인정하지 않은 바 있다.
이에 청구인은 검인계약서에 기재된 거래가액인 OOO을 쟁점일부토지의 실제 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」제96조 제1항 등에서 부동산의 양도차익은 실지거래가액을 원칙으로 하되 장부·매매계약서·영수증·기타 증빙서류에 의하여 취득 당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 납세의무자가 신고한 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 결정한 가액에 의하도록 정하고 있는바, 청구인은 쟁점일부토지의 취득등기시 사용된 것으로 보이는 검인계약서 및 취득세 납부확인서 사본만을 제출하였을 뿐 쟁점일부토지의 취득가액에 대한 금융증빙을 제시한바 없고, 전소유자인 OOO은 2010년 경 사망하였고 쟁점일부토지에 대한 양도소득세 신고시 그 양도가액을 기준시가로 신고하여 실제 취득가액을 확인할 수 없는 점 등에 비추어 쟁점일부토지의 검인계약서상 거래가액이 실제 취득가액에 해당하는지 객관적으로 확인되지 아니하므로 이를 쟁점일부토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 쟁점부동산을 경매로 일괄양도한 것과 관련한 양도소득세 산정시,
(1) 쟁점구축물의 취득가액을 그 장부가액인 OOO으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(2) 쟁점임목의 취득가액에 퇴직금 OOO을 추가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(3) 쟁점일부토지의 취득가액을 검인계약서상 금액인 OOO과 그와 관련하여 납부한 취득세·등록세 OOO의 합계액 OOO으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 참조
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인의 쟁점부동산과 쟁점임목에 대한 경매시 작성된 감정평가보고서(2013.7.18. OOO가 작성한 것)에는 쟁점부동산 등을 합계 OOO으로 감정평가하면서, ‘제시외건물’로서 ‘철파이프조 비닐덮개지붕 단층(화훼재배장) 약 444㎡’ 등 32개 건물에 대하여 합계 OOO으로 감정평가하였다.
청구인은 이후 경매로 쟁점부동산 등이 OOO에 일괄 양도되자, 총 양도가액을 총 감정평가액 중 제시외건물의 감정평가액이 차지하는 비율로 안분한 OOO으로 양도가액을 산정하였으나, 그 취득가액에 대하여는 ‘미상’으로 보아 OOO으로 신고하였다.
(2) 청구인은 장부상 구축물로 계상된 하우스공사 등 8개 항목인 쟁점구축물이 위 감정평가서상 제시외건물로 기재된 것이자 양도소득세를 신고한 것으로, 그 장부가액인 OOO을 쟁점구축물의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서, 하우스공사 등 8개 항목의 기초가액, 감가상각비누계액 및 미상각잔액 등이 기재된 유형자산감가상각비명세서와 그 취득공사시 수취한 세금계산서 관련 세금계산서 합계표, 부가가치세 신고서 및 계정별 원장 등을 제출한 바 이를 정리하면 아래 <표1>과 같다.
OOO
이에 처분청은 유형자산감가상각비명세서에는 시설, 알미늄샷시 등에 대하여 시설장치로 계상하고 그 장부가액을 OOO(기초가액 OOO, 감가상각비누계액 OOO)으로 기재하고 있는데, 쟁점구축물의 감정평가액 OOO이 기재된 것은 감정평가시 쟁점구축물과 시설장치가 구분되지 않고 같이 평가된 것으로 보인다는 의견이다.
또한 처분청은 위 감정평가서상 제시외건물로 기재된 내역과 청구인의 장부상 기재된 내역이 아래 <표2>와 같이 서로 상이하여 이를 쟁점구축물이라 보기 어렵고 장부상 구축물의 당초 취득가액보다 감정평가액이 높은 점에 비추어 감정평가서상 제시외건물은 장부상 시설장치로 계상된 것에 해당할 수 있다는 의견이다.
OOO
(3) 당초 우리원의 재조사 결정에 따른 재조사시 처분청은 2003∼2005년 급여와 임금으로 계상된 합계 OOO을 재료비와 함께 쟁점임목의 취득가액으로 인정하였다.
청구인은 재조사 결정을 통보받은 후인 2019.11.14. 2003∼2005년 퇴직금 합계 OOO과 2006.1.1.∼2006.4.30. 발생한 급여, 임금 및 퇴직급 합계 OOO을 쟁점임목의 취득가액으로 추가인정하여야 한다고 제시하면서 퇴직급여를 제조원가(노무비)로 계상한 재무제표(2006년), 계정별 원장 및 급여 지급 등에 대한 원천징수이행상황신고서 등을 제출한바, 이에 처분청은 2006.1.1.∼2006.4.30. 발생한 급여, 임금 합계 OOO을 추가로 인정하였는데 급여, 임금 및 퇴직금에 대한 취득가액 인정여부를 정리하면 아래 <표3>과 같다.
OOO
처분청은 퇴직급여와 관련하여 퇴직급여충당금 한도설정시 총급여액에 퇴직급여가 포함되지 않거나 연구및인력개발비 세액공제시 인건비에 퇴직급여가 포함되지 않는 등 급여 등과 퇴직금은 그 성격이 구분되어야 한다는 의견이고, 청구인은 이와 관련하여 각 퇴직급여 충당금 및 연구및인력개발비 세액공제 산정방법에 대한 것이지 이를 근거로 퇴직급여가 인건비에 해당하지 않는 것으로 볼 수 없고, 더구나 이 건 퇴직급여는 퇴직급여 충당금 설정에 의한 것이 아니라 식물원의 공사착수시부터 개업이전에 퇴직한 자에게 실지로 지급한 인건비라는 주장이다.
이와 관련하여 청구인이 재무상태표상 토지, 건물, 구축물, 시설장치 및 식물에 대하여 계상한 내용은 아래 <표4>와 같다.
OOO
(4) 쟁점일부토지는 2001.10.19. 전 소유자 OOO으로부터 청구인이 소유권이전등기를 마친 것(원인 2001.8.16. 매매)인데, 청구인은 당초 양도소득세 신고시 쟁점일부토지에 대하여 양도가액은 일괄양도가액을 총 감정평가액 중 쟁점일부토지의 감정평가액이 차지하는 비율로 안분한 OOO으로, 취득가액은 환산가액으로 필요경비는 개산공제(기준시가의 3%)로 산정하였다가, 경정청구시에는 취득가액을 OOO으로 기타 필요경비는 취득세 등 합계액 OOO으로 인정하여야 한다고 제시하였다.
OOO
청구인은 쟁점일부토지에 대하여 부동산매매계약서(2001.8.16.)를 제출한바 이는 2001.10.19. OOO군수가 부동산특별조치법 제1항에 따라 검인한 것으로 그 매매대금은 OOO이고, 이와 관련하여 OOO시장이 발급한 취득세(등록면허세) 납부확인서(2017.8.18.) 등에는 당시 쟁점일부토지에 대하여 납부한 취득세 등 합계 OOO에 대하여 아래 <표6>과 같이 기재되어 있다.
OOO
청구인은 당초 심판청구시 쟁점일부토지와 관련하여 그 취득가액이 OOO이라고 주장하면서 쟁점일부토지의 전소유자OOO)와 OOO(청구인의 형수)간의 부동산 매매계약서(2001.8.16.)와 영수증(2001.8.16. 계약금 OOO, 2001.9.16. 중도금 OOO)을 제출한 바 있는데, 위 매매계약서상 매매대금은 ‘공란’이다.
(5) 청구인은 당초 처분청의 경정청구 거부처분에 대하여 심판청구를 제기하였고 우리원은 2019.6.25. ‘쟁점부동산과 쟁점임목의 취득가액 및 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 세액을 경정한다’는 재조사 결정을 하였는데 그 판단은 아래 <표7>과 같다.
OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,
쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 경매로 식물원으로 운영되던 쟁점부동산 등을 일괄로 양도하여 그에 따라 그 지상에 소재한 쟁점구축물 역시 양도된 것으로 보이는 반면 그 양도소득세 신고시 취득가액을 알지 못하는 것으로 보아 OOO으로 신고한 사실이 있는바,
비록 쟁점부동산 등의 경매시 작성된 감정평가서에서 제시외건물로 기재된 항목과 청구인이 위 식물원의 운영과 관련하여 작성한 장부상 구축물로 기재된 항목이 서로 일치하지 아니하는 측면은 있으나, 이는 위 감정평가서는 경매를 위해 각 구축물별로 그 감정가액을 산정하기 위한 것인 반면 장부상 구축물은 그 지출이 이루어진 공사별로 장부상 가액을 산정한 것에 따른 것으로 보일 뿐, 이를 들어 청구인이 장부상 구축물로 기재된 항목을 실제 취득하지 아니하였거나 양도되지 아니하였다고 보기 어렵고 더욱이 청구인은 위 장부상 구축물의 취득과 관련하여 공사시 대가를 지급하고 수취한 세금계산서 등을 제시하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산 등의 양도시 함께 양도한 쟁점구축물의 취득가액으로 그 당시 장부가액인 OOO을 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.
쟁점②에 대하여 살피건대, 「소득세법 시행령」제89조 제1항 제1호는 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액을, 같은 항 제2호는 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산의 취득가액을 원재료비·노무비·운임·하역비 등 기타 부대비용의 합계액으로 규정하고 있는바,
청구인이 식물원을 조성하는 과정에서 묘목 등을 구입하여 식재하는 방식으로 취득한 쟁점임목은 이를 타인으로부터 매입한 것이라기 보다 자기가 행한 생산 등에 의하여 취득한 것이라 보는 것이 타당하고 그러한 경우 쟁점임목의 식재과정에서 매입한 묘목 등의 취득비용은 재료비로, 이를 식재하는 과정에서 지출된 인건비는 노무비로 보아 취득가액에 가산하여야 할 것으로 보인다.
이에 이러한 노무비에 쟁점퇴직금이 포함되는지 여부와 관련하여 위 규정에서 취득가액에 가산하는 것을 ‘노무비’ 등으로 규정하고 있을 뿐 이러한 노무비의 범위를 달리 급여, 수당 등으로 한정하거나 ‘퇴직금’을 제외하도록 규정하고 있지 아니하고 제조원가의 산정과 관련한 「소득세법 시행규칙」별지 제40호의8 서식인 표준원가명세서상 노무비는 ‘급여와 임금·제수당’, ‘일용급여’와 함께 ‘퇴직급여(충당부채전입액 포함)’ 등으로 규정하고 있으며, 쟁점퇴직금은 쟁점임목과 관련한 식물원의 개원 이전에 실제 퇴직한 자에게 지급된 금액인 점 등에 비추어 쟁점퇴직금 OOO은 쟁점임목의 취득가액으로 추가 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.
마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 당초 경정청구시 쟁점일부토지의 실제거래가액이 OOO이라 주장하면서 계약서와 영수증을 제시하였으나 위 계약서는 쟁점일부토지의 전소유자OOO와 OOO(청구인의 형수)가 작성한 것이자 매매대금이 공란으로 기재되어 있는 등 신뢰하기 어려운 것이었고, 이에 다시 청구인은 이건 심판청구시에는 쟁점일부토지와 관련한 검인계약서를 제시하면서 검인계약서에 기재된 OOO을 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하고 있는바,
사정이 이와 같다면 청구인은 당초 쟁점일부토지의 실지거래가액이 OOO이라고 주장하였다가 다시 OOO이라고 주장하면서 이와 관련된 구체적이고 객관적인 금융자료 등은 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 인정하기는 어려운 것으로 보인다.
또한 청구인은 쟁점일부토지와 관련한 취득세·등록세 납부내역을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 「소득세법」제97조 제2항 제2호에 따라 그 취득가액을 같은 법 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액으로 한 경우, 그 필요경비는 실지지출된 금액이 있더라도 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 따라 ‘취득당시의 개별공시지가의 3%’인 이른바 개산공제를 적용하도록 규정하고 있으므로 이러한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련법령 등
(1) 소득세법
제96조 (양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
제100조 (양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제55조 (사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
7. 사업용 자산에 대한 비용
가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비
나. 관리비와 유지비
다. 사업용 자산에 대한 임차료
라. 사업용 자산의 손해보험료
제89조 (자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
제163조 (양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.(각 호 생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(각 호 생략)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(각 호 생략)
⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 토지
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
2. 건물
가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
나. 가목외의 건물
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
제67조 (즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호내지 제4호와 유사한 성질의 것
(3) 소득세법 시행규칙
