[주 문] OOO서장이 청구법인에게 한 2015사업연도부터 2017사업연도까지의 법인세 합계 OOO원(2015사업연도분 OOO원, 2016사업연도분 OOO원, 2017사업연도분 OOO원)의 환급을 구하는 2020.4.16. 경정청구에 대한 부작위처분은 관리처분계획인가일(2013.8.23.) 기준으로 하여 청구법인이 조합원으로부터 현물출자받은 토지등의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구법인은 OOO 일대 토지 91,318.20㎡(OOO구역)에 아파트 12개동 1,938세대(조합원분 430세대, 일반분양분 1,340세대, 임대아파트 168세대)와 근린생활시설을 재개발할 목적으로 2009.5.26. 설립인가를 받은 주택재개발 정비사업조합(비영리내국법인)으로서, 2012.8.8. 사업시행인가와 2013.8.23. 관리처분계획인가를 받은 다음, 2014.10.24. 공사를 시작하여 2017.9.21. 준공인가(사용승인)를 받았다. 나. 청구법인은 2015∼2017사업연도 법인세를 신고하면서, 조합원이 현물출자한 토지등(이하 “종전부동산”이라 한다)의 취득가액을 조합설립인가일(2009.5.26.) 기준으로 감정평가한 OOO원으로 장부에 계상하고, 공사진행률과 수익사업 비율에 따라 소득금액을 산정하였다가, 그 취득가액을 관리처분계획인가일(2013.8.23.)을 기준으로 감정평가한 OOO원(이하 “쟁점가액”이라 한다)으로 증액하고, 2020.4.16. 그 차액분에 해당하는 법인세 합계 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. (단위 : 원) OOO 다. 청구법인은 처분청이 2개월 이내에 경정청구 결과를 통지하지 아니하자, 2020.9.25. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 종전부동산의 취득시기 「법인세법」 제40조 제2항(2013.1.1. 법률 제11607호로 일부 개정된 것)과 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호(2013.11.5. 대통령령 제24824호로 일부 개정된 것)에 따르면 상품 등 외의 자산의 양도의 경우 그 대금을 청산한 날, 소유권 등의 이전등기일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 자산의 취득시기로 하고 있다. 한편 「도시 및 주거환경 정비법」 제49조 제6항(2007.12.21. 법률 제8785호로 일부 개정된 것)에 따르면 관리처분인가일부터 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 소유권 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 따라서 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 설립된 정비사업조합은 조합원의 토지 등을 현물출자 받아서 관리처분계획인가일부터 소유권이전고시일까지 사용수익하게 된다. 따라서 「법인세법 시행령」 제68조 제1항 제3호에 따른 자산의 취득시기를 청구법인에게 적용하면 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가일(2013.6.28.)이 되며, 소유권이전등기일은 청구법인이 소유권이전등기를 한 2020년이 되므로 조합원이 현물출자한 종전부동산의 취득시기는 관리처분계획인가일과 소유권이전등기일 중 빠른 날인 관리처분계획인가일(2013.6.28.)이 된다.
(2) 종전부동산의 취득가액(시가)
「법인세법」 제41조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따르면 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 해당 자산의 시가를 취득가액으로 하며, 「법인세법」 제52조 제2항과 같은 법 시행령 제89조 제2항에 따르면 시가가 불분명할 경우 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 적용함을 알 수 있다. 따라서 「법인세법 시행령⌟ 제72조 제2항 제3호 나목과 제89조 제2항에 따른 자산의 취득가액을 청구법인에 적용하면, 결국 조합원이 현물출자한 종전부동산의 취득가액(시가)은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액기준에 의한 감정평가액을 조합원이 현물출자한 자산의 취득가액(시가)로 한다는 것을 알 수 있다. (3) 종전부동산의 소급 감정평가 앞서 본 바에 따르면 조합원이 현물출자한 종전부동산의 취득시기는 관리처분계획인가일(2013.6.28.)이고, 그 취득가액(시가)은 감정평가액임을 알 수 있는데, 여기에서 관리처분인가일은 2013.6.28.이고 감정평가서 작성일은 2020.4.8.이므로 소급감정평가를 인정할 수 있는가의 문제가 발생한다. 대법원 2002.6.28. 선고 2000두6244판결에 따르면 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기간의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없으며, 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다고 판단하고 있다. 따라서 쟁점가액은 종전부동산의 취득가액(시가)로 인정되어야 한다. 나. 처분청 의견 「법인세법 시행령」 제68조 제1항 제3호는 자산 양도에 대한 귀속시기를 정한 것일 뿐 현물출자 자산의 취득시기를 말하고 있지 아니하고, 조합설립 과정에서 조합원이 조합의 설립과 소유자산의 현물출자에 동의하면 조합은 설립인가일까지 그 자산에 대한 채권을 가지게 되므로 이 건과 같이 신탁등기 없이 재개발사업이 추진되는 경우에는 조합설립인가일을 현물출자받은 자산의 취득시기로 보는 것이 합리적이고, 관리처분계획인가일을 취득시기로 보더라도, 쟁점가액은 다음과 같은 이유에서 취득가액(시가)로 인정할 수 없다. (1) 청구법인은 조합원으로부터 현물출자 받은 종전부동산에 대하여, 2012.12.6. 관리처분 계획수립을 위해서 사업시행인가일(2012.8.8.) 기준으로 감정평가를 하였고(감정평가액 OOO원, 이하 “1차 감정평가”라 한다), 이후 2016.8.10. 법인세 산정을 위해서 조합설립인가일(2009.5.26.) 기준으로 감정평가를 하였으며(소급감정평가액 OOO원, 이하 “2차 감정평가”라 한다), 다시 2019.3.14. 법인세 경정청구를 위해서 관리처분계획인가일(2013.8.23.) 기준으로 감정평가를 하였다(소급감정평가액 OOO원, 이하 “3차 감정평가”라 한다). (2) 쟁점가액은 자의적인 소급감정가액이므로 시가로 볼 수 없다. (가) (국세청 예규 등과 배치) 쟁점가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의한 평가기준일 전·후 6개월 이내에 평가한 가액에 해당하지 않는 소급감정가액이다. 소급감정가액의 경우 법적 안정성과 조세 집행상 혼란을 방지를 위해서 과세관청에서는 일관되게 시가로 인정하지 않고 있으며, 이는 국세청 예규 및 조세심판원 결정과도 일치한다. (나) (현장실사 없는 간이평가) 3차 감정평가는 현장실사 없이 행해진 것이고, 조사기간도 3일(2019.3.11.∼2019.3.13.)에 불과하며, 종전의 감정내용에 지가변동률 등 일부 사항만을 반영한 것이다. (다) (비교표준지와 선례대상 선정의 자의성) 감정가액은 주로 비교표준지와 선례대상의 선정 차이로 인해 그 가액에 차이가 발생하게 되는데, 1차 감정평가는 도시 및 주거환경 정비법상 기준가액을 산정하기 위하여 110일에 걸쳐서 현장을 실사하고 감정평가한 것이므로 당시의 비교표준지는 객관적이고 합리적인 것으로 볼 수 있는 반면, 2차 및 3차 감정평가는 1차 감정평가시 적용한 비교표준지와는 상이한 비교표준지를 적용하였다. OOO 또한, 선례대상의 경우 1차 감정평가는 재개발지역 외 평가사례를, 2차 감정평가는 재개발지역 외 거래사례를, 3차 감정평가는 재개발지역내 거래사례를 적용하는 등 모두 상이하다. 즉 1차 감정평가에 따르면 거래당사자간 특수한 사정을 객관적으로 파악하기 어려우므로 거래사례를 기타요인 보정치 산정에 필요한 사례로 선정하지 않은 반면, 2차 및 3차 감정평가는 이러한 사정을 감안하지 아니하고 실거래 사례를 적용하였다. 3차 감정평가서(OOO)를 보면, 선례대상 선정기준은 평가대상 토지의 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역의 사례로서, 당해 공익사업 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니한 사례를 선정하며, 당해 사업으로 인한 개발이익이 반영되어 있지 않고, 본 건 및 표준지와 용도지역 등의 공법상 제한사항, 실제 이용상황, 주위환경 등이 같거나 유사하여 비교가능성이 높은 사례를 선정하였다고 기재되어 있는데, 실제로는 재개발지역 내 토지의 거래사례가액을 적용하였으며, 동 토지는 사업시행인가를 거친 것으로서 개발이익이 필연적으로 반영되어 있다는 사정을 감안할 때, 큰 모순이 있다. OOO (라) (공시지가 및 감정평가 변동률 비교) 사업시행인가일부터 관리처분계획인가일까지 1년 동안(2012년 8월∼2013년 8월) OOO 주거지역의 지가는 2.13% 상승하였으나, 같은 기간의 감정평가액은 48.37%나 폭등하였다. 최근 동일한 쟁점으로 경정청구를 한 다른 주택재개발조합의 사례(현물출자 받은 자산의 취득가액을 사업시행인가일 기준으로 감정평가한 가액으로 하여 법인세를 신고하였다가, 관리처분계획인가일 기준으로 소급감정평가한 가액으로 하여 경정청구함)와 비교하더라도 감정평가액의 증액비율은 최소 2배 이상을 상회한다. (단위 : 백만원) OOO 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 조합원으로부터 현물출자 받은 종전부동산의 취득가액을 관리처분계획인가일 기준으로 감정평가한 쟁점가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제41조【자산의 취득가액】 ① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액 2. 자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액 3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액 ② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 (2) 법인세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26068호로 일부개정된 것) 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 1. 상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 “상품 등”이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날 2. 상품 등의 시용판매 : 상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다. 3. 상품 등 외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. 4. 자산의 위탁매매 : 수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날 제72조【자산의 취득가액 등】② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다] 2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 합병·분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액 가. 적격합병 또는 적격분할의 경우: 제80조의4 제1항 또는 제82조의4 제1항에 따른 장부가액 나. 그 밖의 경우: 해당 자산의 시가 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다. 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다. (3) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (4) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. 2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (7) 도시 및 주거환경정비법 제16조【조합의 설립인가 등】 ② 주택재건축사업의 추진위원회(제13조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제47조 제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 제18조【조합의 법인격 등】 ① 조합은 법인으로 한다. ② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다. ③ 조합은 그 명칭 중에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다. 제28조【사업시행인가】 ① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다. 제30조【사업시행계획서의 작성】 사업시행자는 제4조 제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다) 2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 4. 세입자의 주거 및 이주 대책 4의2. 사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3 제2항에 따른 소형주택의 건설계획을 말한다) 6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획 7의2. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다) 8. 시행규정(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다) 8의2. 정비사업비 9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 사항 제48조【관리처분계획의 인가 등】 ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장・군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경・중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장・군수에게 신고하여야 한다. 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장・군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격) ④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다. ⑤ 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 제1항 제3호·제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다. 1. 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 시장・군수가 선정・계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경・중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. 제48조의2【건축물의 철거 등】 ① 사업시행자는 제48조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. 제49조【관리처분계획의 공람 및 인가절차 등】 ③ 시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. ⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. 제5조【감정평가의 의뢰】 ① 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체(이하 “국가등”이라 한다)가 토지등의 관리·매입·매각·경매·재평가 등을 위하여 토지등을 감정평가하려는 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ② 금융기관·보험회사·신탁회사 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관이 대출, 자산의 매입·매각·관리 또는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성을 포함한 기업의 재무제표 작성 등과 관련하여 토지등의 감정평가를 하려는 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ③ 제1항 또는 제2항에 따라 감정평가를 의뢰하려는 자는 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 요청하여 추천받은 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰할 수 있다. ④ 제1항 및 제2항에 따른 의뢰의 절차와 방법 및 제3항에 따른 추천의 기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제5조【감정평가업자의 추천】 ① 법 제33조 제1항에 따른 한국감정평가사협회(이하 “협회”라 한다)는 법 제5조 제3항에 따라 감정평가업자 추천을 요청받은 경우에는 요청을 받은 날부터 7일 이내에 감정평가업자를 추천하여야 한다. ② 협회는 법 제5조 제3항에 따라 감정평가업자를 추천할 때에는 다음 각 호의 기준을 고려하여야 한다. 1. 감정평가 대상물건에 대한 전문성 및 업무실적 2. 감정평가 대상물건의 규모 등을 고려한 감정평가업자의 조직규모 및 손해배상능력 3. 법 제39조에 따른 징계건수 4. 그 밖에 협회가 추천에 필요하다고 인정하는 사항 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인은 조합원으로부터 현물출자 받은 종전부동산의 취득가액을 당초 조합설립일 기준으로 감정평가한 OOO원에서 관리처분계획인가일 기준으로 감정평가한 OOO원으로 증액한 다음, 그 증액분(OOO원)을 일반분양비율(77.64%)에 따라 안분하고(OOO원), 이를 공사진행률에 따라 각 사업연도의 분양원가로 손금산입하여 법인세 환급을 구하는 경정청구를 하였다. (2) 감정평가서에 의하면, 청구법인은 조합원으로부터 현물출자 받은 종전부동산에 대하여, 다음과 같이 2012.12.6. 관리처분 계획수립을 위해서 사업시행인가일(2012.8.8.) 기준으로 감정평가하였고, 그 이후 2016.8.10. 각 사업연도의 법인세 신고를 위해서 조합설립인가일(2009.5.26.) 기준으로 감정평가하였으며, 다시 2019.3.14. 법인세 경정청구를 위해서 관리처분계획인가일(2013.8.23.) 기준으로 감정평가한 것으로 나타난다. (단위 : 백만원) OOO (3) 일반적으로 재개발 또는 재건축사업의 경우 종전부동산(건설용지)의 감정평가액은 평가대상 토지에 비교표준지의 공시지가를 적용하고, 평가대상 토지 및 비교표준지의 차이에 따른 지가변동률(시점수정), 토지의 위치(지역요인), 토지의 형상 환경 이용상황 기타 가격형성 요인(개별요인)을 반영하고, 선례가격과 비교표준지의 차이에 따른 요인(기타요인)을 반영하여 결정하며(비교표준지 공시지가×시점수정×지역요인×개별요인×기타요인), 이 경우 공시지가와 그 밖의 요인보정치에 의해서 감정평가액에 차이가 발생하게 되는데, 3차 감정평가의 경우, 종전 감정평가와 다르게 비교표준지와 선례대상을 적용한 것으로 나타난다. OOO (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」 제89조에 의하면 조합원은 관리처분계획의 인가로 입주자로 선정된 지위를 취득하는 것으로 되어 있고, 「도시 및 주거환경정비법」 제49조에서도 관리처분계획을 인가하는 고시가 있는 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 소유권 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익하는 것이 금지되며, 「법인세법」은 제40조에서 내국법인의 각 사업연도 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정되는 날이 속하는 사업연도로 한다고 규정함으로써 손익의 귀속사업연도에 관하여 권리의무확정주의를 따르고 있으므로 조합과 조합원의 권리 및 의무는 관리처분계획의 인가가 고시된 시점에 확정된다고 보아야 한다. 또한 「법인세법」제41조 제1항 및 「법인세법 시행령」제72조 제2항 제3호 나목에 의하면 현물출자에 의하여 취득한 자산의 가액은 시가이고, 그 시가가 불분명한 경우에 한하여 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 하는 것이며, 재개발 사업에 출자된 부동산의 시가는 그 취득시기를 기준으로 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격으로 평가하여야 할 것(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임)인바, 청구법인이 조합원들로부터 종전부동산의 소유권을 취득한 관리처분계획인가일(2013.8.23.)을 기준으로 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 종전부동산을 감정평가한 가액을 시가로 하여야 할 것인데, 청구법인이 제출한 3차 감정평가는 평가기준일(관리처분계획인가일)로부터 5년 이상이나 지난 시점에 행해진 것으로서, 그 조사기간도 3일에 불과하고 가격결정의 주요 요인인 비교표준지나 선례대상 또한 종전의 감정평가와 다르게 적용된 것으로 나타나는 점 등을 감안하면, 쟁점가액을 객관적이고 합리적으로 평가된 시가로 볼 수 없어 이를 시가로 인정하기 어렵고, 당초 신고된 장부가액 역시 조합설립인가일 기준으로 산정된 감정가액으로서 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 예상되는 개발이익이 포함된 취득가액(시가)에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청은 관리처분계획인가일을 기준으로 하여 감정평가 등에 의한 방법으로 객관적이고 합리적으로 평가(처분청이 쟁점가액을 감정평가 등에 의한 방법으로 평가하여 객관적이고 합리적인 시가에 해당하는지 여부 등을 조사하는 방법 포함)하여 종전부동산의 취득가액(시가)을 재조사하고 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
