[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2012.7.1. 개업하여 부동산임대업을 영위하고 있는 법인으로 2013.6.17. OOO 대 70㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 경매를 원인으로 OOO원에 취득하였고, AAA은 2013.4.30.부터 현재까지 청구법인의 대표이사로 재직하고 있는 사람으로 2014.1.10. 쟁점토지에 있던 무허가주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 매매를 원인으로 OOO원에 취득하였다.

나. 청구법인은 AAA과 함께 2017.6.9. AAA 주식회사(이하 “주-AAA”이라 한다)에 쟁점토지 및 쟁점주택을 OOO원(이라 “이 사건 양도가액”이라 한다)에 일괄양도한 후 이에 대한 법인세를 신고하지 않다가, 2020.5.19. 처분청으로부터 법인세 무신고에 대한 과세자료 해명안내문을 받자 쟁점토지의 매도가액을 OOO원(이하 “쟁점토지신고가액”이라 한다)으로 안분계산하여 2020.8.31. 2017사업연도 법인세를 기한후신고(이월결손공제로 납부세액 없음)하였다.

다. 처분청은 청구법인이 특수관계인인 AAA에게 이익을 분여하고 조세의 부담을 감소시킬 목적으로 쟁점토지의 매도가액을 과소안분하였다고 보고 「법인세법」제52조 등에 따라 쟁점토지 및 쟁점주택의 기준시가에 비례하여 쟁점토지의 매도가액을 OOO원(이하 “쟁점토지결정가액”이라 한다)으로 안분계산하여 2021.2.26. 청구법인에 2017사업연도 법인세 OOO원을 결정ㆍ고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하는 한편, 같은 날 쟁점토지신고가액과 쟁점토지결정가액의 차액(OOO원)을 AAA에 대한 상여로 소득처분하고 그에 따른 소득금액변동통지(이하 “이 사건 소득금액변동통지”라 한다)를 하였다.

<표> 쟁점토지 및 쟁점주택의 매도가액 안분

(단위 : 원, %)

OOO

라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.4.30. 이의신청을 거쳐 2021.9.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

 청구법인과 AAA은 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 하기로 합의하였으므로 사적자치원칙은 존중되어야 하고, 위 매도가액이 부당한지 여부는 「법인세법」제52조, 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호 및 제2호의 규정에 따라 쟁점토지의 시가를 산정해보면 될 것인데, 주식회사 BBB(이하 “주-BBB”이라 한다) 역시 쟁점토지의 가액을 OOO원이라고 평가한 점, 쟁점토지의 양도 당시 개별공시지가가 OOO원에 불과하였던 점 등을 보면 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 법인세를 신고납부한데 대하여 부당행위계산부인규정을 적용할 여지는 없는바, 이 사건 처분 및 소득금액변동통지는 부당하다.

  (1) 청구법인과 AAA은 쟁점토지 및 쟁점주택을 OOO원에 일괄양도하면서 그 중 OOO원은 쟁점토지 몫으로 청구법인에, 나머지 OOO원은 쟁점주택 몫으로 AAA에게 귀속시키기로 합의한 이상 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자간의 사적자치의 원칙을 존중하여 위 합의가액에 따라 각 법인세 및 양도소득세를 과세하면 될 뿐이다.

  (2) 처분청은 쟁점토지 및 쟁점주택의 가액 구분이 불분명하다고 보고 이 사건 양도가액을 쟁점토지 및 쟁점주택의 기준시가에 비례하여 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 산정하였는데, 「소득세법」제100조 제2항이 일괄양도한 자산의 양도가액을 구분할 수 없는 경우 기준시가 등을 고려하여 안분하도록 규정하고 있는데 반하여, 「법인세법」에는 위와 같은 규정이 없으므로(1998.12.28. 법률 제5581호로 개정되기 전 「법인세법」제59조의2 제5항 및 같은 법 시행령은 법인이 토지등을 함께 양도한 경우 토지등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 기준시가 등으로 안분한다고 규정하였으나, 위 규정은 1999.1.1. 폐지되었음) 처분청이 기준시가로 쟁점토지 및 쟁점주택의 가액을 안분한 것은 「법인세법」제52조, 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호 및 제2호에 위반되고 조세법률주의에도 위반된다.

  (3) 청구법인과 AAA 간 사적자치원칙에 따라 합의한 쟁점토지 및 쟁점주택의 가액이 부당한지 여부는 「법인세법」제52조 및 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 시가산정방법에 따라 판단하여야 할 것인바, 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호는 감정평가법인이 당해자산에 관하여 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있고 주-BBB이 쟁점토지의 2017.6.12.자 가액을 OOO원(이하 “쟁점토지감정가액”이라 한다)으로 감정평가한 사실이 있으므로 청구법인이 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 신고한 것은 정당하며(처분청은 위 감정평가액이 소급감정가액이므로 인정할 수 없다고 하나, 대법원은 공신력 있는 감정기관의 감정가액으로 허위감정 등 이를 채택할 수 없는 특별한 사정이 없다면 소급감정의 경우에도 시가로 인정할 수 있다는 입장임), 가사 쟁점토지감정가액을 시가로 인정할 수 없다고 하더라도 같은 항 제2호 및 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항에 따라 개별공시지가로 평가한 쟁점토지의 시가는 OOO원(= OOO원/㎡ × 70㎡)이 되는바 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 신고한데 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용할 여지가 없다.

나. 처분청 의견

「법인세법」제52조 등에 따르면 토지와 건물의 가액이 구분되지 않는 경우 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다고 규정하고 있는바, 이에 따라 쟁점토지 및 쟁점주택의 기준시가에 비례하여 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 산정한 것은 정당하고, 따라서 청구법인이 쟁점토지의 가액을 과소신고한 것으로 보아 이 사건 처분 및 소득금액변동통지를 한 것은 타당하다.

  (1) 청구법인은 AAA과 함께 주-AAA에 쟁점토지 및 쟁점주택을 OOO원에 일괄양도한 후 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 하여 법인세신고를 하였는데, 쟁점주택이 1968년에 신축된 무허가 주택이고, 주-AAA 역시 아파트신축을 위하여 쟁점토지를 매수하는 것이 주된 목적이었으며, 쟁점토지가 지하철역에서 도보 5분 거리에 위치한 점 등에 비추어 보면, 청구법인이 쟁점토지의 매도가액을 OOO원(쟁점주택은 OOO원)으로 안분한 것(청구법인은 AAA이 쟁점토지 및 쟁점주택의 양도에 기여한 점을 고려하여 쟁점주택의 매도가격을 높게 산정하였다고 하나, AAA의 행위는 청구법인의 대표이사로서 한 행위이므로 이를 이유로 쟁점주택의 매도가격을 높게 배분한다는 것은 합리적이지 않음)은 합리적이지 않다.

  (2) 즉, 청구법인은 AAA에게 법인의 이익을 분여할 목적으로 쟁점토지의 매도가액을 과소안분하고, 쟁점주택의 매도가액을 과다안분한 것이므로 「법인세법」제52조의 부당행위계산 부인규정의 적용대상에 해당하는바, 시가가 불분명한 경우 같은 법 시행령 제89조 제2항 제2호, 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제3항에 따라 「부가가치세법」제64조를 적용하여 쟁점토지의 매도가액을 기준시가로 안분하는 것은 정당하고, 대법원 또한 토지와 건물에 대한 매도가액의 총액을 알 수 있으나 토지와 건물의 매도가액이 구분되어 있지 않은 경우에 토지와 건물의 기준시가에 의한 가액에 비례하여 안분계산하는 방식으로 하는 것이 합리적(대법원 2002.4.26. 선고 2000두10274 판결, 같은 뜻임)이라는 입장이다.

  (3) 청구법인은 쟁점토지 및 쟁점주택을 일괄양도하였음에도 적정한 기준에 따라 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액을 안분하지 않고, 쟁점토지감정가액이 「법인세법 시행령」제89조 제2항 제1호에 따라 쟁점토지의 시가이자 매도가액에 해당하고 나머지 차액이 쟁점주택의 매도가액이라고 주장하고 있는데, 이는 위 대법원 판결에 비추어 볼 때 합리적이지 않다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지 및 쟁점주택을 매도가액의 구분 없이 일괄양도한 경우 기준시가의 비율에 따라 쟁점토지의 매도가액을 계산하여 법인세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구법인의 등기사항전부증명서, 쟁점토지 및 쟁점주택의 등기사항전부증명서, 쟁점토지 및 주택의 매매계약서, 국세청통합전산망(NTIS) 상 청구법인의 주식등변동상황명세서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다.

  (가) AAA은 2013.4.30. 청구법인의 사내이사로 취임한 것으로 되어 있고, 국세청통합전산망 상 2012년부터 청구법인 총 발행주식 OOO주 전부를 소유하고 있는 것으로 되어 있다.

  (나) 청구법인은 2013.6.17. 쟁점토지에 관한 강제경매절차(OOO호)에서 쟁점토지를 OOO원에 경락(쟁점주택은 경매신청목적물에 포함되지 않았음)받았고, AAA은 2014.1.10. BBB(쟁점토지의 전 소유자)로부터 쟁점주택(국세청통합전산망에 따르면 1968년에 신축된 단층의 경량철골조 건물로, 미등기 무허가주택임)을 OOO원에 취득하였다.

  (다) 주-AAA은 쟁점토지를 비롯한 OOO 일대의 면적 5,012㎡ 상에 공동주택(총 4개동)을 신축ㆍ분양할 목적으로 2017.2.14. 소유자인 청구법인 및 AAA으로부터 쟁점토지 및 쟁점주택을 OOO원에 일괄매수하기로 하고 매매계약서를 작성(2017.6.9. 매매대금을 지급하였음)하였는데, 위 매매계약서에는 매매대상 목적물이 쟁점토지 및 주택이라고 되어 있고, ‘매매대금 : 일금 OOO원정(￦OOO)’라고 기재되어 있을 뿐 쟁점토지 및 주택의 양도가액이 구분기재되어 있지 않다.

  (라) AAA은 쟁점토지 및 쟁점주택을 양도한 이후인 2018년 12월 경 주-BBB에 쟁점토지에 관하여 2017.6.12.자 기준 감정평가를 의뢰하였고, 위 감정평가법인은 2018.12.12. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제1항에 의한 공시지가기준법에 따를 때 쟁점토지의 2017.6.12.자 감정평가액이 OOO원이고, 다만 가격산정기준일(2017.6.12.) 당시 쟁점토지 상에 소유주가 상이한 쟁점주택이 존재하였음을 감안하면 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원이라고 회신하였는데, 위 감정평가서에는 쟁점주택에 관하여 감정평가한 사실은 없는 것으로 나타난다.

  (마) 청구법인은 쟁점토지의 양도로 수입금액이 발생하였음에도 불구하고 2017사업연도 법인세를 신고ㆍ납부하지 않았다가, 2020년 5월 경 처분청으로부터 과세해명자료 안내문을 받은 후 쟁점토지감정가액을 근거로 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 하여 2017사업연도 법인세를 신고하였다.

  (바) 처분청은 쟁점토지 및 쟁점주택의 매매계약일(2017.2.14.) 당시를 기준으로 쟁점주택의 기준시가를 OOO원으로, 쟁점토지의 기준시가를 OOO원으로 각 산정하고 이 사건 양도가액(OOO원)을 위 기준시가로 비례안분하여 쟁점토지의 매매가액을 OOO원으로, 쟁점주택의 매매가액을 OOO원으로 결정한 후 이에 따라 이 사건 처분 및 소득금액변동통지를 하였다.

  (사) 한편, 처분청은 청구법인으로부터 쟁점토지의 회계처리내역(계정별 원장 등)을 제출받지 못하였고, 주-AAA이 쟁점부동산 매입 후 회계처리한 내역을 별도로 확인하지 못하였다고 진술하였다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가) 청구법인은 AAA과 사이에서 이 사건 양도가액 중 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 하기로 합의하였고 주-BBB 역시 쟁점토지를 동액으로 감정평가하였다는 이유로 이 사건 처분 및 소득금액변동통지가 부당하다고 주장하고, 처분청은 청구법인이 AAA과 함께 쟁점토지 및 주택을 일괄양도한 후 조세의 부담을 감소시킬 목적으로 이 사건 양도가액 중 쟁점토지의 매도가액을 과소안분하였다는 이유로 「법인세법」상 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 기준시가 비율로 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 산정한 것은 타당하다는 의견이다.

  (나) 한편, 「법인세법」제52조에서 부당행위계산 부인 규정을 둔 취지는 법인과 특수관계 있는 자와의 거래가 같은 법 시행령 제88조 제1항 각 호에 정한 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되어 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 보일 때 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 과세의 공평을 기하고 조세회피행위를 방지하고자 하는 것으로 경제적 합리성 유무에 대한 판단은 제반사정을 구체적으로 고려하여 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 할 것인바(대법원 2006.11.10. 선고 2006두125 판결, 같은 뜻임), 같은 법 시행령 제88조 제2항에 의하면 특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 당해 법인과 특수관계인 간의 거래에도 부당행위계산부인 규정이 적용되므로 청구법인이 특수관계인인 AAA과 쟁점토지 및 주택을 주-AAA에 일괄하여 매도하면서 그 대금을 각자가 소유하는 부동산의 시가에 따라 적정하게 안분하지 아니하고 청구법인에 지급되어야 할 대금 중 일부를 특수관계인인 AAA에게 분배하는 행위를 통하여 청구법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있다고 할 것이다.

  (다) 그런데, 「법인세법」제52조 제2항 및 같은 법 시행령 제89조 제2항 제2호가 양도 부동산의 시가평가에 관하여 「상속세 및 증여세법」을 준용한다고 규정하고 있고, 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제3항은 토지와 그 토지에 정착된 건물의 가액이 구분되지 않는 경우 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다고 규정하고 있으며, 「부가가치세법 시행령」제64조는 토지 및 건물의 감정평가가액이 모두 있는 경우는 감정평가가액에 비례하여 그렇지 않은 경우 기준시가에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있는바, 청구법인과 AAA이 쟁점토지 및 주택의 매도가액을 구분하지 않고 주-AAA에 일괄매도하는 방식으로 매매계약을 체결하였고, 쟁점토지에 관한 주-BBB의 감정평가액만 있고 쟁점주택에 관한 감정평가액이 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 사건 양도가액을 쟁점토지 및 주택의 기준시가로 비례안분하여 쟁점토지의 매도가액을 OOO원으로 결정하고 이에 따라 「법인세법」상 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 이 사건 처분 및 소득금액변동통지를 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 법인세법(2016.12.20. 법률 제14386호로 개정된 것)

제52조(부당행위계산의 부인) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제66조(결정 및 경정) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인이 제60조에 따른 신고를 하지 아니한 경우에는 그 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 제60조에 따른 신고를 한 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 오류 또는 누락이 있는 경우

2.∼3. (생 략)

③ 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 추계(推計)할 수 있다.

(2) 법인세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27828호로 개정된 것)

제88조(부당행위계산의 유형 등) ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제20조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다.

9. 그 밖에 제1호 내지 제7호, 제7호의2, 제8호 및 제8호의2에 준하는 행위 또는 계산 및 그 외에 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 경우

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항 제8호 가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.

제89조(시가의 범위 등) ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

제104조(추계결정 및 경정) ① 법 제66조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 소득금액을 계산함에 있어서 필요한 장부 또는 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모, 종업원수, 원자재ㆍ상품ㆍ제품 또는 각종 요금의 시가 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제66조 제3항 단서에 따른 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 제2항에 따라 계산한 금액에 다음 각 호의 금액을 더한 금액을 과세표준으로 하여 그 세액을 결정 또는 경정한다.

2. 특수관계인과의 거래에서 제88조 및 제89조에 따라 익금에 산입하는 금액

(3) 상속세 및 증여세법(2016.12.20. 법률 제14388호로 개정된 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 개정된 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항 에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.

(5) 부가가치세법(2017.2.7. 대통령령 제27838호로 개정된 것)

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액