주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인 OOO부부(이하 “청구인들”이라 한다)로서 2015.9.15. OOO소재 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 각 2분의 1의 지분을 매매를 원인으로 취득한 후, 2019.9.10. OOO에 양도하고 쟁점건물의 3∼4층과 옥탑은 다가구주택으로 보아 1세대1주택 비과세로, 1∼2층은 상가로 보아 기본세율과 장기보유특별공제를 적용하여 각 신고하였다.

나. 처분청은 2020.2.20.부터 2020.3.6.까지 세무조사를 실시한 결과, 쟁점건물 1∼2층은 공부상 용도인 독서실과 달리 주택으로 사용된 것으로 조사하고, 쟁점건물을 다세대주택으로 보아 쟁점건물 중 3층만 1세대1주택 비과세 적용하고, 나머지 부분에 대해서는 1세대 다주택자로 보아 중과세율 적용하고 장기보유 특별공제 적용을 배제하여 2020.4.14. 청구인들에게 각각 2019년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 쟁점건물의 공부상 용도를 부인한 처분청의 처분은 부당하다.

 쟁점건물은 4개층(1층과 2층은 근린생활시설, 3층과 4층은 다가구)과 옥탑(계단)으로 이루어진 건물로서 1층과 2층은 독서실로 사용승인되었음을 일반건축물대장(갑)에 의하여 확인할 수 있으며, 쟁점건물의 다가구주택 부분인 3층과 4층 그리고 옥탑은 2005년부터 2019년까지 개별주택가격이 고시되고 있다.

 처분청은 공부상 근린생활시설인 쟁점건물의 1층과 2층에 전입세대가 있었음을 확인하여 이를 주택으로 판단하였으나, 쟁점건물의 1층과 2층의 실제 용도는 고시원으로, 고시원의 특성상 사용자들이 장기 체류를 하는 경우 주소를 옮겨놓기도 했다. 그 과정에서 사용자의 편의에 따라 임대차계약서를 작성한 사실도 있다.

 주택으로 사용되었다고 판단하기 위해서는 세대별로 독립된 주거가 가능한 공간이어야 하나, 쟁점건물의 1층과 2층은 고시원으로 사용하기 위해 건축된 곳으로, 독립된 주거가 불가능한 공간이다.

 쟁점건물의 1층과 2층의 경우 전입세대가 있다는 사실 이외에 이를 주택으로 볼만한 근거가 없음에도 불구하고 처분청은 이를 주택으로 판단하였다.

 쟁점건물의 1층과 2층은 주택으로 사용되었다고 볼만한 명백한 근거가 있지 않는 한 공부상 용도인 근린생활시설로 사용되었다고 봄이 타당하므로 처분청이 이를 주택으로 보아 비과세 일부 배제 및 다주택자 중과세율을 적용하여 과세한 양도소득세 경정처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인들은 쟁점건물의 1∼2층을 공부상 용도인 독서실이 아니라 실제 고시원으로 사용했다고 주장하고 있으나, 이를 뒷받침할만한 근거를 제시하지 못하고 있다.

 쟁점건물의 1∼2층은 청구인들이 쟁점건물을 취득한 2015년부터 양도한 2019년까지 다수의 임차인이 전입신고를 한 이력이 있으며, 2017.9.25.부터 2019.8.23.까지 쟁점건물의 제201호에서 거주했던 OOO진술서에 따르면, 쟁점건물의 제201호는 세탁기, 에어컨, 인덕션 레인지, 책장, 옷장이 옵션으로 있었으며, 화장실도 원룸 안에 위치하였음을 확인할 수 있다.

 또한 쟁점건물의 제203호에서 2017년 초부터 2019년 7월 말까지 거주했던 OOO진술서에 의해서도 위 OOO진술서와 동일한 내용을 확인할 수 있으며, 쟁점건물의 제101호에서 거주했던 OOO제출한 임대차계약서 및 확인서에 따르면, 1층 또한 싱크대, 인덕션 레인지, 세탁기, 에어컨, 냉장고, 화장실이 개별 호에 구비되어 있음을 확인할 수 있다.

 한편 청구인들은 쟁점건물을 취득한 2015년부터 양도한 2019년까지 공부상 용도인 독서실은 물론, 청구인들이 주장하는 고시원으로 사업자등록을 한 이력이 없으며, 같은 기간 동안 국세청에 신고한 종합소득세 신고내역에서도 독서실 또는 고시원 사업을 통해서 취득한 소득에 대해서 소득세를 신고한 이력도 확인되지 않는다.

 국세청 심사례(2019.9.25. 심사-양도-2019-73)에 따르면, 주거용으로 생활하기에 용이하게 개별난방, 세탁기, 싱크대, 욕실을 갖춘 화장실, 방으로 구성되어 있고, 세입자가 전입신고한 경우 1세대1주택 판단시 주택으로 보는 것이라 판단하고 있고, 조세심판원 심판례(조심 2019서4094, 2019.12.20.)에 따르면, 실제 사용용도가 고시원(일반건물)이 아니라 원룸형주택(공동주택)임을 확인하고 그 부분에 대해 기본세율 및 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단하고 있다. 또한 「소득세법」 제88조 제7호에 따르면 "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.

 이처럼 ① 쟁점건물의 1∼2층에 다수의 임차인이 전입신고한 점, ② 쟁점건물의 1∼2층에서 거주했던 임차인이 작성한 진술서 및 제출한 임대차계약서의 내용, ③ 청구인들은 독서실 또는 고시원으로 사업자등록 및 소득세 신고를 한 이력이 없는 점, ④ 「소득세법」 제88조와 다수의 조세심판원 심판례 및 국세청 심사례에서 공부상 용도와 실제 용도가 다를 때 실제 용도에 따라 부동산의 용도를 판단한다는 점을 고려할 때, 쟁점건물의 1∼2층의 각 호는 취사 및 숙식이 가능한 시설이 구비된 원룸형 주택으로 판단되므로 이를 고시원이라 주장하는 청구인들의 주장은 타당하지 않다.

 (2) 쟁점건물의 1∼2층은 앞서 살펴본 것처럼 주택으로 볼만한 근거가 충분한 점, 청구인들은 공부상 용도인 독서실이 아닌 고시원으로 사용했다고 주장하면서 공부상 용도대로 판단해야 한다고 주장하는 등 그 주장에 일관성이 없고 논리적 모순이 있다는 점을 고려할 때, 청구인들의 주장은 타당하지 않다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 청구인들이 독서실로 신고한 쟁점건물의 1∼2층을 원룸형주택(공동주택)으로 보고 다주택자 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점아파트 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점아파트는 2015.5.28.자 매매를 등기원인으로 2015.9.15. 청구인들 명의(각 지분 2분의1)로 등기되었고, 이후 2019.7.30.자 매매를 등기원인으로 청구인들 지분 전부를 OOO2019.9.10. 이전등기하였다.

 (2) 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 따른 쟁점건물의 용도는 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점건물의 공부상 용도

 (3) 처분청은 쟁점건물 1층과 2층의 실제용도가 주택임을 입증하기 위해 다음과 같은 자료를 제시하였다.

  (가) 처분청은 쟁점건물의 임차인 전입이력으로 49건의 전입사항 이력을 제출하였고, 이 중 1층 및 2층에 대한 전입이력은 31건이다.

  (나) 2017.9.25.부터 2019.8.23.까지 쟁점건물의 제201호에서 전입신고 하고 거주했던 OOO2020.2.20.자 진술서에 따르면, 쟁점건물의 제201호는 세탁기, 에어컨, 인덕션 레인지, 책장, 옷장이 옵션으로 있었으며, 화장실도 원룸 안에 위치하였기에 독자적으로 거주하기에 충분한 시설이었고, 쟁점건물의 1층과 2층 포함 전(全)층 모두 취사시설이 구비된 원룸 등으로 사용되었음을 목격하였다고 진술하였다.

  (다) 쟁점건물의 제203호에서 2017년 초부터 2019년 7월 말까지 전입신고하고 거주했던 OOO의 2020.3.6.자 진술서에 따르면, 인덕션 레인지와 싱크대, 화장실, 에어컨이 있었고, 쟁점건물의 1층과 2층 포함 전(全)층 모두 취사시설이 구비된 원룸 등으로 사용되었음을 목격하였다고 진술하였다.

  (라) 쟁점건물의 제101호에서 거주했던 OOO제출한 부동산(원룸) 월세 계약서(임대인 : 청구인 OOO임차인 : OOO)에 따르면, 보증금 OOO 계약기간 2019.3.8.～2020.3.7., 옵션은 싱크대, 인덕션 레인지, 세탁기, 에어컨, 냉장고로 기재되어 있으며, OOO확인서에서 제101호가 취사시설이 구비된 원룸이었으며 1층과 2층 전부 원룸임대하고 있음을 목격했다고 확인하였다.

  (마) 국세통합전산망상 청구인 OOO사업이력과 소득내역은 아래 <표2> 및 <표3>과 같다. 국세전산망상 청구인 OOO사업이력과 소득내역은 확인되지 않는다.

<표2> 청구인 OOO사업이력

<표3> 청구인 OOO소득내역

(단위 : 원)

 (4) 청구인들이 제시한 쟁점건물의 개별주택가격확인서에 따르면, 쟁점건물의 개별주택가격은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 쟁점건물의 개별주택가격

 (5) 세무조사기간(2020.2.20.∼2020.3.6.) 중 처분청에서 쟁점건물의 소재지를 현장 확인한 결과, 쟁점건물은 이미 철거되어 공터로 되어 있었던 것으로 나타난다.

 (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물의 1층과 2층을 독서실 또는 고시원으로 보아야 한다고 주장하나,

「소득세법」 제88조 제7호에 따르면 “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점건물의 1층 및 2층에 거주하였던 전입자들의 진술서 및 관련 부동산(원룸) 월세 계약서에 따르면, 세탁기, 에어컨, 인덕션 레인지, 싱크대, 화장실 등이 구비되어 있어 독자적으로 거주하기에 충분한 시설이었으며 쟁점건물의 1층과 2층 전부 취사시설이 구비된 원룸 등으로 사용되었다고 진술하고 있는 점, 국세통합전산망에 따르면, 청구인들의 사업이력과 소득내역상 고시원 및 독서실 관련 사항이 확인되지 않는 점, 처분청이 제시한 쟁점건물의 임차인 전입이력에 따르면, 쟁점건물 1층 및 2층에 대한 전입이력이 31건 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점건물의 1층과 2층은 사실상 주거용으로 사용된 원룸형 주택으로 판단된다.

  따라서 처분청에서 쟁점건물의 1층 및 2층을 주택으로 보아, 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

 (1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것)

 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 (2) 소득세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것)

 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

 (3) 건축법(2019.8.20. 법률 제16485호로 개정되기 전의 것)

 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택

2. 공동주택

3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설

 (4) 건축법 시행령(2019.8.6. 대통령령 제30030호로 개정되기 전의 것)

 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

 가. 단독주택

 나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

  1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

  2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

  3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

 다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

  1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

  2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

  3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

 가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

 나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

4. 제2종 근린생활시설

 타. 독서실, 기원

 거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

 (5) 주택법 시행령(2019.10.22. 대통령령 제30146호로 개정되기 전의 것)

 제10조(도시형 생활주택) ① 법 제2조 제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 원룸형 주택 : 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

 가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것

 나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

 다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

 라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것