[주 문] | ||
심판청구를 기각한다. | ||
[이 유] | ||
1. 처분개요 가. 청구인 AAA은 OOO, 이하 “쟁점임대주택”이라 하고, 해당 건물을 “쟁점건물”이라 한다)를 2017.2.23. 취득하고 이를 임대주택으로 하여 2018.3.29. 임대사업자로 등록한 자로, 2013.11.29. 청구인 BBB(AAA의 배우자, 이하 AAA과 합하여 “청구인들”이라 한다)과 함께 취득(지분 각 2분의 1)한 OOO, 이하 “쟁점거주주택”이라 한다)를 2018.4.27. 양도한 후, 2018.6.30. 이를 1세대 1주택의 경우로 보아 양도소득세를 신고하였다. 나. 처분청은 청구인이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받은 후 쟁점임대주택이 2019.6.24. 멸실되어 임대기간요건을 충족하지 못하게 되었다고 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제22항에 따라 납부할 양도소득세액을 계산하여 2020.10.27. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 각 OOO원 합계 OOO원을 경정․고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.1.18. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 쟁점임대주택은 임대기간요건을 충족하기 전에 재건축되었으나, 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호 나목에 따른 임대기간요건 산정특례 규정을 적용할 수 있는 경우에 해당하므로 이 건 처분은 위법하다. (1) 「소득세법 시행령」 제155조 제22항에 의하면 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때에는 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고․납부하여야 하나, 제2호 나목에서 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따라 재건축을 하는 경우에는 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간을 임대기간에 포함하지 아니한다고 하여 임대기간 산정의 특례를 규정하고 있다. (가) 쟁점임대주택의 경우 실무상 혼동하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 한다)에 따라 재건축이 진행되었을 뿐, 집합건물이 주거용으로 재건축되는 경우에는 원칙적으로 도시정비법이 적용되는바, 쟁점임대주택에 대하여 임대기간 산정특례규정이 적용되어야 한다. (나) 청구인은 쟁점임대주택의 재건축으로 인해 2019.5.7. 임대사업자 등록을 말소하였으나, 재건축 후 2020.3.24. 다시 임대사업자로 등록하였으므로 임대기간요건을 충족한다고 보아야 한다. (다) 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호의 취지는 부득이한 사유로 임대의무기간 등을 채우지 못한 경우에 대한 특례규정을 둔 것으로 재건축은 어떠한 법규에 의한 것이더라도 모두 주무관청의 허가를 받아 재건축하게 되므로 부득이한 사유에 해당한다. (2) 임대주택 관련 관할구청에서도 쟁점임대주택에 대하여 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따른 과태료를 부과하지 아니하였는바, 세제혜택도 유지되어야 한다. (가) 민간임대주택법 제67조에 의하면 임대의무기간 중에 임대하지 아니한 주택임대사업자에 대하여 과태료를 부과하도록 규정하고 있으나, 관할 구청에서 청구인에게 과태료를 부과하지 아니하였다. (나) OOO의 질의회신에서도 조합 등에 의하여 공동으로 추진되는 재건축, 재개발 등과 같이 임대사업자의 의도와 무관하게 임대사업이 중단된 경우에는 과태료가 부과되지 않는다고 해석한 사례가 있다. (3) 청구인들은 재건축에 반대하였으나, 쟁점건물의 나머지 소유주들이 쟁점임대주택에 대하여 매도청구권을 행사한다면 소유권을 상실할 수 있어 부득이하게 재건축에 동의할 수밖에 없었다. (가) 쟁점건물의 나머지 소유주들은 1986년에 신축된 쟁점건물의 노후가 심각한 상황이어서 재건축을 추진하였다. (나) 청구인들은 2017.2.23. 쟁점임대주택을 취득한 후, 이를 임대하고자 2017년말에 약 OOO원의 비용을 들여 인테리어 공사를 하였고, 2018.3.29. 주택임대사업자 등록을 한 뒤라 재건축에 반대하였으나, 다른 소유주들이 매도청구권 행사에 대한 안내문을 보내는 상황에서 재건축에 동의할 수밖에 없었다. (다) 처분청은 청구인들이 재건축 관리단 이사에 선임되는 등 재건축에 적극적으로 참여하였다는 의견이나, 청구인들은 재건축 참여를 결정하고 난 후에 공사기간 지연, 부실공사, 공사비 증가 등의 위험을 줄이고자 활동한 것일 뿐, 투자목적에서 참여한 것이 아니다. 나. 처분청 의견 쟁점임대주택은 임대기간요건을 충족하기 전에 재건축을 위해 철거되었고 청구인의 임대사업자 등록이 말소되었는바, 임대기간요건의 불충족을 이유로 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 특례규정의 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다. (1) 쟁점임대주택은 집합건물법에 따라 재건축이 실시되어 임대가 중단되었는데, 이에 대하여 「소득세법 시행령」은 제155조 제22항에서 도시정비법 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 한다)에 따른 재건축에 대하여는 임대기간요건에 관한 특례규정을 마련하고 있으나, 집합건물법에 따른 재건축에 대하여는 별도 규정을 두고 있지 아니하는바, 쟁점임대주택은 임대기간요건을 충족하지 못하는 경우에 해당한다. (2) 청구인들은 쟁점임대주택이 도시정비법상 재건축 대상임에도 실무상 혼동하여 집합건물법에 따라 재건축한 것이라고 주장하나, 청구인들을 포함한 공동소유자들이 주택신축판매업 사업자등록을 하고 수익을 배분하는 등의 사정을 고려할 때 도시정비법상 재건축으로 보기 어렵다. (3) 청구인은 1986년에 신축되어 노후한 지하 다세대주택인 쟁점임대주택을 2017년에 경매로 낙찰받아 취득하였고, 쟁점거주주택을 양도하기 직전에 쟁점임대주택에 대하여 임대사업자등록을 한 점 등을 고려할 때 쟁점임대주택을 임대 목적보다는 투자목적으로 취득한 것으로 보인다. (4) 청구인들은 공동소유자들의 매도청구권 행사 가능성으로 인해 부득이하게 재건축에 동의하였다고 주장하나, 재건축 관리단 이사에 선임되어 적극적으로 재건축을 위해 활동하였고, 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 점 등을 고려할 때 청구주장을 받아들이기 어렵다. (5) 청구인들은 관할 구청에서도 과태료를 부과하지 않았다고 주장하나, 민간임대주택법과 「소득세법」은 별개의 법률이므로 이 건 양도소득세 부과는 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 쟁점거주주택을 양도하였다고 보아 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들은 아래와 같이 쟁점임대주택을 재건축하여 신축주택을 취득한 것으로 확인된다. (가) 쟁점건물은 1986년에 신축된 2개동 12세대의 다세대주택으로, 2019.4.10. 재건축 허가를 받아 2019.4.29. 철거를 시작하였고, 2019.6.24. 멸실한 것으로 하여 등기 말소(2020.2.14.)하였으며, 청구인 AAA은 쟁점건물의 지하층 OOO㎡ 및 토지 OOO㎡를 소유하였던 것으로 나타난다. (나) 쟁점건물을 철거하고 신축한 건물은 1개동 15세대(5개층)의 다세대주택으로, 2019.6.5. 재건축공사를 시작(착공)하여 2020.2.3. 사용승인받았고, 2020.3.3. 등기하였으며, 청구인 AAA은 2층 OOO㎡ 및 토지 OOO㎡를 소유한 것으로 확인된다. (2) 청구인은 2018.3.29. 쟁점임대주택을 임대주택으로 하여 임대사업자로 등록하였다가. 2019.5.7. 등록말소하였고, 재건축 후 분양받은 OOO를 임대주택으로 하여 2020.3.24. 다시 임대사업자로 등록한 것으로 확인된다. (3) 청구인들은 쟁점임대주택의 임대기간요건을 총족하지 못한 경우가 아니라고 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하였다. (가) 청구인들은 2017년말에 쟁점임대주택에 대하여 비용을 들여 인테리어 공사를 하였기 때문에 재건축에 반대하였으나 부득이하게 재건축에 참여하게 되었다고 주장하면서, 아래 <표1>과 같이 해당 시기에 지출된 공사대금 이체내역과 쟁점임대주택의 공사사진을 제시하였다. <표1> 청구인들의 예금거래내역 (단위 : 원) OOO (나) 청구인들이 제시한 아래 <표2>의 ‘재건축 참여 안내문(2018.10.20.)’에 의하면 쟁점건물 관리단 대표가 매도청구권 행사 등을 근거로 청구인들에게 재건축 참여를 촉구한 것으로 나타난다. <표2> 재건축 참여 안내문(2018.10.20.) OOO (다) 청구인들은 2019.4.29. 관할구청에 “쟁점건물이 노후화하였고 청구인이 재건축에 반대하였음에도 부득이하게 재건축에 참여하게 된 사정 등”을 기재한 ‘철거경위서’를 제출한 결과 과태료가 부과되지 않았다고 주장하며, 양도소득세에 있어서도 임대기간요건을 충족하는 것으로 보아야 한다고 주장한다. (라) 청구인들은 아래 <표3>의 OOO 질의회신사례를 제시하며 임대기간요건을 충족하는 경우로 보아야 한다고 주장한다. <표3> OOO 질의회신(DAA-1803-007772, 2018.3.22.)
(4) 처분청은 쟁점임대주택에 대하여 임대기간 산정특례를 적용할 수 없고 청구인이 임대목적보다는 투자목적에서 쟁점임대주택을 취득한 것이라고 주장하며 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 쟁점건물(OOO) 동의인 명부에 의하면 청구인 AAA은 2018년 8월경 재건축 및 건축허가접수에 동의한 것으로 확인된다. (나) 관리단 총회 의사록에 의하면 청구인 AAA은 2018.10.20. 관리단 이사로 선출된 것으로 나타난다. (다) 청구인 AAA은 2019.3.1. CCC 외 10명을 공동사업자로 하여 주택신축판매업 사업자등록을 한 것으로 확인된다. (5) 도시정비법 및 집합건물법의 주요 조문은 아래 <표4>와 같다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점임대주택이 집합건물법에 따라 관할구청의 허가를 받아 재건축되었으므로 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호의 임대기간요건 산정특례 규정에 따라 임대기간요건을 위반한 경우에 해당하지 않는다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호에서는 도시정비법 및 소규모주택정비법에 따른 재건축만을 임대기간요건 산정특례의 적용대상으로 명시하고 있고, 이는 비과세 감면규정이므로 엄격해석하여야 할 것으로 보이는 점, 도시정비법 및 소규모주택정비법에 따른 재건축은 도시기능의 회복이나 주거환경의 개선 등과 같이 공익적 필요에서 이루어지며 지방자치단체의 조합설립인가 등의 절차가 수반되는 반면, 집합건물법에 따른 재건축은 개인적 필요에 따라 임의로 진행되는 등 입법목적, 규율방법 등이 달라, 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호의 적용대상에 집합건물법 등에 따른 임의재건축의 경우가 포함된다고 해석하기 어려운 점, 쟁점임대주택이 철거․멸실됨에 따라 청구인 AAA의 임대사업자 등록이 말소되었고, 재건축 후에 다시 임대사업자 등록을 하였다고 하더라도 이는 새로운 임대주택에 대한 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구인이 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받은 후에 쟁점임대주택의 멸실로 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 되었다고 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략) 제155조(1세대1주택의 특례) ⑱ 법 제89조 제1항 제4호 나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다. 1.～3. (생 략) 4. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우 ⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(단서 생략) 1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 3. 장기가정어린이집 : 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 ㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다. ㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. 1. 납부할 양도소득세 계산식 (계산식 생략) 2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대 또는 해당 가정어린이집을 계속 운영하는 것으로 본다. 나. 재건축사업, 재개발사업 또는 소규모재건축사업의 사유가 있는 경우에는 가정어린이집을 운영하지 아니한 기간 또는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획(소규모재건축사업의 경우에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획을 말한다. 이하 “관리처분계획등”이라 한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다. (3) 소득세법 시행규칙 제74조의2(계속 임대로 보는 부득이한 사유) 영 제155조 제22항 제2호 가목에서 “기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따라 수용(협의매수를 포함한다)된 경우 2. 사망으로 상속되는 경우 (4) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. 1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우 제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제43조 제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니한 자 (5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ③ 법 제43조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호 및 제5호나목의 경우로 한정한다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 경우 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우 5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 임대사업자로서의 지위 승계를 거부하는 경우 나. 법 제5조의6 또는 제5조의7에 해당되어 등록이 제한되는 경우 (6) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 제47조(재건축 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비ㆍ복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. ② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다. 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. |