주 문

심판청구를 기각한다.

1.처분개요

가. 청구인은 1979.5.28. OOO 소재 답 1,322㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1980.2.27. 지하 1층, 지상 2층 규모의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 후 2018.8.1. 쟁점주택 및 쟁점토지를 OOO에 수용을 원인으로 양도하고, 2018년 귀속 양도소득세 신고시 쟁점토지 중 1,035.45㎡(주택의 토지정착면적을 207.09㎡로 산정하여 그의 5배)를 1세대 1주택 비과세 대상 토지로 보아 아래 <표1>과 같이 쟁점토지의 양도차익 중 양도가액 9억원에 대응하는 양도차익에 대해서는 비과세를 적용하고, 나머지 양도차익에 대해서는 1세대 1주택 및 부수토지에 대한 장기보유특별공제(공제율 80%)를 적용하였다.

<표1> 쟁점토지에 대한 양도소득금액 계산내역

(단위 : 백만원)

OOO

1) 1세대 1주택 비과세 대상 토지의 양도차익으로 양도가액 9억원 이하 부분

2) 장기보유특별공제율(1세대 1주택 비과세 대상 토지 : 80%, 그 외 토지 : 30%)

나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021년 처분청에 대한 기관감사를 실시하여 “쟁점주택의 건축물대장상 연면적 125.48㎡를 쟁점주택의 토지정착면적으로 보아 5배인 627.4㎡만을 1세대 1주택 비과세 대상 토지로 인정”하여 양도소득세를 재계산하도록 처분청에 처분지시를 하였다.

다. 처분청은 이에 따라 비과세 양도차익 OOO원, 장기보유특별공제액 OOO원을 감액하여 2021.4.22. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.5.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 「소득세법」에 따른 1세대 1주택 비과세 대상 토지 면적 산정시 기준이 되는 주택의 토지정착면적이란 「건축법」에 따른 건축물의 수평투영면적을 말하는 것으로 항공사진에 의해 확인되는 쟁점주택의 수평투영면적은 165.86㎡이다.

 (2) 쟁점주택의 정착면적 외에 주택의 기능을 보조하는 실외에 설치된 기름탱크, 옥외 정화조, 정자, 연못, 대문, 후문, 관정(이하 “쟁점시설물”이라 한다)의 설치 면적도 쟁점주택의 정착면적으로 보아 1세대 1주택 비과세 대상 토지 면적을 산정하여야 한다.

  (가) “주택에 부수된 토지”란 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거공간으로 인정되는 토지를 뜻하고, 주거용 건물과 한울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도 구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지로 보아야 한다(대법원 19982.8.18. 선고 91누10367 판결).

  따라서 주택에 딸린 필수적인 시설물인 연못, 기름탱크, 정화조, 정자 등의 면적도 주택정착면적에 포함하여 「소득세법」에 따라 1세대 1주택 비과세 대상 토지 면적을 산정하여야 한다.

  (나) 주택정착면적에 포함되어야 하는 시설물들의 면적을 살펴보면 기름탱크 4.5㎡, 옥외 정화조 9㎡, 정자 6.25㎡, 연못 40㎡, 대문 5.4㎡, 후문 3㎡, 관정 1㎡로 총 69.15㎡인바 그 5배인 345.75㎡를 1세대 1주택 비과세 대상 토지 면적에 추가하여야 한다.

<표2> 청구인이 주장하는 쟁점주택 등의 토지정착 면적

(단위 : ㎡)

OOO

나. 처분청 의견

 (1) 청구인이 제시한 항공사진으로는 쟁점주택의 건축면적(수평투영면적)을 산정하는 것이 불가능한바 쟁점주택의 공부상 면적을 근거로 1세대 1주택 비과세 대상 토지의 면적을 산정한 과세처분은 정당하다.

  (가) 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호에서 “건축면적은 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 수평투영면적을 계산한다”라고 하면서 각 목에 해당하는 경우에는 별도의 계산방법을 규정하고 있는데, 가목에서는 “처마, 차양, 부연 그밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 1m를 후퇴한 선으로 둘러싼 부분의 수평투영면적으로 한다”고 하고 있고, 다목에는 “건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 한 보행통로나 차량통로 또는 건축물의 지하층의 출입구 상부의 면적은 건축면적에 산입하지 않는다”고 되어 있다.

  쟁점주택에는 「건축법 시행령」상 건축면적에서 제외되는 처마 등이 있으므로 항공사진만으로는 정확한 수평투영면적을 산정할 수 없다.

  (나) 비과세와 관련된 주장에 대한 입증책임은 납세자에게 있는바, 청구인이 쟁점주택의 정확한 수평투영면적을 제시하지 못한 이상 공부상 면적을 기준으로 쟁점주택의 토지정착면적을 계산해야 한다.

 (2) 1세대 1주택 비과세 대상 토지 면적을 산정하는 기준인 건물의 정착면적을 산정함에 있어 “건물이란 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 토지의 정착물로 건물로서의 실체를 갖춘 것”을 말하므로 건물로서의 실체가 확인되지 않는 쟁점시설물의 면적을 주택정착면적에 포함하여 1세대 1주택 비과세 대상 토지의 면적을 산정하는 것은 부당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점주택의 실제 토지정착면적은 165.86㎡이라는 청구주장의 당부

 ② 실외에 있는 기름탱크, 정화조, 정자, 연못, 대문, 후문, 관정의 설치 면적을 주택정착면적에 추가해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

<표1>

<표2>

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 (2) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ①법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도 자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

 (3) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

4. “건축설비”란 건축물에 설치하는 전기ㆍ전화 설비, 초고속 정보통신 설비, 지능형 홈네트워크 설비, 가스ㆍ급수ㆍ배수(配水)ㆍ배수(排水)ㆍ환기ㆍ난방ㆍ냉방ㆍ소화(消火)ㆍ배연(排煙) 및 오물처리의 설비, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 공동시청 안테나, 유선방송 수신시설, 우편함, 저수조(貯水槽), 방범시설, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 설비를 말한다.

제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

 (4) 건축법 시행령(2019.10.22, 대통령령 제30145호로 일부개정되기 전의 것)

제119조(면적 등의 산정 방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

 가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

  1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 전통사찰 : 4미터 이하의 법위에서 외벽의 중심선까지의 거리

  2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양이 설치된 축사 : 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

  3) 한옥 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 (이하 생략)

  4)〜6) 생략

  7) 그 밖의 건축물 : 1미터

 다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 아니한다.

  1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

  2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

  3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

  4) 지하주차장의 경사로

  5)건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다) (이하 생략).

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. (단서 생략)

4. 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.(이하 각 목 생략)

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인이 양도소득세 신고 당시 산정한 쟁점토지 중 1세대 1주택 비과세대상 토지 면적과 처분청이 경정 당시 산정한 쟁점토지 중 1세대 1주택 비과세대상 토지의 면적은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점토지 중 1세대 1주택 비과세대상 토지면적 비교

(단위 : ㎡)

OOO

* 청구인은 이 건 심판청구시에는 165.86㎡를 쟁점주택의 토지정착면적으로 인정하여 달라고 주장함

 (2) 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 청구인의 신고 및 처분청의 경정내역

(단위 : 백만원)

OOO

1) 양도가액 중 9억원 이하분에 대응하는 주택(토지 포함)의 양도차익은 비과세

2) 1세대 1주택(토지 포함)의 장기보유특별공제율은 80%, 그 외 부동산의 장기보유특별공제율은 30%임

 (3) 쟁점①과 관련된 주요 사실관계는 다음과 같다.

  (가) 쟁점주택 건축물대장의 주요 내용은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 쟁점주택 건축물대장

(단위 : ㎡, %)

OOO

* 쟁점주택은 지목이 답인 쟁점토지 위에 신축되어 공부상 대지면적은 0㎡임

  (나) 처분청은 건축물대장의 연면적을 기준으로 쟁점주택 토지정착면적을 산정하였다.

  (다) 청구인은 쟁점주택 항공사진을 근거로 165.86㎡이 쟁점주택의 수평투영면적이므로 이를 쟁점주택의 토지정착면적으로 보아야 한다고 주장하며 쟁점토지 및 쟁점주택의 항공사진을 제시하였다.

  (라) 처분청은 쟁점주택에는 건축면적에서 제외되는 처마가 있으므로 항공사진만으로는 정확한 쟁점주택의 수평투영면적을 산정할 수 없다는 의견으로 쟁점주택의 촬영사진을 제시하였다.

  (마) 쟁점주택은 2018.8.1. OOO에 수용된 후 이 건 경정 이전인 2019.5.27. 멸실된 상태이다.

 (4) 쟁점②와 관련된 주요 사실관계는 다음과 같다.

  (가) 청구인은 아래 <표6>과 같이 OOO에서 2018.8.29. 작성한 쟁점토지에 대한 “협의매수(수용) 물건별 보상내용 등(지장물)”을 쟁점시설물의 설치면적을 “주택의 쟁점토지 정착면적”에 포함하여 1세대 1주택 비과세 대상 토지면적을 산정해야 한다고 주장한다.

<표6> 협의매수(수용) 물건별 보상내용 등(지장물)

OOO

* 기름탱크, 정화조의 경우 설치면적이 보상내용에 기재되어 있지 아니함

** 청구인이 주장하는 지장물의 토지정착면적은 기름탱크 4.5㎡, 정화조 9㎡, 연못 40㎡, 철제대문 5.4㎡, 후문 3㎡, 정자 6.25㎡, 관정 1㎡임

  (나) 청구인은 OOO의 보상내용상 연못으로 표기된 지장물의 실질은 수영장이라고 주장하며 이를 촬영한 사진을 제시하였다.

  (다) 청구인은 쟁점토지에 위치한 정자를 촬영한 사진을 제시하였다.

 (5) 쟁점토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 내의 토지로서 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따라 쟁점주택에 딸린 토지 중 건물이 정착된 면적에 5배를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지에 대해서만 비과세를 적용받을 수 있다.

 (6) 청구인이 심판관회의자료 사전열람 이후 추가 제출한 주장 및 자료는 다음과 같다.

  (가) 청구인의 추가주장은 다음과 같다.

OOO

  (나) 청구인이 추가 제출한 증빙은 다음과 같다.

   1) 청구인은 쟁점주택의 본체와 부속사라고 주장하며 이를 촬영한 항공사진을 제출하였는데, 항공사진을 근거로 인터넷 포탈사이트의 ‘면적계산 기능’을 이용하여 쟁점주택의 본체 면적을 65.13㎡, 부속사의 면적을 29.91㎡로 산정하였다.

   2) 청구인은 공부상 쟁점주택 면적 외에도 쟁점주택의 본체와 부속사를 연결한 부분과 주택 본체에 연결된 컨테이너를 주택정착면적에 추가해야 한다고 주장하며, 이를 촬영한 항공사진을 제시하였는데, 항공사진을 근거로 인터넷 포탈사이트의 ‘면적계산 기능’을 이용하여 해당 부분들의 총 면적을 52.34㎡로 산정하였다.

 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 건축물대장상 쟁점주택의 면적 외에 주택 본체와 부속사 연결부분의 면적 및 컨테이너 설치 면적을 주택정착면적에 포함하여 양도소득세 비과세 대상인 주택 부수토지의 면적을 계산하여야 한다고 주장하나,

  ｢건축법 시행령｣ 제119조에서 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것으로 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 건축면적으로 규정하고 있는바 전문적인 측량업체의 측량없이 청구인이 제시한 항공사진만을 근거로 “청구인이 주장하는 주택본체와 부속사 연결부분”의 건축면적을 산정하기 어려운 점, 쟁점주택의 건축물대장에는 연결부분과 컨테이너가 등재되어 있지 아니하고, 청구인이 제출한 증빙만으로는 무허가로 축조한 해당 구조물들이 건물로서의 실체를 갖춘 토지의 정착물에 해당하는지 여부가 불분명한 점, 처분청은 쟁점주택의 토지정착면적 산정시 청구주장을 감안하여 쟁점주택의 건축물대장상 건축면이 아닌 연면적으로 하여 수평투영면적보다 넓은 면적으로 계산한 점 등에 비추어 처분청이 건축물대장상 연면적인 125.48㎡를 쟁점주택의 토지정착면적으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

  (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 실외에 있는 쟁점시설물의 설치면적도 주택정착면적에 포함해야 한다고 주장하나,

「소득세법」제89조 제1항 제3호에서 주택에 딸린 토지로서 건물 정착 면적에 대통령령으로 정한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내를 비과세로 규정하고 있는바, 주택과 부속되거나 연결되어 있지 아니하고공부상 주택의 면적에 포함되지 않는 쟁점시설물의 설치면적을 주택이 정착된 면적에 포함하기는 어려운 점, 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점시설물이 건물로서의 실체를 갖춘 토지의 정착물에 해당하는지를 확인하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점시설물의 설치면적을 주택정착면적에 추가하지 아니하고 양도소득세를 부과한 이 건처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.