주 문

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.28. 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2020.1.25. 양도한 후, 2020.2.20. 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액을 환산가액인 OOO원으로, 필요경비를 OOO원으로 각각 계산하여 2020년 귀속 양도소득세OOO 원을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 2020.9.14.부터 2020.10.3.까지 청구인에 대한 2020년 귀속 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 취득 당시 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다) 상 매매대금으로 기재된 OOO원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)을 실제취득가액으로 보아 2020.11.6. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.30. 이의신청을 거쳐 2021.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점①금액은 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 실지거래가액이 아니고, 그 취득일부터 13년여가 경과한 시점에 취득과 관련한 증빙 등을 보관하고 있지 아니하여 실제취득가액이 얼마인지를 정확히 확인할 수가 없어서「소득세법」제97조에 따른 환산가액을 취득가액으로 계산한 것인바, 처분청이 쟁점①금액을 쟁점아파트의 실제취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

  (가) 청구인은 2006년 12월경 중개인 AAA(이하 “AAA”이라 한다)의 소개로 쟁점아파트를 취득하게 되었고, 계약 당시 AAA은 매매대금을 쟁점①금액 및 OOO원으로 기재된 부동산매매계약서 2장(쟁점계약서 포함)을 각각 제시하면서 전소유자인 BBB(이하 “전소유자”라 한다)의 개인적인 사정을 이유로 실지거래가액이 아닌 쟁점①금액으로 기재된 쟁점계약서를 작성하도록 요구하였다.

  (나) 청구인은 쟁점아파트에 대한 잔금지급 시 총 매매대금 중에서 OOO원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)을 전소유자가 아니라 자신에게 지급하여 달라는 AAA의 요구가 있어서 전소유자에게 그 진위 여부를 확인한 후 잔금을 나누어 각각 지급하였다.

  (다) 청구인은 쟁점계약서가 아니라 다른 매매계약서(현재 보관하고 있지 아니하여 제시할 수는 없음) 상 매매대금인 OOO원 외에도 수리비 약 OOO원, 중개수수료 OOO원, 시세보다 낮은 금액에 매매하였으니 그에 따른 보상을 요구하여 추가로 지급한 OOO원 및 취ㆍ등록세 등을 감안할 때, 동 아파트의 실제취득가액은 환산취득가액OOO과 비슷하다.

 (2) 쟁점①금액을 쟁점아파트의 실제취득가액으로 본다고 하더라도, 청구인이 매매대금의 명목으로 AAA에게 지급한 쟁점②금액을 그 취득가액에 산입하여야 한다.

  (가) 청구인이 2006.12.27. AAA에게 OOO원을 계좌이체하는 등 쟁점②금액 상당액을 지급하게 된 이유는 전소유자에게 확인․지시받은 것으로서, AAA과의 채권ㆍ채무 관계가 있다고 생각되어 쟁점아파트 매매대금의 일부를 지급하게 되었던 것이다.

  (나) 처분청은 청구인이 쟁점②금액을 AAA에게 지급하였다는 것에 대하여는 인정하면서도, 쟁점아파트의 필요경비에서 이를 제외시키는 것은 도무지 납득할 수 없다.

나. 처분청 의견

 (1) 전소유자는 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고 시 쟁점①금액을 실제양도가액으로 계산하였고, 동 금액이 쟁점계약서 상 매매대금으로 기재되어 있을 뿐 아니라 등기사항전부증명서상의 기재가액 및 취․등록세 신고납부 시 그 과세표준(취득가액)과도 일치되며, 청구인 및 그 배우자 명의의 계좌거래내역 상 쟁점①금액의 97.5% 상당액이 전소유자에게 지급된 것으로 나타난다.

  또한 청구인은 쟁점아파트 취득과 관련하여 실제로 부담하였다는 수리비용, 중개수수료 및 추가 지급금액 등을 뒷받침하는 계약서 또는 객관적인 자료 등을 제시하지 못하고 있는바, 청구인의 환산취득가액을 부인하고 쟁점①금액을 실제취득가액으로 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

 (2) 청구인의 배우자가 OOO원을 AAA에게 출금이체한 내역은 금융증빙에 의해서 확인되나, 동 금액이 쟁점아파트의 매매대금으로 전소유자에게 실제로 귀속된 것인지 또는 무슨 명목으로 지급된 것인지 등이 불분명하므로, 쟁점②금액을 쟁점아파트의 필요경비에 산입하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점아파트의 양도소득금액 등을 산정함에 있어서 실제취득가액이 불분명하므로 쟁점①금액이 아니라 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

 ② 쟁점②금액을 쟁점아파트의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련 법률

 (1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

  가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

  나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

  다. 공증비용, 인지대 및 소개비

  라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

  마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매 계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

 2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액

 (3) 소득세법 시행규칙

제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ①영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

 5. 사방사업에 소요된 비용

 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 청구인 및 처분청의 쟁점아파트에 대한 2020년 귀속 양도소득세 예정신고 및 경정내용은 아래와 같고, 처분청의 경정내용을 보면, 취득가액은 쟁점계약서 상 매매대금인 쟁점①금액과 취ㆍ등록세 OOO원의 합계금액으로, 필요경비는 취득과 관련한 중개수수료 OOO원(현금영수증 발급)과 양도소득세 예정신고 관련 수수료 OOO원(세금계산서 발급)의 합계금액으로 각각 계산되었다.

  (나) 쟁점아파트의 양도가액에 대하여는 청구인 및 처분청 간에 다툼이 없다.

 (2) 청구인은 쟁점아파트의 취득대금과 관련한 금융증빙 등을 아래와 같이 제시하였는바, 합계금액은 OOO원인 것으로 확인된다.

 (3) 청구인은 쟁점아파트 취득대금의 명목으로 AAA에게 쟁점②금액을 지급하였다고 주장하면서 그 배우자(CCC) 명의의 계좌거래내역을 아래와 같이 제시하였는바, 배우자(CCC) 계좌에서 AAA 계좌로 OOO원이 출금이체된 것으로 확인된다.

 (4) 청구인은 AAA이 쟁점②금액 중에서 OOO원을 입금받은 후 출금내역을 아래와 같이 제시하였으나, 그 사용처 등이 불분명한 것으로 확인된다.

 (5) 처분청은 아래와 같이 증빙 등을 제시하면서 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견을 제시한다.

  (가) 국세청 전산자료 상 전소유자는 2009.9.12. 사망한 것으로 나타나고, 출입국현황자료 상 AAA은 주민등록말소자로서 2011.9.7. 캐나다로 출국한 후 현재까지 국내에 입국한 사실이 없는 등 국내 거주 및 행방이 불분명하여 쟁점아파트의 실지거래가액 및 청구주장에 신빙성이 있는지 등을 확인할 수 없다.

  (나) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서 상 기재가액 및 지방세 세목별 과세증명서 상 취․등록세 신고납부 시 과세표준(취득가액)이 쟁점①금액으로 등재 및 계산되어 있는 것으로 나타난다.

  (다) 청구인은 쟁점아파트를 취득할 당시 수리비 약 OOO원 및 중개수수료 OOO원을 지출하였고, 전소유자에게 쟁점①금액 외에 OOO원을 추가로 지급하였다고 주장할 뿐, 그와 관련한 증빙을 제시하지 못하였다.

  (라) 청구인의 배우자가 OOO원을 AAA에게 출금이체한 내역은 계좌거래내역을 통해서 확인되나, 동 금액이 전소유자에게 실제로 귀속되었는지 또는 무슨 명목으로 지급되었는지가 불분명하다.

 (6) 청구인은 쟁점계약서 상에 기재된 쟁점①금액이 실지거래가액이 아니고, 사실과 다르게 작성된 것이라고 주장할 뿐, 그와 관련한 객관적이고 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있다.

 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점①금액이 쟁점아파트의 실지거래가액이 아니고 취득 당시의 관련 증빙을 보관하고 있지 아니하여 실제취득가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 과세관청으로서는 양도 또는 취득 시 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 매매계약서 상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인 점(대법원 1996.6.25. 선고 95누3183 판결 등 참조), ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호에 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 및 매매계약서, 영수증 등 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 취득가액을 환산가액으로 결정할 수 있다고 규정되어 있는 점, 쟁점계약서 상에 매매대금이 쟁점①금액으로 기재되어 있을 뿐 아니라 동 금액이 등기사항전부증명서상의 기재가액 및 취․등록세 신고납부 시 그 과세표준(취득가액)과도 일치한 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점아파트 취득과 관련하여 수리비용, 중개수수료 및 추가 지급금액 등을 실제로 부담하였다고 주장할 뿐, 이를 뒷받침하는 계약서 또는 객관적인 자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

  (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 취득대금의 명목으로 쟁점②금액을 AAA에게 지급하였으므로 동 금액을 그 취득가액에 산입하여야 한다고 주장하나, 과세근거가 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고 필요경비의 입증책임 또한 일응 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 그것을 발생시키는 사실관계의 대부분이 납세의무자의 지배영역 안에 있으므로 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 할 것인 점(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등 참조), 청구인의 배우자가 쟁점②금액을 AAA에게 무슨 명목으로 지급한 것인지, 동 금액이 쟁점아파트의 매매대금 명목으로 전소유자에게 실제 귀속된 것인지 여부가 불분명해 보이는 점, 쟁점②금액을 쟁점아파트의 필요경비로 인정할만한 증빙의 제시가 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.