[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인들은 경기도 ○○시 ○○구 ○○○로***번길 20-32 ○○연립(이하 “○○연립”이라 한다)의 아래 <표1>의 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2019.*.**. ○○동지역주택조합에 양도하고 2019년 *월 쟁점부동산을 주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고하였다.

나. 이후 청구인들은 쟁점부동산은 주택으로서의 기능을 상실하였으므로 주택이 아닌 토지의 양도로 보아 다주택자 중과세율 배제 및 장기보유특별공제 등을 적용하여 기 납부한 양도소득세의 일부를 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 이를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.*.**. 및 2020.*.**. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 청구인들은 2000년~2006년경 쟁점부동산을 취득한 후 2년에서 7년 정도만 주택으로 임대하다가, 경기도 ○○시청의 조치에 따라 퇴거한. 후 2019년 양도시까지 10년 이상 한 번도 주택으로 사용하지 못하고 비워두면서 재산권을 행사하지 못하였다.

○○연립은 3개동 34세대로 구성되어 있는바, ○○연립 1동은 1998.*.**. 건축물 노후 및 서측 벽체 모서리 대형균열로 인해 안전진단 ‘D등급’을 판정받아 붕괴위험건축물 및 재난위험시설로 고시되었고, 추가피해가 우려되는 나머지 2동과 3동 역시 1동과 함께 안전펜스와 출입통제 위험표지판이 설치되어 있다.

안전진단 평가등급을 살펴보면, 100점 만점(A등급)에 55점(C등급)까지는 유지 및 보수만 가능하며, 30점에서 55점 사이면 D등급으로 분류되는데, 안전등급 D등급은 주요부재(部材, 구조물의 여러 부분)에 결함이 발생하여 긴급한 보수 및 보강이 필요하므로 사용제한 여부를 결정하는 상태를 의미한다.

처분청은 쟁점부동산이 공가로 유지된 것은 지방자치단체의 조치에 의한 것이 아니라 청구인들의 선택이었다는 의견이나, 성우연립에 설치되어 있는 재난위험경고판(현재는 일부 글씨가 지워진 파란색 경고판 사진 참조) 상에 ‘금지내용’이 기재되어 있는 것으로 보이는 점, 유사사례인 ○○북도 ○○시 소재 ○○○○아파트(2002.**.**. D등급 지정) 게시판을 보면, 지방자치단체(○○시장)가 재난위험시설(D등급) 지정 안내표지판(2002.**.**.)과 긴급대피(이주)명령 안내문 (2014.*.**.)을 함께 설치하고 있는 점을 고려할 때, 쟁점부동산 또한 지방자치단체의 조치로 장기간 공가로 유지되었다고 보아야 한다.

 쟁점부동산의 현장사진에 의하면, 건물의 기둥과 외벽이 무너져 지지대로 받쳐 놓은 비정상적인 상태이고, 출입문, 창틀 등이 온전한 형태가 아니며, 10년 이상 수도 및 전기가 단절되어 수리한다 하여도 사람이 상시적으로 주거용으로 사용할 수 있는 주택으로서의 안전성과 기능은 상실되었다고 봄이 타당하고, 현재도 안전 등의 문제로 사람의 출입을 통제하고 있다.

 처분청은 ○○연립에 전입세대가 있었으므로 주택의 기능을 상실하였다고 보기 어렵다는 의견이나, 이는 지방자치단체의 행정상 착오 또는 오류이거나 실제 거주하지 아니한 채 전입신고만 되어 있는 것으로 보인다. 다만, 지방자치단체의 조치에도 불구하고 1세대는 현재도 거주하고 있는 것으로 확인된다.

 쟁점부동산은 2008년부터 토지분 재산세만 부과되다가 2018년 이후 주택분 재산세가 부과되었는바, 이는 정부에서 2018.*.**. 재건축 안전진단 기준강화정책을 발표하면서 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’의 일환으로 이루어진 것으로 보인다. 이러한 재산세 적용기준은 양도소득세 계산시 주택의 판단기준이 아니고, 만약 재산세 적용기준을 쟁점부동산의 형질을 판단하는 자료로 활용한다 할지라도 2008년부터 적용되어 오던 유권해석을 2018년경 변경하였다고 해서 2018년 이후 양도한 부동산을 일시에 주택으로 보는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.

나. 처분청 의견

 청구인들은 쟁점부동산을 장기간 공가상태로 방치한 것이 관계기간의 안전진단에 따른 것이라고 주장하나, ○○연립 1동이 재난위험시설 D등급으로 지정된 것은 1998.*.**.이고, 청구인들은 쟁점부동산을 그 이후인 2000년대 취득하였으며, 청구인들도 쟁점부동산을 취득한 후 몇 년간은 주택으로 임대하였다고 주장하고 있다.

○○연립은 당초 재건축을 추진하여 2006.*.**. ‘○○아파트 재건축정비사업’ 사업시행인가를 받았으나, 시공사의 부도로 2010.**.* 사업시행인가가 취소되었고, 수 년간 사업이 지연되던 중 최근 평촌동지역주택조합을 설립하여 2019.**.**. 사업시행인가를 받았다. 청구인들은 2006.*.**. 재건축 사업시행인가 이후 임의로 이주, 퇴거하였을 것으로 보이며, 2010.**.*. 재건축 사업시행인가가 취소된 후 언제든지 전기, 수도 등의 공급이 가능하였을 것으로 보임에도 쟁점부동산을 공가상태로 유지한 것은 청구인들의 선택에 의한 것으로 봄이 타당하다.

 실제 청구인들이 쟁점부동산을 퇴거(2007년경)한 후인 2011년과 2014년에 ○○연립에 전입(2동 203호, 206호 및 3동 105호)한 세대가 있는 것으로 확인되고, 2동 205호 세대는 현재도 실제 거주하고 있는 것으로 현지확인시 확인하였는바, 2007년 이후에도 지방자치단체가 전입을 제한하지 않았다는 점은 명백하고, 출입을 통제하기 위한 차단막이 설치되지도 아니하였다.

청구인들이 쟁점부동산을 ○○동지역주택조합에 양도할 때 매매계약서에 ‘주택’으로 명시하였고, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에도 ‘연립주택’으로 등재되어 있으며, 국토교통부는 쟁점부동산의 공동주택가격을 매년 공시하였고, ○○연립의 다른 세대도 해당 주택을 모두 ‘주택’으로 양도소득세를 신고(1세대 1주택 비과세를 적용한 사례도 있음)하였을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 매수자인 ○○동지역주택조합도 주택을 취득한 것으로 신고하였다.

2008년부터 2017년까지는 ‘세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 있었는지 여부’를 주택분 재산세 과세기준으로 삼다가(지방세운영과-***, 2008.*.**.) “재개발ㆍ재건축 사업이 진행되고 있는 경우 주택의 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날, 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 주택여부를 판단”하도록 판단기준이 변경(2018.*.*. 시행)되었기 때문에 쟁점부동산은 2008년부터 토지분 재산세만 부과되다가 2018년부터 다시 주택분 재산세가 부과되었다. 이러한 재산세부과이력 변경은 쟁점부동산에 대한 새로운 판단이 이루어졌기 때문이 아니라 모든 부동산에 공통적으로 적용되는 기준 이 변경되었기 때문이므로 2008년부터 토지분 재산세가 부과되었다는 이유로 쟁점부동산이 멸실되었다고 보는 것은 타당하지 아니하며, 설령 재산세 적용기준을 토대로 쟁점부동산의 형질을 판단한다 할지라도 2018년부터 쟁점부동산은 다시 주택분 재산세가 부과되었고, 청구인들은 2019.*.**. 쟁점부동산을 양도하였으므로 쟁점부동산은 주택으로 보아야 한다.

대법원(2008.12.24. 선고 2008두17929 판결)은 주택으로 볼 수 없을 정도로 주택의 기능을 상실하였는지에 대하여 양도 당시에는 상당기간 방치되어 그대로 거주할 수 없을 정도로 노후화되어 있었다 하더라도 그 기본적인 구조나 기능 등의 면에서 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있는 경우 이를 주택으로 판단하고 있는바, 노후화되었다 할지라도 주택으로 사용 할 수 있는 쟁점부동산은 주택으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산을 폐가로 보아 주택 수에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2018.12.31.법률 제16104호로 개정된 것)

   제88조【정의】

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

     7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

   제104조【양도소득세의 세율】

    ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

     1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

     2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

     3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

     4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

 (2) 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(2017.1.17. 법률 제14545호로 개정된 것)

   제25조【의험표지의 설치 등】

    ① 관리주체는 안전점검등을 실시한 결과 해당 시설물에 대통령령으로 정하는 중대한 결함이 있거나 제16조에 따라 안전등급을 지정한 결과 해당 시설물이 긴급한 보수․보강이 필요하다고 판단되는 경우에는 해당 시설물에 위험을 알리는 표지를 설치하고, 방송ㆍ인터넷 등의 매체를 통하여 주민에게 알려야 한다.

    ② 제1항에 따라 설치하는 위험표지의 크기ㆍ기재사항 등에 관한 세부사항은 국토교통부령으로 정한다.

    ③ 누구든지 관리주체의 허락 없이 위험표지를 이전하거나 훼손하여서는 아니 된다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들은 위 <표1>과 같이 쟁점부동산을 ○○동지역주택조합에 양도하면서 주택의 양도로 보아 2019년 *월 아래 <표3>과 같이 양도소득세를 신고하였다.

 (2) 청구인들은 ○○연립 1동이 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」에 따라 D등급으로 지정되는 등 주택으로서의 기능을 상실하였으므로 주택이 아닌 토지의 양도로 보아 기 납부한 양도소득세의 일부를 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 이를 거부하였다.

 (3) 경정청구 검토보고서 등 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

  (가) 청구인들과 ○○동지역주택조합 간의 쟁점부동산 매매계약서 (7부)에 의하면, 쟁점부동산은 '공동주택`으로 표시되어 있다.

  (나) 국토교통부 고시자료에 의하면, 쟁점부동산은 1979.**.**. 사용승인 되었고, 2005년부터 공동주택가격(2020.4.29. 기준 기준시가 약 228,000,000원)이 고시되고 있는 것으로 나타난다.

  (다) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 ‘연립주택’으로 등재되어 있다.

  (라) 청구인들의 양도소득세 신고서 및 양수인인 ○○동지역주택조합의 취득세 신고내역 등에 의하면, 청구인들과 ○○동지역주택 모두 쟁점부동산을 주택으로 하여 양도소득세 및 취득세를 신고한 것으로 나타난다.

  (마) 재산세 부과자료에 의하면, 쟁점부동산은 2008년부터 토지분 재산세만 부과되기 시작하다가 2018년부터 다시 주택분 재산세가 부과된 것으로 나타난다.

  (바) 처분청이 제출한 “재개발ㆍ재건축 구역 멸실예정 주택 적용 기준 보완” 자료에 의하면, 재산세 적용시 2008년경 철거예정주택은 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 아니한다고 판단(지방세운영과-***, 2008.*.**.)하였다가 2018.*.*.부터 주택의 건물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 주택여부를 판단하고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보는 것으로 예규를 변경하였다.

  (사) 청구인들 외 다른 ○○연립에 주택을 소유한 자들의 거래이력(2016년 ~2019년)은 아래 <표4>와 같은바, 다른 소유자들도 성우연립내 소유 부동산을 주택으로 신고한 것으로 나타난다.

  (아) 처분청이 제출한 ○○연립 전입내역에 의하면, ○○연립 2동 203호에 2011.**.31.부터 2016.*.**.까지, 2동 206호에 2014.*.**.부터 2014.*.**.까지, 3동 105호에 2014.*.**.부터 2015.*.**.까지 전입한 세대가 있는 것으로 나타난다.

  (자) 처분청(○○○세무서)의 현장방문(2020.*.**.) 결과, ○○연립 2동 205호에 아래 <표5>와 같이 3명이 전입하여 거주중이고, 이들이 ○○연립 내 일부를 차고지 및 텃밭으로 사용하는 등 실제로 거주하고 있는 것으로 기재되어 있다.

 (4) 청구인들이 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다.

  (가) 청구인들은 ○○연립 1동은 1998.6.15 건축물 노후 및 서측 벽체 모서리 대형균열로 인해 안전진단 ‘D등급’을 판정받아 붕괴위험 건축물 및 재난위험시설로 고시되었고, 추가 피해가 우려되는 ○○연립 2동과 3동도 안전펜스 및 출입통제 위험표지판이 설치되어 있다고 주장하며, ○○연립 현장사진을 제출하였다.

  (나) 청구인들은 ○○연립과 유사한 ○○○도 ○○시 소재 ○○○○아파트를 보면, 2002.**.**. D등급으로 지정되면서, 지방자치단체(○○시장)가 재산위험시설(D등급) 지정 안내표지판(2002.**.**.) 옆에 긴급대피(이주) 명령 안내문(2014.*.**.)을 설치하였다고 주장하며, ○○○○아파트 현장사진을 제출하였다.

  (다) 청구인 김○구가 제출한 상하수도 요금 수납내역을 보면, 2002년 이후 2동 공용 상하수도 요금, 개전수수료 등의 부과내역이 없는 것으로 나타난다.

  (라) 청구인 김○수와 청구인 이○원이 제출한 소명서의 주요내용은 아래 <표6>과 같다.

    <표6> 소명서 주요내용

    작성자 청구인 김○수

    주요내용

    쟁점부동산은 2006년 재건축 사업시행인가 이후 이주, 퇴거가 진행되어 단전, 단수로 사람이 살 수 없는 공가상태였습니다. 그러나 불행히도 2010년 재건축 사업시행인가가 취소되었습니다.

    재건축, 내 집 마련에 대한 부푼 꿈을 안고 어려운 살림에 은행이자를 갚아가며 유지하던 본인은 절망적인 마음과 어려운 형편으로 인하여 직접 쟁점부동산에 입주할 의사가 있어 지방자치단체에 문의 결과 본인이 소유한 1동은 타동과 달리 안전등급 D 판단 건물로서 무너질 우려가 있어 사람이 살 수 있는 상태로 판단되지 않아

입주, 임대 등의 조치가 불가하다는 회신을 받았습니다.

    이에 입주를 포기하였지만 대출로 인한 은행이자는 매월 청구되어 납부하여야 했습니다. 재건축 사업시행인가 취소 후에 수리를 해서 입주할 수 있었는데 왜 그렇게 하지 않았느냐, 쟁점부동산을 공가로 유지한 것은 지방자치단체의 조치에 의한 것이 아니라 청구인의 선택에 따른 것이라는 말은 지방자치단체의 말을 신임하고 믿어온 본인에게 너무 가혹한 말씀입니다

    가능한 것을 인지할 수 있었다면, 어려운 살림에 당장 수리하여 입주하였을 것이고, 임대에 대한 재산 권리도 행사했을 것입니다. 2008년 이후 상기시설의 다른 동에 전입신고 되어 있던 부분은 주택과와 주민센터 상의 업무처리시 쟁점부동산의 적용에 대한 차이로 보이며 해당 동은 안전등급 D등급을 받은 본인과 다른 동으로, 안전등급에 따라 차등적용을 했는지에 대해서도 알아볼 필요가 있다고 생각됩니다.

    일반시민으로서는 해당 쟁점부동산이 D등급 판정으로 인한 입주불가 지침과 맞물려 2008년부터 토지세로 청구된바, 토지로 지방자치단체에서 파악한 것으로 믿을 수 밖에 없는 상황으로 토지세가 주택세보다 더 높은 세율이 적용되어 매년 세금이 높아져 경제적 부담으로 다가왔음에도 불구하고, 한번도 미루지 않고 성실히 믿음으

로 납부하였습니다. (중략)

    정부의 투기성 부동산 억제정책으로 인하여 해당 지역이 투기조정지역으로 지정되고 장기보유에 대한 특별공제 부분마저 배제되어 엄청난 세금폭탄으로 장기보유 17년의 세월은 소용이 없었습니다.

    일반시민은 모든 세금에 대해서 전문가가 아닙니다. 국가에서 납세통지서가 오면 그대로 믿고 성실하게 납부하는 국민이 있을 뿐입니다. 지방자치단체에서 입주불가하다는 회신을 믿고 토지세로 청구되는 통지서를 믿고 장기간 성실히 납부하여 왔습니다. 양도소득세 납부시 생각지도 못한 세금폭탄을 맞게 되어 너무 힘든 상황입니

다. (이하 생략)

    작성자 청구인 이○원(2020.**.**.)

    주요내용

    상기 본인은 쟁점부동산 전 소유주로서 2019.*.**, 양도하고 양도소득세를 신고ㆍ납부하였습니다.

    본 주소지의 건물은 오랫동안 방치되어 있는 건축물로서 ○○도 ○○시의 유지관리에 따라 D등급으로 지정(1998.*.**.)되어 안전관리(안전펜스 설치, 출입금지, 전기, 수도 차단 등)를 받아왔으며, 이로 인하여 재산권행사(거주 및 임대)를 할 수 없게 되어 장기간 손해를 보았습니다.

    지방세도 2019년 *월까지 토지분으로 납부하여 오던 중 갑자기 통보도 없이 주택으로 인정, 2주택 중과양도세를 내라고 하니 이는 개발호재로 인하여 경기도 안양시의 세수목적이 아닌가 하는 의구심이 있으며, 위의 사항 등으로 비추어 볼 때 양도소득세 중과는 부당하다고 판단하여 주실 것을 간곡히 요청드리는 바입니다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산은 주택으로서의 안정성과 기능을 상설하였으므로 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있거나 상당 정도 노후화가 진행되고 있었다 할지라도 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것인바, 청구인들은 쟁점부동산이 포함된 ○○연립의 일부 동(1동)이 1998.*.**. 안전진단 D등급을 받은 후인 2000년부터 2006년 사이에 쟁점부동산을 취득하여 수 년간 임대용으로 사용하였고, 2011년 및 2014년에도 ○○연립에 전입한 다른 세대가 있는 점, 양도일 현재 쟁점부동산의 공부상 용도는 주택이고, 양도 시점으로부터 1년 4개월 이상이 지난 심리일 현재도 철거되지 아니하였을 뿐 아니라 쟁점부동산이 포함된 ○○연립에 주민이 거주하고 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 상시 거주자가 없는 상태일 뿐으로 그 실질적인 용도가 주택임을 부인하기는 어렵다 할 것이다.

 따라서, 쟁점부동산의 양도를 주택의 양도로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조, 제65조제1항제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.