주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.9.27. 부친 AAA으로부터 OOO 토지 411.5㎡와 같은 동 OOO 토지 4.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고,「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제61조 제1항에 따른 보충적 평가방법으로 평가한 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2019.12.31. 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. OOO지방국세청(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.6.19.∼2020.7.18. 청구인에 대한 증여세 조사과정에서 쟁점토지에 대해 2개 감정평가기관에 감정평가를 의뢰한 후, 회신받은 감정가액을 국세청 평가심의위원회에서 시가로 인정받아, 2개 감정평가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정평가액”이라 한다)을 쟁점토지의 증여재산가액으로 결정·고지할 것을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2020.11.10. 청구인에게 2019.9.27. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 주식회사 AAA법인과 BBB법인 주식회사(두 법인을 이하 “감정평가법인”이라 한다)는 쟁점토지와 인접한 토지의 매매사례가액이 있음에도 이를 적용하지 않고 공시지가기준법에 의해 평가하였다.

  (가) 감정평가법인은 쟁점토지와 인접한 OOO 소재 부동산(매매계약일 2018.12.26., 잔금청산일 2019.12.10., 대지 202.1㎡, 근린생활시설 및 주택 150.59㎡, 매매대금 OOO원, 이하 “매매사례토지”라 한다)의 매매사례가액이 있음에도 불구하고 OOO 토지(이하 “비교대상토지”라 한다)의 평가액을 기준으로 쟁점토지를 공시지가기준법에 의해 평가하였다. 비교대상토지는 2018.1.16. 시가참고 목적으로 감정평가한 것으로 추측될 뿐 실제 매매가 되지는 않았다.

  (나) 쟁점감정평가액은 감정평가법인이 결정단가 OOO원을 미리 정해놓고 결정단가에 맞는 주변 건물 중 상대적으로 멀리 떨어져 있는 비교대상토지의 시가참고액인 OOO원을 찾아서 적용보정치 등을 적용하여 감정평가를 한 것으로 보인다. 왜냐하면 결정단가 OOO원은 쟁점토지의 개별공시지가 OOO원에 시점수정OOO하여 산정한 단가인 OOO원(B)과 비교대상토지의 시가참고액인 OOO원에 시점수정OOO과 지역요인OOO, 개별요인OOO을 적용하여 산정한 단가인 OOO원(A)과의 비율(A/B, OOO)을 구하여 쟁점토지의 산정단가인OOO원을 곱한 것에 불과하다.

 (2) 쟁점토지와 매우 유사한 매매사례가액이 있으므로 이를 기준으로 쟁점토지가액을 평가하여야 한다.

  (가) 감정평가서의 개별요인으로 가로조건인 가로의 폭(1.00), 접근조건인 교통시설과의 편의성(0.87), 환경조건(0.93), 획지조건인 접면도로상태(1.0), 기타조건(1.00) 특히 행정적조건(1.00 행정상의 조정 및 규제정도)을 살펴보면, 쟁점토지는 문화재 관련 제한이 가해지나 비교대상토지는 제한이 가해지지 않은 일반토지이므로 쟁점토지는 일반토지의 80%(기타제한)수준인데도 행정적조건을 1.00으로 하여 개별요인인 격차율 누계를 OOO으로 산정하였으므로 쟁점감정평가액은 과다평가된 것이다.

  비교대상토지는 도로변(폭 20미터)에서 10미터 안쪽에 위치하고 있으나 쟁점토지는 도로폭이 3미터 안팎으로 차가 들어갈 수 없으며 다른 건물에 둘러싸여 있어 잘 보이지도 않는다.

  (나) 청구인은 이미 감정평가를 위한 출장일에 감정평가법인에게 매매사례토지의 매매사례가액을 제출하면서 쟁점토지와 매매사례토지는 개별공시지가는 동일하나 위치 등에 차이가 있으니, 감정평가 시 참고하라는 의견을 개진한 바도 있다. 청구인은 매매사례토지가 쟁점토지와 개별공시지가도 동일(2019년 OOO원)하고, 쟁점토지보다 좋은 위치에 소재하고 있어 최소한 쟁점토지의 ㎡당 당가는 매매사례보다 낮게 나올 것으로 예상하였다.

  (다) 감정평가법인은 국세청 시가인정 재산평가심의위원회 심의 시 매매사례토지의 거래가액을 적용하지 않은 이유에 대한 질문을 받고 상세한 답변을 하지 못하였다. 감정평가법인이 참고한 거래사례 및 평가 선례를 보면 감정평가법인의 매매사례토지에 대해서는 아무런 언급도 없이 비교대상토지를 기준으로 쟁점토지를 평가하였는바, 청구인은 이를 도저히 납득할 수 없고 받아들일 수 없다.

  (라) 쟁점토지와 여러 가지 여건도 가장 유사하고 최근에 매매가 된 매매사례토지의 ㎡당 가격은 OOO원인데 반해, 쟁점토지의 ㎡당 평가액은 OOO원으로 무려 OOO원(23%)가 더 높게 평가되었으므로 조사청이 쟁점감정평가액을 시가로 보는 것은 부당하다.

 (3) 쟁점토지와 매매사례토지, 비교대상토지를 비교하면 다음과 같다.

  (가) 토지이용계획확인원 등에 따른 비교는 아래와 같다.

  (나) 상기 토지이용계획확인원의 내용을 살펴보면 쟁점토지, 매매사례토지, 비교대상토지는 모두 일반상업지역, 역사도심(4대문안) 등으로 동일하다. 다만 쟁점토지와 연접한 매매사례토지는 서울특별시 문화재보호 조례에 따른 문화재보존영향검토대상구역(수표교지)에 해당하나, 비교대상토지는 이에 해당하지 않는다.

  따라서 토지를 이용함에 있어서 제한되는 점을 고려하지 아니하고, 쟁점토지와 동일한 제한을 받고 있는 매매사례토지를 평가 시 적용하지 아니한 점, 쟁점토지와 비교대상토지는 이러한 제한사항이 상이함에도 평가 당시 행정적요인에 대한 비교 없이 평가하였으므로 쟁점감정평가액은 과대평가된 것이다.

  (다) 용적율을 비교하면 아래와 같다.

  쟁점토지의 용적율은 472.67%이며, 매매사례토지는 74.5%, 비교대상토지는 100.8%이다. 감정평가법인이 평가 시 적용한 비교대상토지 또한 일반상업지역(4대문안) 내에서 허용되는 용적율(600% 이내)에 미달하는 토지이므로 감정평가 시 OOO 토지가액을 적용하는 것이 잘못되었다면, 같은 동 OOO 토지 평가액을 적용한 것 또한 잘못된 것이다.

  (라) 접면너비를 비교하면 아래와 같다.

   1) 토지의 건페율과 용적율 등에 따라 건물의 건축(면적, 높이 등)이 제한되는 것이며, 매매사례토지의 접면너비가 9m라고 해서 고층건물의 개발행위 또한 건축허가를 받지 못하는 것은 타당하지 않다.

   2)「건축법」제28조에 따라 “연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장의 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다”라고 규정하고 있는바, 매매사례토지의 접면너비는 약 9m 정도로 연면적 2천 제곱미터 이상의 건물 또한 건축이 가능하다고 보여지므로, 접면너비에 따른 비교는 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

 (1) 감정평가법인은 쟁점토지와 인접한 매매사례토지가액이 있음에도 이를 적용하지 않고 공시지가기준법에 의해 평가한 것은 잘못이라고 주장하나, 토지는「감정평가에 관한 규칙」제14조에 따라 공시지가기준법으로 평가한다.

  또한,「감정평가에 관한 규칙」제14조의 규정 및 대법원 판례 (2004.5.14. 선고 2003다38207 판결, 2003.7.25. 선고 2002두5054 판결), 국토교통부 유권해석(건설부토정 30241-36538, 1991.12.28) 등에서 그 밖의 요인(기타요인) 보정의 필요성을 인정하고 있는바, 평가대상토지가 속하고 있는 인근지역 내 평가 선례 등을 참작하여 그 밖의 요인으로 보정하였다. 즉, 그 밖의 요인 보정 사례는 반드시 거래사례일 필요는 없으며, 평가사례의 적용 또한 가능하다.

 (2) 청구인이 주장하는 인접토지 거래사례인 OOO와 관련하여 감정평가를 함에 있어 한 개의 거래사례만을 참고하는 것이 아니라, 인근의 평가 선례와 거래사례를 종합적으로 참작하여 평가하는 것으로 청구인이 주장하는 매매사례토지는 계약일이 2018.12.26.로 쟁점토지의 평가기간에 거래된 것이 아닌 점, 주변사례와 비교 시 다소 낮은 것으로 판단되어 적용을 배제하였으며, 본 건과 유사한 사례를 선정하여 그 밖의 요인(기타요인) 보정치를 결정하였다. 감정평가법인별 감정평가서상 거래사례 및 평가 선례의 개별공시지가와의 격차율은 아래와 같다.

  상기와 같이 쟁점토지의 주변 평가 선례 및 거래사례를 보면 쟁점토지의 평가 시 적용한 그 밖의 요인(기타요인) 격차율OOO은 적정범위 안에 있음을 알 수 있다.

 (3) 청구인이 매매사례토지로 주장하는 OOO와 쟁점토지는 문화재보존 영향검토대상구역에 해당하나 평가서상 그 밖의 요인(기타요인) 보정치 결정시 ‘거래사례 및 평가 선례’ 시가참고로 적용된 OOO의 경우 문화재보존 영향검토대상구역에 해당되지 않아 제한사항이 상이함에도 행정적요인에 대한 비교 없이 평가하였다고 주장하나,「개별공시지가 조사산정지침」에 기재된 바에 따르면, 가격에 미치는 영향이 미미한 경우에는 개별공시지가 가격산정에 영향을 미치지 않는다. 쟁점토지와 인접필지인 OOO는 문화재보존 영향검토대상구역에 해당하지 아니하나 본 건과 비교 시 개별공시지가가 동일한 것으로 보아 그에 따른 영향은 미미하여 별도의 감가요인은 아니라고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 재산평가심의위원회의 자문을 받은 쟁점감정평가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 참조

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

  (가) 청구인은 2019.9.27. 쟁점토지를 부친 AAA으로부터 증여받아 개별공시지가인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2019.12.31. 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.

  (나) 조사청은 2020.6.19.∼2020.7.18. 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하였고, 조사기간 중 감정평가법인에 쟁점토지의 감정을 의뢰하였으며, 그 결과 아래와 같이 2019.12.28.을 평가기준일로 하여 쟁점토지를 감정평가하였다.

  (다) 국세청 평가심의위원회는 2020.7.14. 쟁점감정평가액의 경우 증여일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점감정평가액을 쟁점토지의 시가로 보는 것이 타당하다는 자문결과를 조사청에 통지하였다.

  (라) 처분청은 쟁점감정평가액인 OOO원을 쟁점토지의 증여재산가액으로 하여 2020.11.10. 청구인에게 2019.9.27. 증여분 증여세 OOO원(신고 및 납부불성실가산세 없음)을 결정·고지하였다.

  (마) 청구인이 주장하는 매매사례토지와 문화재보존영향검토대상구역과 관련하여 감정평가법인의 의견은 아래와 같다.

 (2) 쟁점토지의 토지에 대한 개별공시지가는 2018년 OOO원/㎡로 매년 상승하고 있는 것으로 나타난다.

 (3) 국토교통부가 국세청에 제출한 자료에 따르면, 청구인이 주장하는 매매사례토지는 매매계약일 2021.4.2., 잔금청산일 2021.10.4., 매매대금 OOO원으로 하여 매매계약이 진행 중인 것으로 나타난다.

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 유사한 매매사례토지가액이 있으므로 이를 기준으로 쟁점토지의 가액을 평가하여야 한다고 주장하나, 쟁점감정평가액은 가격산정기준일 및 감정평가서 작성일이 모두 법정결정기한 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 증여일 현재 상증법에 따른 시가로 볼 수 있는 점, 상증법은 일정한 요건에 부합하는 감정평가법인의 감정가액을 시가로 하도록 규정하고 있을 뿐이며 해당 감정평가의 내용에 하자가 있어 위법하다고 단정하기 어려운 이상 해당 감정평가액은 원칙적으로 상증법에 따른 시가로 보아야 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정평가액을 상증법상 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.