주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.4.7. 공매로 취득한 OOO 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.11.29. OOO(매매계약자는 업무대행사인 주식회사 AAA이고, 이하 “양수인”이라 한다)에 양도한 후, 2018.1.26. 양도소득세 예정신고시 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.8.10.부터 2020.12.14.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 가공의 컨설팅수수료 OOO원을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 경정할 것을 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2021.2.5. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 대하여 2021.5.6. 심판청구를 제기하였고(필요경비 인정 주장), 조세심판원은 기각결정(OOO)을 하였다.

라. 한편, 청구인은 2021.5.4. 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이 아닌 OOO원이라고 주장하며, 과다납부된 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2021.7.4. 거부통지 하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 실제 양도가액은 계약서에 기재된 OOO원이 아니라 여기에서 2019.4.23.자 잔금 관련 최종합의에 따라 감액하기로 OOO원을 차감한 OOO원이므로 당초 신고시 과다납부된 양도소득세 OOO원을 환급하여야 한다.

청구인과 양수인간에 잔금 관련 최종합의를 한 2019.4.23.자 청구인의 채권총액 중 잔액은 OOO원(미납잔금 OOO원 + 지연이자 OOO원)이었는바, 최종합의금을 OOO원(미수금 OOO원 포함)으로 합의하였으므로 감액된 양도가액은 OOO원이 되고(지연이자 변제액 OOO원은「민법」제479조의 변제충당 순서에 따라 원본에 우선하여 상계), 따라서 쟁점토지의 실제 양도가액은 계약서에 기재된 OOO원에서 감액된 OOO원을 차감한 OOO원이 된다.

이를 입금액 기준으로 설명하면, 소유권이전등기 시점까지 원금 OOO원이 입금되었고, 그 이후 2018.6.1. OOO원이 입금되었으며, 최종 합의서에 따라 입금된 토지대금이 OOO원(미수금 OOO원 포함)이므로 이를 합하면 OOO원이 된다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 양도금액은 OOO원으로 최종 확정되었으므로 양도금액 감액에 따른 이 건 경정청구가 인용되어야 한다고 주장하나, 청구인은 2017.11.29. 양수인인 OOO의 업무대행사인 주식회사 AAA과 부동산 매매계약을 체결하면서 매매대금을 OOO원으로 하여 계약체결일에 지급하는 것으로 약정한 사실이 확인되고, 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 매매계약 및 거래대금 지급일인 2017.11.29.에 소유권이 매매를 원인으로 청구인에서 양수인으로 이전된 사실과 양도가액이 OOO원으로 기재된 사실이 확인되며, 청구인이 당초 양도소득세 예정신고시 처분청에 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도차익을 계산한 사실이 확인되는 등 쟁점토지의 양도가액은 OOO원으로 보이므로 청구주장은 이유 없다.

청구인은 양수인에게 쟁점토지를 근저당채무 OOO원을 포함하여 OOO원에 양도하였으나, 양수인의 자금사정으로 매매계약서상 잔금 지급이 이행되지 아니하자, 2차례의 잔금지급기일 연장에 관한 합의를 하는 과정(당초 매매계약 외 변경된 매매계약 체결사실은 없음)에서 지연이자 및 합의금 명목으로 OOO원을 추가로 지급받기로 하였고, 합의금 명목의 OOO원 중 OOO원은 청구인의 계좌로 수취하였으며, 청구인은 이를 2019년 귀속 종합소득세 기타소득으로 수정신고 하였고, 나머지 OOO원은 청구일 현재까지 회수하지 못한 것으로 확인된다.

청구인의 쟁점토지 양도대금 및 합의금 관련 금융거래내역은 아래 <표1>과 같은바, 청구인은 쟁점토지 양도대금으로 업무대행사인 주식회사 AAA, BBB㈜, CCC㈜ 및 OOO으로부터 총 OOO원을 청구인의 OOO 계좌로 수취하였고, 청구인이 2017.4.28. ㈜AAA에 반환한 OOO원을 차감한 순입금액은 OOO원으로, 근저당채무 OOO원을 포함하여 쟁점토지의 양도와 관련한 거래대금은 총 OOO원이 되며, OOO원은 매매계약서상 양도대금 OOO원과 청구인과 양수인 간 합의금 명목으로 수령한 OOO원으로 확인되므로, 금융거래로 확인되는 쟁점토지의 양도가액도 OOO원이다.

<표1> 쟁점토지 양도대금 및 합의금 관련 금융거래내역

양도소득세액 산정의 기초가 되는 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 및 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고(OOO 판결 참조), 의사표시의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는 것이다(OOO 판결 등 참조).

청구인은 이 건 심판청구에서 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이 아니라고 주장하나, 쟁점토지의 양수인과 양도인 간 작성된 매매계약서, 이를 공적으로 표명한 등기부등본, 거래당사자 간 매매대금의 금융거래내역, 청구인이 제출한 양도소득세 신고서 등 객관적인 증빙등을 고려하면 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액이 OOO원인지 아니면 OOO원인지

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1.「법인세법」제2조 제12호에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서「상속세 및 증여세법」제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

(2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고「부동산등기법」제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

다음 각 호의 법인세 과세표준의 신고ㆍ결정 또는 경정이 있는 때 익금에 산입하거나 손금에 산입하지 아니한 금액은 그 귀속자 등에게 상여(賞與)ㆍ배당ㆍ기타사외유출(其他社外流出)ㆍ사내유보(社內留保) 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 처분한다.

1. 제60조에 따른 신고

2. 제66조 또는 제69조에 따른 결정 또는 경정

3.「국세기본법」제45조에 따른 수정신고

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 이 사건 경위는 다음과 같다.

  (가) ㈜EEE은 2008.7.11. 공동주택 신축을 위해 쟁점토지 소재지(OOO) 일원의 토지를 매입하여 주식회사 DDD에 신탁하였으나, 추진 중이던 공동주택 사업의 취소로 2017.12.1. 청산 종결되었다.

 (나) 청구인은 주식회사 DDD이 공매 중이던 쟁점토지를 2016.4.7. 수의계약으로 거래가액 OOO원에 취득하였고, 2017.11.29. OOO에 거래가액 OOO원에 양도하였다.

  (다) 청구인은 평소 친분관계가 있던 공인중개사 aaa 명의의 사업장인 ‘OOO’로부터 현금영수증 OOO원을 발급받았고, 이를 위해 청구인과 aaa은 2016.1.6.자로 허위의 부동산컨설팅계약서를 소급하여 작성하였다.

  (라) 청구인은 2018.1.26. 양도소득세 예정신고 시 상기 컨설팅비용 OOO원을 필요경비로 계상하여 양도소득세를 신고·납부 하였다.

  (마) 조사청은 2020.8.10.부터 2020.12.14.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 가공의 컨설팅수수료 OOO원을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 경정할 것을 처분청에 통보하였고, 처분청은 2021.2.5. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

  (바) 청구인은 이에 대하여 2021.5.6. 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 기각결정(OOO) 하였다.

  (사) 한편, 청구인은 2021.5.4. 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이 아닌 OOO원이라고 주장하며, 과다납부된 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 경정청구일부터 60일인 2021.7.3.까지 회신하지 아니하였다.

 (2) 조사청 검토담당자가 2021.6.24. 작성한 청구인의 양도소득세 경정청구에 대한 검토조서의 주요 내용은 다음과 같다.

  (가) 청구인은 양도대금으로 업무대행법인인 ㈜AAA, BBB(주) 및 OOO으로부터 총 OOO원을 계좌로 수취하였으며, 근저당채무 OOO원을 포함하여 당해 양도와 관련된 거래대금은 총 OOO원으로 확인된다.

  (나) OOO원 중 OOO원은 매매계약서상 양도대금이며 OOO원은 양수인으로부터 잔금지급 지연에 대한 합의금 명목으로 수령한 것으로 확인된다(2019년 종합소득세 기타소득 수정신고 하였다).

  (다) 청구인은 잔금지급이 이행되지 못하자 잔금지급기일 연장 합의를 하는 과정에서 지연이자 및 합의금 명목으로 OOO원을 추가 지급받기로 하였다.

  (라) 청구인과 양수인간에 작성한 매매계약서, 이를 공적으로 표명한 등기부등본, 거래당사자 간의 매매대금 관련 금융거래내역, 청구인이 제출한 양도소득세 신고서 등 객관적인 증빙에 의해 확인되는 양도가액은 OOO원이므로 경정청구는 기각함이 타당하다.

 (3) 청구인이 조사청의 양도소득세 조사시 처분청에 제출한 확인서(2020.12.10. 작성)에 의하면, 2017.11.29. OOO에 쟁점토지를 근저당 금융채무 OOO원을 포함하여 매매가액 OOO원에 양도하였으나, 양수인의 자금사정으로 인하여 2차례의 잔금지급기일 연장에 관한 합의 및 최종합의를 하는 과정에서 양도대금 OOO원에 추가로 지연이자 및 합의금 명목으로 지급받기로 한 OOO원 중 OOO원을 지급받은 사실이 있음을 확인한다고 하고 있다(OOO원 중 OOO원은 회수하지 못하였다).

 (4) 청구인이 제시한 심리자료에 나타난 쟁점토지 매매대금 정산 경위 등 주요 사실관계 주장내역과 관련 증빙의 제출내역은 다음과 같다.

  (가) 청구인은 당초 2016.7.8. 양수인인 ㈜AAA에게 쟁점토지를 양도하기로 하는 부동산매매계약을 체결하였는바, 총 매매대금은 OOO원이고, 대금지급방법은 1차 계약금 OOO원(계약시), 2차 계약금 OOO원(지급일 2016.8.19.), 잔금 OOO원(지급일 : 2017.4.10.)으로 하면서 특약으로 매수인의 부득이한 사정으로 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우에는 3개월의 범위 내에서 연장 가능하고, 이때 잔금지급일부터 잔금완납일까지의 지연이자는 월 1%로 계산하여 잔금과 지연이자를 합산하여 일시에 지급하기로 하였다.

  (나) 실입금 내역으로 1차 계약금 OOO원은 2016.7.8.에, 2차 계약금 OOO원은 2016.8.18.부터 2016.8.23.까지, 3차 계약금 OOO원은 2016.10.28.에(3차 계약금은 계약서에는 기재되어 있지 않았으나 매수인 측에서 청구인에게 향후 사업진행에서 협조를 구한다는 차원에서 지불)하였다.

  (다) 위 매매계약내용에도 불구하고 잔금이 당초 지급약정일인 2017.4.10.과 특약에 의하여 3개월 연장된 2017.7.10. 에도 입금되지 아니하였고, 양수인은 계약해지시 계약금 OOO원의 손실을 입을 상황에 처하여 2017.7.10. 청구인과 잔금지급기일 연장에 관한 합의서를 작성하였는바, 그 주요 내용은 잔금지급일을 3개월 이후인 2017.10.10.로 하고, 당초 계약상 잔금을 2017.4.10. 이후 3개월 이내 지급시 월 1%의 지연이자가 발생하므로 2017.7.10. OOO원OOO을 지급하며, 잔금지급 연장과 관련하여 청구인에게 손해배상금 OOO원을 지급하되, OOO원은 2017.7.31.까지, 나머지 OOO원은 2017.8.31.까지 지급하기로 하는 내용을 기술하였고, 합의금 중 지연이자 OOO원은 2017.7.10.에, 손해배상금 OOO원은 각 약정기일에 입금되었다.

  결국, 연장 합의한 잔금지급기일(2017.10.10.)까지 입금된 잔금은 OOO원이었고, 나머지 잔금 OOO원은 입금되지 않았다.

  (라) 쟁점토지의 실제 양수인인 OOO은 시행사업 지연에 따른 압박을 해소하고자 청구인에게 일부 잔금을 미납한 상태에서 본 부동산의 소유권 이전등기를 하기로 협의하여, 2017.11.29.에 잔금 조로 OOO원을 입금하고, 청구인의 은행 차입금 OOO원을 대환하면서 본 부동산의 소유권 이전등기를 완료하였는바, 양수인의 매매대금 입금내역을 반영한 미납잔금의 산정내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 미납잔금 산정 내역

  결국, 양수인의 입금액 중 잔금 지급연장 합의서에 따라 입금된 지연이자와 손해배상금은 양도대금의 입금에서 제외되어야 하므로 실제 양도대금 입금액은 이를 차감한 후의 금액이 되고 이를 산식으로 나타내면, 총매매대금 OOO원에서 양수인 입금액 OOO원에서 지연이자 등 OOO원을 뺀 금액을 차감한 OOO원이 된다OOO.

  (마) 양수인은 쟁점토지의 소유권 이전시점 기준 잔금 미납액 OOO원에 대하여 2건의 채무변제계약 공정증서를 작성하였는바, 하나는 공정증서 2017년 제680호로 차용금 OOO원, 변제기한 2018.1.22., 지연손해금 연 15%로 작성하였고, 다른 하나는 공정증서 2017년 제721호로 차용금 OOO원, 변제기한 2018.1.22., 지연이자 2017.11.30.부터 2018.1.22.까지 월 2%, 지연손해금 연 25%로 작성하였다.

  (바) 양수인은 위 미납잔금 OOO원에 대하여 위 공정증서상의 지급기일에 변제하지 못하였고, 그 이후인 2018.5.21.∼2018.6.1. 사이에 OOO원을 입금하여 미납잔금은 OOO원으로 감액되었으며, 청구인이 법적조치를 취하는 등 채권회수 노력을 하던 중에 청구인과 양수인은 2019.4.23. 최종 합의서를 작성하였는바, 그 주요 내용은 합의일 현재 미납잔금과 연체이자 등 채무에 대하여 양수인은 OOO원을 지급함으로써 양수인의 청구인에 대한 모든 채무를 면제하고, 합의금 OOO원 중 OOO원은 2019.4.30.까지, 나머지 OOO원은 2019.10.31.까지 지급하기로 하는 것으로 하였다.

  이후, 양수인은 최종 합의금 OOO원 중 1차분 OOO원은 2019.4.29.에 입금하였으나, 2차분 OOO원은 심판청구일 현재까지 입금되지 아니하였다.

  (사) 당초 쟁점토지의 양도금액을 OOO원으로 계약하였으나, 위와 같이 최종 합의한 금액은 당초 금액(최종합의시 채권총액 OOO원)보다 상당액(최종합의 잔금 미납액 OOO원)이 감액조정 되었는바, 그 주요 내용은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 소유권 이전시점 기준 잔금 미납액의 최종합의 금액

  (아) 결국, 쟁점토지의 양도대금 확정금액은 OOO원이 되는 바, 미납 잔금 OOO원에서 최종 합의금 중 입금액 OOO원을 뺀 금액이고, 최종 합의시 채권총액 OOO원에서 최종 합의금 OOO원을 뺀 금액과 동일하다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도금액이 2019.4.23.자 최종 합의내용을 반영한 OOO원이라고 주장하나, 청구인이 2017.11.29. 양수인에게 거래가액 OOO원에 쟁점토지를 양도하는 것으로 부동산 매매계약을 체결한 반면, 최종 합의금액이라고 주장하는 금액을 반영한 변경매매계약을 체결한 사실이 없고, 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 청구인이 양도소득세 예정신고시 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도차익을 계산한 사실이 확인되는 점, 처분청이 제시한 금융자료에 의하면 업무대행사인 양수인을 포함한 신탁회사들이 OOO원을 입금한 것으로 나타나는데, 여기에 근저당채무 OOO원을 더하고, 합의금 수령액 OOO원을 차감하면 양도가액은 OOO원으로 청구인이 당초 신고한 양도가액과 동일한 것으로 나타나는 점 등에서 처분청이 쟁점토지의 실제 양도가액을 OOO원으로 보아 청구인의 이 건 경정청구를 거부한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.