[주 문]

OOO세무서장이 2021.1.19. 청구인의 2020년 귀속 종합소득세를 양도소득세로 변경하는 취지의 경정청구를 거부한 당초처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 1990.4.13. OOO 임야 9,389㎡(분할 후 지번 산 OOO), 2016.6.15. 같은 리 OOO 임야 273㎡ 및 2017.1.6. 같은 리 OOO 임야 533㎡(이하 위 3필지의 토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 각 취득하고, 2020.7.15. 이를 모두 양도한 후, 2020.10.5. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 토지 등 매매차익에 대한 예정신고(종합소득세)와 함께 양도소득세 과세표준 신고를 하였다.

나. 청구인은 2020.11.24. 쟁점토지의 양도는 양도소득세 과세대상에 해당한다는 이유로 경정청구를 하였고, 처분청은 2021.1.19. 청구인이 부동산매매업을 영위하여 종합소득세(사업소득) 과세대상에 해당한다는 이유로 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점토지의 양도는「소득세법」상 부동산매매업의 정의에 부합하지 아니하며, 소득세법 집행기준 19-0-9에서 규정하고 있는 부동산매매업의 업종구분과도 성격이 상이한바, 쟁점토지에 대한 양도차익을 부동산매매업 관련 사업소득으로 보는 것은 조세법률주의에 부합하지 않는다.

  (가) 소득세법 집행기준 19-0-9 제1항에서 부동산매매업의 범위를 ‘자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우’라고 규정하고 있는데, 청구인은 건축중인 건물과 토지를 양도한 사례에 해당하지 않는다.

  (나) 소득세법 집행기준 19-0-9 제1항 제2호에서는 ‘토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우’라고 규정하고 있는데, 청구인의 경우 사업성을 가지고 쟁점토지를 미리 분할해 놓고 순차적으로 분양을 한 것이 아니라, 쟁점토지를 빨리 매각하고 싶은 마음에 양수인들의 요청사항인 분할을 수용한 것으로 분할등기일인 2020.6.24. 이전인 2020.6.19.에 쟁점토지의 부동산매매계약을 체결한바 있다.

 (2) 기존의 판례 등 유권해석과 각종 학설 등을 바탕으로 청구인의 쟁점토지의 양도행위가 부동산매매업의 사업성을 지니고 있는 것으로 판단될 수 있는지에 대한 청구인의 주장근거는 아래와 같다.

  (가) 부동산의 소유목적, 보유상황 및 처분이유에 비추어 그 거래 행위가 투자목적인지, 단기매매차익의 획득을 위한 것인지, 보유기간이 장기인지, 단기인지의 여부

   1) 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 경위가 사업성을 가지고 취득한 것이 아니라 상속 등으로 취득하였고, 쟁점토지를 보유한 기간도 31년 등으로서 매우 장기간이라 할 것이다.

   2) 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성을 판단함에 있어서 대법원 1984.9.11. 선고 83누66 판결에서도 장기보유토지를 매각하는 경우에는 상당기간 동안 계속하여 사고파는 행위가 되풀이되는 태양과 성질을 띠고 있다고 할 수 없다고 판시하고 있는바, 청구인이 쟁점토지를 양도함에 있어서 31년간 이 사건 한 건의 양도가 있었고, 보유기간도 매우 장기였던 사실 등으로 판단할 때, 청구인이 단기매매차익의 획득을 목적으로 쟁점토지를 취득 및 양도하였다고 볼 수 없다.

  (나) 부동산의 양도인이 자산의 양도 및 취득을 위하여 업무수행장소, 종업원, 특별대리인 등 물적, 인적 시설을 가지고 있는지, 자산양도를 위한 상업광고를 하였는지의 여부

   청구인이 부동산매매를 사업으로 영위하였다고 판단할 만한 영업활동은 일체 없었으므로 청구인이 부동산매매를 사업으로 영위하였다고 할 수 없다.

  (다) 부동산의 양도인이 특정 자산의 양도 이전부터 여러 차례에 걸쳐서 동종의 자산을 취득 및 양도하는 행위의 계속, 반복이 있었는지의 여부

   1) 다수의 대법원 판례에서는 부동산의 양도로 인한 소득이「소득세법」상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것으로 판시하고 있다.

   2) 또한 심판례들에서도 쟁점토지의 양도 외에 부동산매매업을 영위하였다고 볼만한 계속적·반복적인 사업실적이 없는 점, 쟁점토지에 대한 건물신축허가도 받지 아니한 상태에서 부지조성공사만 하고 취득일로부터 불과 1년 1개월 15일만에 나대지 상태로 쟁점토지를 양도하여 일시적·우발적 양도로 판단되는 점으로 보아 양도소득으로 판시하였다.

   3) 청구인은 쟁점토지 이외에 다른 부동산의 취득 및 양도가 일체 없었던바, 당연히 계속·반복적인 행위는 없었다.

  (라) 매매의 상대방이 특정된 소수의 사람인지 또는 불특정 다수인인지의 여부

   쟁점토지의 매수인은 AAA 및 그가 지정한 사람들로서 사실상 AAA 1인이 매매의 상대방에 해당한다. 따라서 청구인이 불특정다수를 대상으로 부동산 매매행위를 사업으로 영위한 사실이 없으므로 청구인은 부동산매매를 사업으로 영위하였다 할 수 없다는 것이 청구인의 견해이다.

 (3) 결론적으로 부동산의 양도에 의한 소득이「소득세법」상의 사업소득에 속하는 것인지 아니면 양도소득세의 과세대상에 속하는 것인지 여부는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 또는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 기준으로 판단하여야 하는데, ① 청구인은 부동산매매업을 영위하기 위해 쟁점토지를 취득한 것이 아니라 상속 등에 의해 취득한 후 31년 동안 소유하고 있었던 점, ② 쟁점토지를 4인에게 동일한 날짜에 양도하여 사실상 1회의 양도에 해당하고 쟁점토지의 분할도 매수자의 요구에 의해 분할한 점, ③ 부동산매매를 위하여 직원을 고용하였다거나 사무실을 마련하는 등 구체적인 사업을 운영한 사실이 없는 점, ④ 부동산매매와 관련한 사업 및 재고자산으로 신고한 사실이 전혀 없는 점, ⑤ 토지분할과 일부 개발행위를 한 것만으로는 쟁점토지의 양도를 수익을 목적으로 하여 계속·반복적으로 행한 사업활동이라고 인정하기는 어려운 점, ⑥ 부동산매매업자로서 사업자등록을 하였다고 하였더라도 사업활동이라고 인정될 정도의 계속·반복적인 거래가 없어 그 실질이 양도소득과 동일함에도 사업소득으로 과세할 경우 양도소득으로 과세되는 경우와 형평에 부합하지 아니하는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도는 일시적인 양도로서 양도소득으로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

 (1)「소득세법」상 부동산매매업의 정의에 부합되지 아니하며, 소득세법 집행기준 19-0-9에서 규정하는 부동산매매업의 업종구분과 상이하여 조세법률주의에 부합되지 않는다는 주장에 대하여

  (가) 소득세법 집행기준 19-0-9 제1항 제1호의 경우 건축 중인「건축법」에 따른 건물과 토지를 언급한 것이기에 쟁점토지가 건축 중인 건물과 토지가 아니라는 사유를 들어 해당 규정을 적용하는 것은 다소 무리라고 판단된다.

  (나) 소득세법 집행기준 19-0-9 제1항 제2호를 적용하여 쟁점토지가 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우에 해당하지 않는다는 주장에 대하여

   1) 소득세법 집행기준 19-0-9 제3항에는 부동산매매업의 구분에 있어 ‘토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 해당 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다’라고 되어있다. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우라 함은 청구인 주장대로 주택지 등으로 변경된 후 판매하는 것으로 한정하기보다는 주택지 등으로 개발될 수 있는 여건을 조성하는 토지를 개발하는 행위로 해석함이 타당하다.

   2) 쟁점토지의 원 계약서에는 공동명의인에게 전체지분을 양도하기로 하였으나 양수인들의 요청에 의해 부득이 분할판매하였기에 쟁점토지를 주택지 등으로 개발하지 않았다고 하나, 원 계약서 매수인란을 보면 주된 계약자는 BBB, CCC 외3명이고, 매매금액 변경약정서 매수인란을 보면 BBB 단독인 반면 최종계약서에는 원계약서 및 변경계약서에 등장하는 주된 매수자인 BBB, CCC이 없는 점으로 보아 청구인이 주장하는 원 계약서상 매수자가 실질적인 계약당사자인지 의구심이 들며 청구인과 BBB, CCC의 공동 기획개발 가능성을 배제할 수 없다.

   3) 청구인 주장대로 분할판매 의도가 없었다면 쟁점토지에 대해 토목공사 등을 시행하지 않고 본래 형질인 온전한 임야상태로 원계약서상 매수자인 BBB과 CCC에게 양도하고, BBB과 CCC은 본인들과 사전 매매약정이 있었을 것으로 추정되는 최종 매수인들에게 분할양도하는 것도 가능했었을 것임에도 청구인이 당사자가 되어 분할양도하였다는 것은 청구인 또한 토지개발에 따른 수익성을 염두하고 쟁점토지를 개발하여 양도한 것으로 봄이 타당하다.

 (2) 쟁점토지는 보유기간이 31년 장기이며 원필지는 1필지임을 고려할 때, 단기매매차익 목적의 계속성·반복성이 없어 부동산매매업으로 볼 수 없다는 주장에 대하여

  (가) 청구인은 OOO 임야 9,389㎡ 외에도 인근 지번을 추가로 매입한 사실이 있다. 이는 청구인 주장대로 위 토지가 접근도로가 없는 맹지라는 사유로 추가 매입을 통해 단지 자산가치를 보전하기 위함이라고도 볼 수 있으나 추가 취득한 이후 이뤄지는 청구인의 사업자등록과 토지개발행위허가증 등을 고려할 때 수익을 목적으로 한 사업성에 기초한 것으로 볼 여지가 충분하다.

  (나) 청구인이 제출한 원계약서(2020.3.17.)의 특약사항 및 중개대상물 확인·설명서상 ‘개업공인중개사 세부 확인사항’란을 보면 건축허가 명의가 DDD과 EEE로 명기되어 있음을 보건대 청구인의 개발행위 의사를 예상할 수 있다.

  (다) 쟁점토지의 소유목적, 보유기간, 처분이유에 비추어 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 없다고 주장함과 달리 청구인은 처분청에 사업자등록(352-**-*****, 업종 : 부동산개발업, 개업일 : 2017.4.5., 폐업일 : 2020.7.1.)을 한 사실이 있다.

  (라) 청구인은 세무전문가인 세무대리인을 통해 부동산매매업으로 사업자등록을 신청한 사실과 첨부문서로 쟁점토지의 개발행위허가증을 제출한 이력이 있다. 사업자등록 신청 시 업종을 부동산개발 및 공급업으로 신청하였으며, 첨부서류로 쟁점토지의 개발계획인 ‘개발행위허가증’까지 허가받았다는 것은 청구인이 부동산매매업을 영위할 것이라는 분명한 의사표시로 볼 수 있다.

  (마) 청구인은 사업자등록 신청 및 개발행위허가증 외에도 관련 과세사업자 등록에 따른 부가가치세를 비록 무실적이지만 매 과세기간 신고하였으며(매입세금계산서 수취분은 면세사업 관련으로 불공제함), 쟁점토지의 개발행위에 따른 매입세금계산서(천보건설기계 외 7개업체, 공급가액 총 합계 OOO원)를 사업개시일인 2017년 하반기부터 쟁점토지의 양도 직전인 2020년 상반기까지 지속적으로 수취하는 등 향후 수익을 사업목적으로 하였음을 명백히 알 수 있다 할 것이다.

  (바) 청구인이 토지 등 매매차익에 대한 예정신고를 할 때 제출한 필요경비 증빙요약표를 보건대, 세금계산서 수취분 외에도 2016.7.5. 개인사업자(FFF)로부터 진입도로 공사비로 OOO원 추가로 지출한 내역이 있으며, 2016.7.12.부터 2020.2.28.까지 한국국토정보공사 등으로부터 지속적으로 경계복원 측량 등을 실시하였다. 또한 매수인의 요청에 의해 최종 매매계약서 작성일인 2020.6.19. 직후인 2020.6.24.에 분할등기하였다는 청구인의 주장과 달리 원계약서 체결일인 2020.3.17. 이전인 2019.7.18.에 이미 분할측량이 이뤄졌기에 청구인 주장대로 매수인의 요청에 의해 분할되었다고 볼 수 없으며, 설사 매수인의 요청이 있었더라도 단순한 지적도 분할이 아닌 임야개발을 통한 분할은 적어도 쟁점토지의 양도행위 이전부터 분할양도를 염두해두고 수익을 목적으로 개발행위가 이뤄졌다고 볼 수 있다.

 (3) 쟁점토지의 양도 및 취득을 위한 업무수행장소, 종업원 등 물적, 인적시설을 가지고 있지 않다는 주장에 대하여

  임야개발 등을 통한 토지양도는 불특정 다수를 상대로 하는 상가 또는 주택신축판매업과 달리 토지 취득 이후 향후 추가개발이익을 목적으로 하는 소수 매수예정자가 그 대상인 경우가 많으며, 일반적으로 토지소유자는 향후 계약예정자를 미리 확보한 후 개발하는 사례가 많기에 청구인 주장대로 쟁점토지를 양도하기 위한 물적·인적시설이 필수요건이 아닐 수 있다.

 (4) 쟁점토지를 양도하기 이전부터 동종의 자산을 다수 취득 또는 양도하는 행위가 반복되지 않았다는 주장에 대하여

  (가) 청구인 주장대로 당초 보유하고 있던 임야와 인접한 2필지를 2016년과 2017년에 추가매입한 것 외에는 여타 부동산매매업을 영위하였다고 볼 만한 사업실적이 없다 할 것이나, 비록 토지 등 매매차익에 대한 예정신고와는 별개일지라도 청구인이 ‘현재 양도한 임야 이외에는 이전에 부동산을 매매한 사실이 전혀 없다’는 진술과 달리 부동산임대업으로 등록된 부동산이 3건이 있었으며 그 중 2건은 2004년과 2017년에 양도된 이력이 있다.

  (나) 단 하나의 필지를 장기간 보유한 후 양도했다 하더라도 양도 당시 행위가 토지의 효용가치를 증대시키는 토지개발 등을 통해 다수 필지로 분할하여 판매하는 경우 부동산매매업으로 볼 수 있다는 대법원 판례(2008두23085, 2009.3.12.) 및 토지의 분할양도를 부동산매매업으로 보는 다수의 심판례(조심 2014부3194, 2015.4.16. 등)가 있다.

  (다) 만일 양도행위가 1회에 그치고 양도일자도 동일하며 매수인도 1인인 경우라 하여 양도소득으로 보아야 한다면, 극단적인 예시로 1필지에 대한 주택신축판매를 목적으로 사업자등록하고 5세대 규모로 신축한 후 5세대 모두를 1인에게 일괄로 양도한 경우에도 양도소득으로 볼 수 있는지 의문이다. 기존 대지 위에 건물신축이라는 적극적인 행위에 대한 수익을 사업성을 부여하여 사업소득으로 보듯이 쟁점토지의 사례에서도 상속으로 인한 장기보유 내지 동일자 일괄매도에 초점을 두기보다는 본연의 지목인 임야를 타 지목으로 형질변경하기 위해 벌목공사, 진입도로공사, 토목공사, 측량 및 설계비, 인허가비 등으로 OOO원을 지출하여 토지개발을 한 점, 6개 필지로의 토지분할을 통해 양도한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도는 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성이 있다고 볼 수 있다.

 (5) 쟁점토지의 매매상대방이 불특정 다수가 아니라는 주장에 대하여

  (가) 쟁점토지의 매수인이 AAA 및 그가 지정한 사람들로 사실상 AAA 1인에게 매매한 것으로 볼 수 있다고 주장하나, 앞서 기술한 바와 같이 쟁점토지의 원계약서 상 매수인(BBB 및 CCC 외3인), 매매대금 변경계약서상 매수인(BBB), 최종계약서상 매수인(GGG, HHH, AAA, III)이 모두 다르기에 쟁점토지는 매수인의 실체가 불분명하다 할 수 있어 청구인의 주장을 신뢰할 수 없으며, 대규모 기획부동산의 다수 쪼개기 분할과는 달리 개인적으로 임야를 개발한 쟁점토지의 경우 청구인과 사전매수 약정인들 간의 이해관계에 따라 분할면적 조정이 가능하기에 매수인들이 다수면적의 분할을 원할 경우 그 매수인은 소수일 수밖에 없는 구조일 것이다.

  (나) 따라서 매수인이 불특정다수인지 또는 소수인지는 청구인이 개발계획 의도에 따라 다수면적으로 분할할지 또는 소수면적으로 분할할지 선택하는 것이고 분할면적에 따라 매수인의 수가 달라질 수 밖에 없기에 단지 매수인이 소수라는 이유만으로 사업성을 부인할 이유는 아니라고 보여진다.

 (6) 대법원 판례(2008두23085, 2009.3.12.)에서 장기간 보유한 토지를 분할하여 양도하는 행위 또한 부동산매매업으로 보고 있는 점, 본래 지목인 임야를 형질변경하기 위해 토목공사를 지속적으로 시행한 점, 부동산매매업으로 사업자등록을 신청한 점, 사업자등록 신청 시 쟁점토지에 대한 토지개발행위허가증을 함께 제출한 점, 사업자등록일 이후부터 양도일 직전까지 3년여간 지속적으로 토목공사 등을 시행한 점, 양도 시 6필지로 분할하여 4인에게 양도한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도행위는 수익을 목적으로 한 계속적인 사업활동인 부동산매매업으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지의 거래로 인한 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 볼 것인지 아니면 양도소득으로 볼 것인지 여부

나. 관련 법령 등

 (1) 소득세법

  제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

  제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.

  제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 (2) 소득세법 시행령

  제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

 ※ 소득세법 기본통칙 64-122···1(부동산매매업 등의 업종구분)

 ① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

 ③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

 (3) 부가가치세법

  제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

 (4) 부가가치세법 시행령

  제3조(용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업. 다만, 다음 각 목의 사업은 제외한다.

 가. 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업

 나.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업과 관련해 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여하는 사업

 (5) 부가가치세법 시행규칙

  제2조(사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

  (가) 쟁점토지와 관련된 사건진행을 일자별로 기록하면 아래 <표1>과 같다.

   1) 청구인은 2017.4.12. 세무대리인을 통해 OOO을 사업장소재지로 하고, 아래 <표2>의 ‘개발행위허가증’을 첨부하여 부동산개발 및 공급업으로 사업자등록을 신청(개업일 : 2017.4.5.)하였다.

   2) 위 사업자에 대한 2017년 제2기∼2020년 제1기 부가가치세 신고에 따른 매입세금계산서(8개 업체, 공급가액 302,372,728원)를 보면 청구인은 쟁점토지와 관련하여 토목, 전기, 벌목, 사면안정, 조경공사 등의 부지조성공사를 한 것으로 나타난다.

   3) 토지분할을 측량했던 조은측량설계사무소의 2021.5.13. 사실관계확인서 등에 따르면 토지분할은 청구인이 아닌 쟁점토지의 매수인 중 AAA의 의뢰를 받고 진행한 것으로 나타난다.

   4) 1차 매매계약서(2020.3.17.)에는 매매대금이 OOO원, 매수인이 BBB(代 AAA), CCC외 3명으로 기재되어 있다.

   5) 매매금액 변경계약서(2020.4.4.)에는 매매대금이 OOO원, 매수인이 BBB(代 AAA)로 기재되어 있다.

   6) 최종 매매계약서(2020.6.19.)의 내용은 아래 <표3>과 같고, 동 매매계약서의 매수인은 GGG, HHH, AAA, III이나 연락처는 모두 동일하고, 집주소지도 일부 동일한 것으로 기재되어 있으며, 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 최종 매매계약이 체결된 후 2020.6.24. 토지가 분할되었고, 2020.7.15. 쟁점토지가 양도된 것으로 나타난다.

   7) 청구인이 2020.10.5. 신고한 토지 등 매매차익 예정신고서와 양도소득세 과세표준 신고서의 내용은 아래 <표4>와 같고, 처분청은 이 중 토지 등 매매차익에 대한 예정신고서를 접수하였다.

 (2) 쟁점토지의 매수인 중 AAA는 OOO, 5층에서 기타 토목시설물 건설업을 영위하는 AAA 주식회사의 대표이사이고, BBB도 같은 장소에서 건물 건설업을 영위하는 BBB 주식회사의 대표이사이며, 매수인들은 2020.7.15. 쟁점토지를 매수한 후 아래 <표5>와 같이 금융기관으로부터 대출을 받은 것으로 나타난다.

 (3) BBB은 쟁점토지에 대한 매매계약일(2020.6.19.) 전 2020.6.18.에 OOO읍장으로부터 쟁점토지에 대한 5건의 ‘개발행위(토지형질변경) 변경 허가증’을 발급받은 것으로 나타난다.

 (4) 국세청 전산시스템에서 확인되는 청구인의 사업자이력과 양도소득세 신고현황에서의 부동산 양도내역은 아래 <표6·7>과 같고, 청구인이 쟁점토지를 장부상 사업용 재고자산으로 등재한 사실은 확인되지 않는다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 양도에 따른 소득이 사업소득에 해당한다는 의견이나, 청구인은 쟁점토지를 양도하기 약 30년 전에 상속 등으로 취득하였는데, 이후 특별히 부동산매매업을 영위한 사정은 나타나지 않는 점, 청구인이 쟁점토지를 분할·양도하기는 하였으나, 이를 다른 용도로 형질변경하거나 별도의 사업활동을 하지 않은 채 임야 상태 그대로 분할·양도하였던 점, 청구인이 실시한 공사는 쟁점토지의 진입로 등을 확보하기 위한 것으로 최소한에 그쳤고 이로 인해 쟁점토지의 가치가 본질적으로 증대된 것으로 보이지도 않는 점, 이외에 여러 정황 등을 종합하면, 청구인은 쟁점토지를 단순히 양도한 것일뿐, 부동산매매업으로 사업자등록을 한 것 이외에 계속적·반복적으로 어떠한 사업을 영위한 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도에 따른 소득은 부동산매매업의 사업소득이 아닌 양도소득으로 보는 것이 타당하다 할 것이어서, 처분청이 이를 사업소득으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다..