[주 문]

심판청구를 인용한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.8.25. OOO 소재 토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상 건물 OOO㎡(지하1층∼지상8층 OOO건물, 이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매로 취득하여 숙박업을 영위하다가 2016.8.16. 쟁점부동산을 양도하였고, 쟁점부동산 양도에 대하여 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(쟁점부동산의 매매대금 OOO원에 기타 필요경비 OOO원을 합한 금액에서 쟁점건물에 대한 감가상각비 OOO원을 차감한 금액)으로 하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2021.9.23.∼2021.10.22. 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 쟁점부동산 취득시 매매가액(OOO원)이 매도인이 신고한 양도가액(OOO원)과 차이가 있고, 청구인이 제출한 매매계약서를 실제 계약서로 볼 수 없으며 계약서상 거래대금 중 금융기관 차입금 OOO원 이외에는 대금 지급을 구체적으로 뒷받침할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 등 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액인지 여부를 확인할 수 없다고 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액(OOO원)으로 경정하여 2021.11.22. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.1. 이의신청을 거쳐 2022.1.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 쟁점부동산을 실제 OOO원에 매수하였음에도 처분청이 그 취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 경정한 것은 잘못된 처분이므로 취소되어야 한다.

  (가) 청구인은 양도소득세 신고시 허위로 작성된 매매계약서가 아닌 정당한 매매계약서를 첨부하여 신고‧납부하였음에도 처분청이 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보는 것은 도저히 청구인 입장에서는 인정할 수 없는 것이고, 비록 매매계약서 작성시 기타 항목에 몇 가지 오류가 있다고는 하나 이것이 취득가액을 부인할 만큼의 하자가 있다고는 할 수 없으며, 특히 처분청이 매매계약서 원본 제출을 요구할 때 분실하여 제출하지 못하였다가 추후 원본계약서를 찾게 되어 조세심판원에 추가로 제출을 하였다.

   처분청은 청구인이 원본 매매계약서를 제출하지 못하였을 당시 매매계약서를 허위로 작성하여 원본을 제출하지 못하는 것으로 간주하였고, 이후 원본 매매계약서를 조세심판원에 제출하였음에도 처분청은 여전히 매매계약서상 가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 하니 도저히 처분청 의견을 받아들이기 어렵다. 원본 매매계약서 외에 더 확실한 증거물이 어디 있는지 의문이다.

  (나) 청구인은 2001.8.25. 쟁점부동산을 구입하여 OOO을 경영하다가 2016.8.31. 양도하였고, 양도가액 OOO원에 쟁점부동산의 매입가액 OOO원과 제반필요경비 OOO원을 반영하여 산출한 양도소득세 OOO원을 2016.9.30. 자진신고‧납부하였다.

   그러나, 처분청은 2021.8.2. 청구인의 양도소득세 신고 내용 중 쟁점부동산의 매입가액 OOO원이 전 매도자가 신고한 양도가액과 상이하다는 이유로 신고가액의 진위를 확인하기 위한 세무조사를 실시하였다.

   이에 청구인은 당초 신고한 쟁점부동산의 취득가액 OOO원이 허위가 아닌 정당한 금액임을 주장하였고, 처분청은 청구인에게 쟁점부동산 취득 매매계약서 원본 제시를 요구하였으며, 청구인은 양도소득세 신고를 마친 후의 매매계약서라 계약서 보관을 소홀히 한 결과 취득 매매계약서의 원본을 찾을 수가 없어 OOO을 구입할 당시의 중개인에게 연락을 하여 보았고, 중개인이 당시의 매매계약서 사본을 보관하고 있어 중개인으로부터 사본을 받으면서 매도자와 중개인으로부터 그 당시 쟁점부동산의 매매금액이 OOO원임을 확인하는 확인서도 인감 첨부하여 함께 받아 처분청에 제출하였다. 이후 청구인은 취득 매매계약서 원본(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)을 심판청구제기 이후인 2022.3.17. 찾게 되어 이를 2022.3.22. 추가자료로 제출하였다.

  (다) 또한 처분청은 당시 거래한 금융증빙의 제출을 요구하였으나 20년 전의 금융증빙이 있을 수 없어 당시 주거래 은행이었던 OOO은행이 합병된 OOO은행을 방문하여 금융증빙을 열람하였고, OOO은행은 청구인이 거래를 하지 아니한 기간이 10년이 지나 모든 거래자료가 폐기되었다고 하였으며, 타은행의 금융자료도 확인한바 쟁점부동산을 구입한 2001년 7월을 전후하여 OOO은행에서 OOO원, OOO은행에서 OOO원이 출금된 사실만 확인될 정도로 금융증빙을 확인할 방법이 없었다.

  (라) 다만, 쟁점부동산을 OOO원에 매입하면서 계약금 OOO원을 지급하고 중도금은 매입한 쟁점부동산을 담보로 하여 OOO은행 융자금 OOO원으로 대체하였으며, 2001.7.16. 잔금 OOO원은 대부분을 본인이 소유하고 있던 부동산을 담보로 대출받아 지급한 사실을 상기하고 등기부등본을 확인한바 잔금지급일 전인 2001.7.5.부터 잔금지급일인 2001.7.16.까지의 기간 동안 청구인의 소유부동산에 대하여 담보를 설정하고 대출받은 내역은 <별지1>과 같다.

   이와 관련하여 청구인 소유 부동산에 대하여 청구인을 채무자로 하여 대출을 받지 아니하고 배우자, 친척, 지인을 채무자로 하여 타인명의로 대출을 받은 이유는 청구인의 개인담보대출 한도가 초과되어 더 이상 청구인 명의로 대출을 받을 수가 없어 친척 및 지인의 명의를 빌려 대출을 받아 청구인이 사용한 것이며, 이렇게 명의를 빌려준 사실을 확인하는 확인서를 지인 이OOO이 작성하여 주었다.

   쟁점부동산의 매도인에게 매매대금을 금융계좌로 이체한 자료와 청구인 계좌에서 출금된 은행자료는 청구인의 주거래은행인 OOO은행의 자료폐기로 제출하지 못하였으나, 위와 같이 잔금지급시기에 맞추어 청구인 소유 재산을 담보로 대출을 받아 잔금을 지급할 수 있는 금액을 충분히 마련하였고, 그와 같은 자금출처를 처분청에 제출하면서 금융자료를 소명하였다.

  (마) 처분청은 중도금 지불금 OOO원을 대출한 OOO은행에 문의하여 보니 대출 당시 적용한 쟁점부동산의 감정가액이 OOO원이라고 하는데 청구인은 어떻게 쟁점부동산을 OOO원씩이나 지급하고 구입할 수 있느냐고 하였고, 이에 청구인은 당시 쟁점부동산 구매 금액은 단순히 대지와 건물만이 아니고 그 당시의 OOO의 여관업 호황에 따른 영업권을 반영한 것이므로 은행에서 대출용으로 사용한 감정가액만으로 쟁점부동산의 당시의 시가를 판단해서는 안되며 청구인은 그 당시 실제로 시가보다 싸게 구입하였음을 누누이 설명하였다.

  (바) 청구인이 쟁점부동산 매매계약서를 작성할 당시 매도인이 일반적인 관행이라면서 실제 계약서보다 매매가액이 다운된 이중계약서를 작성하여 날인을 요구하여 청구인은 이런 문제가 발생할 것이라는 사실을 인지하지 못하고 이중계약서에 날인을 해준 사실이 있기 때문에 처분청이 매도인을 동시에 조사하면 매도인이 허위로 작성한 매매계약서로 양도소득세를 신고한 사실이 확인되어 청구인이 신고한 매입금액은 정당함을 인정받을 줄 알고 있었으나, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 하여 신고가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정‧고지하였다.

 (2) 처분청 답변에 대한 항변

  (가) 청구인이 제출한 매매계약서는 실제계약서로 인정하기 어렵고 제출한 영수증은 사후에 허위로 작성되었을 가능성이 높아 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 될 수 없다는 처분청 의견에 대하여

   청구인이 쟁점부동산을 취득할 2001년 당시에는 부동산을 등기하는 법무사들이 등기시에 취‧등록세를 적게 납부할 목적으로 실제 계약서와 다른 취득원인일자, 잔금일, 취득가액을 법무사가 임의로 작성한 검인계약서를 등기소에 제출하여 등기하는 경우가 허다하였고, 쟁점부동산 등기시에도 법무사가 청구인과 상의 없이 임의로 작성한 표준계약서로 등기를 한 것으로서 같은 유형의 법무사 조작이며, 만약 계약서를 사후에 허위로 작성한다고 한다면 어느 누가 계약서 작성일자와 등기부등본상 소유권변동 원인일자를 대조하지 않고 계약서를 작성하는 사람이 있을 것인지를 생각해 본다면 이 문제로 계약서가 허위로 작성된 것으로 볼 수 없다.

  (나) 계약서상 부동산 소재지의 표기가 잘못되어 고친 흔적이 있는데 수정할 부분을 두줄로 명확히 그은 다음 매도인과 매수인의 도장을 찍지 않고 작성자 임의로 고친 흔적이 보인다는 처분청 의견에 대하여

   계약서를 작성할 때 OOO를 OOO로 잘못 기재하여 5자를 6자로 고친 사실은 있으나, 청구인은 부동산 매매매계약서 작성시 계약 내용을 꼼꼼히 검토하는 성격이 아니고 대충하는 성격으로, 계약서상의 매매대금이나 계약자 등 중요 사항이 아니라서 대수롭지 않게 생각한 것이고, 이것을 계약서 작성의 큰 흠결이라고 볼 수는 없다.

  (다) 계약서상 중개업자로 기재되어 있는 ‘OOO중개사(대표 bbb)’는 국세청 전산망상 사업자등록 내역이 확인되지 않아 실제 사업여부를 확인할 수 없고 중개수수료를 지급받은 영수증의 발행인은 ‘aaa’로 기재되어 있어 매매계약서상 중개업자인 ‘bbb’와 다르다는 처분청 의견에 대하여

   청구인은 쟁점부동산 매매를 협의하는 과정에서 매도자인 ccc가 데리고 다녔던 aaa를 부동산중개인으로 알고 있었고, 마지막으로 쟁점부동산 매매계약서를 작성할 때 중개업자 명판을 찍어보니 중개인이 일면식도 없는 OOO중개사 대표 bbb로 되어 있어 aaa에게 항의하자 자신이 OOO중개사의 직원이라고 하고 매도자인 ccc도 문제가 없다고 주장하여 매매계약서 작성을 마무리하였는데 나중에 알고 보니 aaa는 부동산 중개 거간꾼이었다.

   이는 OOO중개사가 정상적으로 국세청에 사업자등록을 한 업체인지 여부는 불문하고 aaa가 OOO중개사의 직원이라고 하면서 양도자 ccc가 절대적으로 신임하고 일을 맡기는 것을 보고 그에 따랐던 것이다.

   만약 이렇게 매매계약서에 기재된 중개인과 실제 중개인이 다를 경우 계약서의 신뢰성에 문제가 발생할 수 있다는 것을 알았다면 당초 쌍방합의로 계약서를 작성할 수도 있었을 것인바, 청구인은 aaa가 OOO중개사의 직원이라고 믿고 중개수수료 영수증을 aaa 명의로 받을 만큼 매매금액이나 양도인 등과 같은 중요사항이 아니면 작성상의 문제점을 대수롭지 않게 생각하였으며 이는 성격상의 문제이다.

   결론적으로 청구인은 계약서상의 중개업자인 OOO중개사 대표 bbb와는 대면한 사실도 없고, aaa가 부동산 중개인인줄 알고 모든 일을 진행하였는데 나중에 알고 보니 aaa는 양도자 ccc가 고용한 부동산중개인 중간 거간꾼이었으며, 타인의 부동산중개사 허가번호를 차용하여 사업을 하는 자임을 계약서 작성 후 날인시에 부동산중개인 명판의 이름이 다른 것을 보고 알았는데 청구인은 대수롭지 않게 생각하면서 매도자 ccc의 인장만 확실하다면 다른 문제가 없을 것이라고 생각한 것이다.

  (라) 매매계약서상 매수인과 매도인이 각각 자필로 서명한 것으로 보이지 아니하고 한 사람이 매수인과 매도인의 서명을 모두 한 것으로 보이며 중개인의 서명은 빠져 있다는 처분청 의견에 대하여

   당시에는 매매계약서를 작성하면서 매수인과 매도인의 이름은 중개사가 기재하고 매수인과 매도인은 인장만 날인하는 것으로 하여 매수인과 매도인이 별도의 서명은 하지 않고 계약서를 작성하였으며, 중개인도 인장 날인만 하고 별도의 서명은 하지 않은 것으로 알고 있다. 매매계약서 작성시 중개인이 매도자와 매수인의 이름을 기재하고 각자 인장으로 날인하면 매매계약서 작성이 되었으며 추가로 자필로 서명하지 않고 계약서 작성을 마무리하는 경우가 다수이다.

  (마) 매매계약서 기재내용 중 특약사항에 잔금 부족분(OOO원)은 잔금일로부터 6개월 내에 지급하고 대신 쟁점건물에 채권 설정해준다는 내용이 있는데 청구인이 제출한 영수증에 의하면 OOO원을 잔금일 이후인 2001.9.15. 지급한 것으로 되어 있음에도 쟁점건물 등기부등본상 근저당권 설정 내역은 확인되지 않아 매매계약서 기재 내용은 신뢰할 수 없다는 내용의 처분청 의견에 대하여

   당초 매매계약서 작성시 잔금부족분 OOO원은 잔금일로부터 6개월 내에 지불하고 매월 이자를 지급하며 쟁점건물에 채권을 설정해주는 조건이었으나, 그간 쌓인 신뢰관계로 근저당 설정시의 번잡함도 있고 하여 채권 설정은 피하고 청구인이 조속히 변제해 주기로 하면서 청구인의 부동산(OOO)을 2001.8.28. 양도한 금액과 청구인의 보유금액으로 조기에 지불하였으며, 지불시의 자금인출과 계좌이체 등은 청구인의 주거래은행이었던 OOO은행이 OOO은행에 통합되어 OOO은행의 금융거래내역을 확인할 방법이 없어 제시하지 못하지만 이러한 특약사항이 계약시에 없었는데 계약서 내용내로 이행되지 않은 특약사항을 만약 계약서를 허위로 재작성한다면 언급할 이유가 없다.

  (바) 2001.7.16. 발행된 영수증상 매도인의 인감도장이 매매계약서 및 다른 영수증상의 인감과 달라 진위 여부가 의심스럽다는 처분청 의견에 대하여

   매도인 ccc가 도장을 한 개만 가지고 있지 않을 것이며 영수증상에 인감도장이 아닌 다른 도장을 사용하지 못할 것은 없다.

  (사) 영수증 발행일자가 2001.8.27.인 영수증상에 010-38**-48**의 전화번호가 기재되어 있는데 010번호는 미래창조과학부의 번호통합정책에 따라 2004년 신규 가입자부터 부여된 번호로 해당영수증은 추후 임의로 작성되었을 가능성이 높은 것으로 판단된다는 처분청 의견에 대하여

   전화번호 010 문제는 중개수수료 영수인 aaa가 쟁점부동산 중개수수료로 받았다는 영수증에 적혀 있는 010-38**-48** 번호를 가지고 와전된 것으로, 문제의 영수증은 쟁점부동산 취득시 부동산중개인 거간꾼인 aaa가 작성한 중개수수료 영수증인바, aaa가 2001년 영수증을 작성할 때에는 전화번호가 기재되지 않았는데 2016년 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고할 당시 신고서를 작성하는 세무사에게 수수료 금액이 허위라고 주장할 시에 세무서에서 aaa에게 직접 전화해서 확인해 보라고 하여 청구인이 aaa의 전화번호를 신고서 작성자에게 알려주어 신고서를 작성한 세무사가 “aaa의 전화번호는 몇 번입니다”라고 기재하였다고 하며 aaa에게 확인한 바 기재된 전화번호의 필체가 본인의 필체가 아니라고 하였다.

   만약 aaa가 해당 영수증을 양도소득세 신고시에 추후 만들었다고 하더라도 부동산중개수수료는 부동산매매계약서의 취득가액의 진위여부와는 아무런 관련이 없는 신고서 작성상의 기타필요경비 항목으로, aaa가 날인한 영수증상의 금액을 신고서상의 기타필요경비에서 부인하면 될 것이지 부동산매매계약서상의 취득가액과 연관시켜 계약서의 진위를 따진다는 것은 이해할 수 없는 일이다.

  (아) 청구인이 쟁점부동산 매매계약서의 매매대금 OOO원 중 금융기관 차입금 OOO원 이외에는 대금지급을 구체적으로 뒷받침할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다는 처분청 의견에 대하여

   청구인은 그 당시 쟁점부동산 매매대금을 은행이체 지급했는지 수표를 발급하여 지급했는지 분명하지 않지만, 청구인의 기억으로는 주로 수표를 발행하여 양도인에게 지급한 것으로 생각되고, 청구인은 쟁점부동산을 추호의 거짓 없이 OOO원에 구입하였다.

   자금의 지급은 매매계약서 내용대로 계약금 OOO원을 계약일자인 2001.7.3. 지급하였고 자금의 출처는 청구인의 OOO은행 통장에 보관 중이었던 자금을 출금한 것으로, 청구인은 쟁점부동산을 구입할 당시 떡 방앗간을 주업으로 여러 분야의 사업을 하고 있어 그만한 재력은 있었으며, 또한 OOO을 구입하려고 하는 자가 이 정도의 자금력도 없이 구입할 시도를 하지 않았을 것이고, 당시 청구인의 주거래은행은 OOO은행으로서 OOO은행이 OOO은행에 통합된 후에는 거래를 하지 않은 관계로 OOO은행의 청구인 금융계좌는 소멸되어 금융내역을 확인할 수 있는 방법이 없어 출금이나 이체한 금융증빙은 제출하지 못하였다.

   중도금 OOO원은 OOO은행 융자금으로 대체하였고 잔금 OOO원은 잔급지급일 2001.7.16. 이전인 2001.7.5.부터 2001.7.11.사이에 청구인 소유의 부동산 5건을 OOO은행에 담보제공하고 채권최고액 OOO으로 대출을 받았으며 채권최고액이 대출금의 130%(사실상 그 당시의 청구인의 금융실적으로는 120%까지 대출을 받을 수 있었을 것으로 추측되나 조사청에서 130%를 계속적으로 주장하여 130%로 함)로 설정되었다고 할 경우 대출금은 OOO원으로 되며 이 외 OOO은행에 2001.7.13. 청구인 소유 재산인 OOO를 담보제공하고 받은 대출금과 일부 청구인 예금과 같이 출금된 금액 OOO원이 있고 2001.7.14. OOO은행 청구인 계좌에서 출금된 OOO원을 합하면 OOO원으로 2001.7.16. 잔금조로 지불한 OOO원의 자금원천은 충분하며, 계약서상의 행정처분 문제로 지불 보류되어 있던 OOO원을 2001.8.27. 지불하였고, 잔금 OOO원에서 OOO원과 OOO원을 지불하고 남은 금액 OOO원은 부동산매매계약서의 특약사항에 명시된 바와 같이 잔금이 부족할 것으로 예상하여 당초 계약서상에 차입금으로 하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 이자를 지급하기로 하였으나 근저당권 설정은 번잡하여 피하고 부족액을 조속지급하기로 하면서 2001.8.28. 청구인 소유 OOO를 양도한 금액과 대출금 중 남은 금액으로 잔금부족분 OOO원과 2달치 이자를 조기 지불함으로써 매매잔금 OOO원의 지급에 대한 자금출처는 모두 해명된다. 다만 출금내역은 OOO은행의 계좌내역을 볼 수 없어 확인할 수 없으며 처분청에서도 청구인의 금융계좌 현장 확인시에 OOO은행 계좌내역은 조사하지 못한 것으로 알고 있다.

   처분청은 청구인 소유 부동산을 쟁점부동산 구입 잔금 전에 OOO은행에 담보 제공하여 대출받은 사실은 인정되나 이 금액이 취득자금으로 사용되었는지 여부는 확인할 수 없다고 하는데, 청구인이 잔금일자에 맞추어 청구인 부동산을 담보로 대출을 받은 것은 잔금을 청산할 이유 외에는 어떤 다른 이유가 없었고 어느 누가 보더라도 타당성을 인정해 줄 것이며 대출자금 및 부동산양도자금의 입금 및 출금과 이체 등은 OOO은행의 청구인 계좌에서 이루어진 것으로 OOO은행 계좌만 확인할 수 있다면 속 시원하게 해결될 일이다.

  (차) 쟁점부동산 매매가액을 OOO원으로 인정할 경우 이는 기준시가보다 2배 이상의 금액에 해당한다는 처분청 주장에 대하여

   부동산 기준시가 대비 매매가액은 부동산의 특성과 거래사안별로 다를 것이고, 당시의 부동산 매매거래는 기준시가의 2 내지 3배 이상의 금액으로 거래가 된 것으로 알고 있으며, 부동산 거래시 기준시가와 대비하여 매매하는 경우는 최근의 동향이고, 만약 쟁점부동산의 취득가액이 기준시가에 준하는 금액이거나 매도인이 신고한 금액인 OOO원이라면 청구인은 쟁점부동산을 구입하면서 OOO은행에서 대출받은 대출금 OOO원만으로 쟁점부동산을 구입한 것이라는 비현실적인 문제가 발생한다.

  (카) 취득 시점 기준시가(OOO원)대비 양도시점 기준시가(OOO원) 상승률은 194% 이상인 반면 청구인이 신고한 취득가액 대비 양도가액 상승률은 152%에 불과하다고 하는 처분청 의견에 대하여

   청구인이 OOO의 OOO을 구입할 당시인 2001년에는 OOO에 OOO이 총 4개 업소가 영업을 하면서 엄청난 호황이었고, 청구인도 은행의 감정가액이나 기준시가에 대비하여 엄청난 고가로 구입한 것이 사실이나 주위에서는 싸게 구입한 것으로 소문이 났으며, 몇 년간은 상당히 많은 수익을 얻었으나 2016년에는 OOO에 수 십개의 OOO이 생겨나 수지면에서 재미가 없는 관계로 매도시에는 고가로 판매할 수가 없었으므로 취득시점과 양도시점의 수치상의 상승률 대비는 의미가 없다.

  (타) 취득 당시 쟁점부동산에 대한 OOO은행의 감정가액은 OOO원으로, 보통 대출을 최대로 받기 위해 여러 감정기관의 평가액 중 가장 높은 금액을 사용하는 업무 관행을 감안하면 청구인이 신고한 취득가액 OOO원은 은행감정가액 대비 과다한 것으로 판단된다고 하는 처분청 의견에 대하여

   OOO을 구입하면서 단순히 토지와 건물을 구입하는 것이 아니고 구입가격에는 주위의 영업권이 반영되어야 할 것이며, 당시 OOO에는 4개의 OOO이 영업을 하면서 엄청난 호황으로 영업권이 상당하였고, 영업권을 은행의 감정가액에 얼마나 반영하여 평가하였는지 모르지만 OOO은행이 책정한 감정가액은 당시의 시세에 비하여 모자라는 것이 분명하므로 은행의 감정가액으로 쟁점부동산의 가격을 판단할 수 없다.

  (파) 청구인이 숙박업을 영위하면서 2002년과 2003년 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상 쟁점부동산의 장부가액은 토지 OOO원, 건물 OOO원 합계 OOO원으로 당시 기준시가와도 일치하지 아니하고 취‧등록세 과세표준은 OOO원으로, 이는 청구인이 2016년 양도소득세 신고시 실제 취득가액으로 신고한 OOO원과는 큰 차이가 있다는 처분청 의견에 대하여

   2002년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 표준대차대조표에 기재된 부동산가액에 대하여 당시 청구인의 OOO 장부를 기장해준 세무사에게 문의하여 확인한바, 20년이 지난 일이라 기억은 없지만 당시에는 업체의 소득세 신고시 세무상 전반적으로 감가상각을 통하여 소득률을 조정하기 위하여 사업용건물의 대지와 건물을 실가로 원장에 계상하지 아니하고 건물가액을 기준시가에 근접한 최소한의 금액을 원장에 계상하여 감가상각을 해 주었으며 이에 따라 쟁점부동산도 소득세 신고시에 실제취득가액을 장부에 계상하지 않았다고 하였다.

   만일 표준대차대조표에 기재되어 신고된 가액이 정상신고가액이라면 OOO은행 대출금만으로 OOO 건물을 구입한 것으로 되어 비현실적인 문제가 야기될 것이며, 취득세 과세표준이 OOO원으로 신고된 것은 당시 법무사들이 등기시에 임의로 실제금액보다 과소 계상된 표준계약서를 만들어 등기를 하면서 취‧등록세를 신고하였기 때문이다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서는 취득 관련 실제계약서로 인정하기 어렵고 영수증은 사후에 허위로 작성되었을 가능성이 높아 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 될 수 없다.

  (가)청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서의 작성일자는 “2001.7.3.”인 반면 쟁점부동산의 등기부등본상 소유권 변동원인은 “2001.8.10. 매매”로 기재되어 있어 해당 매매계약서는 등기시 제출된 검인계약서와 다른 계약서로 판단되고, 매매계약서상 부동산 소재지의 표기가 잘못되어 고친 흔적이 있는데 수정할 부분을 두 줄로 명확히 그은 다음 매도인과 매수인의 도장을 찍지 않고 작성자 임의로 고친 흔적이 보이며, 매매계약서상 중개업자로 기재되어 있는 “OOO중개사(대표 bbb)”는 국세청 전산망상 사업자등록 내역이 확인되지 않아 실제 사업 여부를 확인할 수 없고, 중개수수료를 지급받은 영수증의 발행인은 “aaa”로 기재되어 있어 매매계약서상 중개업자인 “bbb”와 다르며, 매매계약서상 매수인과 매도인의 서명을 살펴보면 매수인과 매도인이 각각 자필로 서명한 것으로 보이지 않고 한 사람이 둘 다 서명한 것으로 보이며 중개인의 서명은 빠져 있고, 매매계약서 기재내용 중 특약사항에 잔금 부족분(OOO원)은 잔금일로부터 6개월 내에 지급하고, 대신 OOO 건물에 채권 설정해준다는 내용이 있는데 납세자가 제출한 영수증에 따르면 OOO원을 잔금일 이후인 “2001.9.15.” 지급한 것으로 되어 있음에도 OOO 건물 등기부등본상 근저당권 설정 내역은 확인되지 않아 계약서 기재내용을 신뢰할 수 없다. 또한 2001.7.16. 발행된 영수증상 매도인의 인감도장이 매매계약서 및 다른 영수증상의 인감과 달라 진위 여부가 의심스러우며영수증 발행일자가 2001.8.27.인 영수증상에 010-38**-48**의 전화번호가 기재되어 있는데 010번호는 미래창조과학부의 번호통합정책에 따라 2004년 신규가입자부터 부여된 번호로 해당 영수증은 추후 임의로 작성되었을 가능성이 높은 것으로 판단된다.

  (나)청구인은 쟁점부동산 매매계약서가 등기시 제출된 검인계약서와 다른 계약서로 판단된다는 처분청의 의견에 대하여 취‧등록세를 적게 납부하기 위한 목적으로 이중 계약서를 작성하여 등기소에 제출한 것으로 답변하고 있는바, 청구인의 이러한 행위를 고려할 때 양도소득세를 적게 납부하기 위한 목적으로 매매계약서가 사후에 작성되었을 가능성을 배제할 수 없다.

  (다) 매매계약서상 중개업자로 기재되어 있는 “OOO중개사(대표 bbb)”는 국세청 전산망상 사업자등록 내역이 확인되지 않아 실제 사업여부를 확인할 수 없고 중개수수료를 지급받은 영수증의 발행인은 “aaa”로 기재되어 있어 매매계약서상 중개업자인 “bbb”와 다르다는 처분청의 의견에 대하여 청구인은 OOO중개사 대표 bbb와 대면한 사실도 없으며 aaa가 부동산 중개인인줄 알고 모든 일을 진행하였는데 계약서 작성 후 날인 시에 부동산중개인 명판의 이름이 다른 것을 보고 중개인이 잘못되어 있음을 알았지만 대수롭지 않게 생각하고 넘어갔다고 답변하고 있는바, 청구인의 주장에 따르면 계약서상 중개인 기재에 큰 오류가 있었음에도 불구하고 이의제기 없이 그냥 넘어갔다는 것인데 금액이 큰 부동산 계약을 하면서 분쟁 발생시 계약서의 내용 및 의사표시를 보증할 중개인의 기재가 잘못되어 있음에도 그냥 넘어갔다는 주장은 상식적으로 납득하기 어렵다.

  (라) 청구인은 매매계약서 기재내용 중 특약사항에 잔금 부족분(OOO원)은 잔금일로부터 6개월 내에 지급하고 대신 쟁점건물에 채권 설정해준다는 내용이 있는데 실제 이행 되지 않아 계약서 내용을 신뢰하기 어렵다는 처분청 지적에 대해 그간 쌓인 신뢰 관계로 채권설정을 피하고 조속히 대금을 지급하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 영수증에 따르면 잔금 부족분 OOO원의 지급일은 “2001.9.15.”이며 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면 2001.8.25. 쟁점부동산의 소유권이 매도인에서 매수인으로 이전하는 등기가 접수된 사실을 확인할 수 있는바, 그렇다면 매도인은 매매계약서상 잔금 OOO원을 받지 못한 상태에서 소유권을 이전해 주고 아무런 담보도 설정하지 않았다는 것인데 금액의 크기, 매수자와 매도자가 한달 전에 만난 생면부지의 남이라는 점을 고려하면 납득하기 어려운 주장이다.

  (마) 청구인은 발행일자가 2001.8.27.인 영수증상에 2004년 신규가입자에게 부여된 010-38**-48**의 전화번호가 기재되어 있어 영수증의 작성 시기를 신뢰할 수 없다는 의견에 대해 2016년 양도소득세 신고시에 신고서를 작성한 세무사가 aaa의 전화번호를 기재하였다고 주장하고 있으나, 양도소득세 신고 대리 업무를 수행하는 세무사가 의뢰인으로부터 받은 증빙에 자신도 모르는 전화번호를 기재할 이유가 없으므로 이 주장 또한 수용하기 어렵다.

  (바) 청구인이 제출한 영수증 중 2001.8.27. 발행된 영수증을 보면 쟁점부동산 매매대금 중 행정처분 문제로 보관된 금액조로 정히 영수함이란 문구가 있고 ccc가 발행한 것으로 되어 있는데, 행정처분 문제로 보관된 금액조로 정히 영수하였다면 매수인 ddd이 발행하여야 했을 영수증을 ccc가 발행한 것으로 되어 있어 이 영수증 또한 추후 작성되었을 가능성이 크다고 판단되고, 청구인이 추가로 제출한 확인서는 전소유자 ccc의 인감도장 날인이 되어 있지 않아 신뢰할 수 없다.

 (2) 쟁점매매계약서의 거래대금 OOO원 중 금융기관 차입금 OOO원 이외에는 대금 지급을 구체적으로 뒷받침할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.

  매매계약서상 쟁점부동산의 취득대금 OOO원의 지급과 관련하여 청구인은 2001.7.3. 계약금 OOO원을 본인이 보유한 현금으로 지급하였다고 주장하고, 2001.7.16. 지불한 잔금 OOO원에 대해서는 등기부상 채권최고액을 역산할 경우 추정되는 대출금 OOO원과 2001.7.14. OOO은행에서 출금된 OOO원, 2001.7.16. OOO은행에서 출금된 OOO원을 합쳐 OOO원의 자금원천을 주장한다.

  청구인이 제출한 매매계약서 및 영수증을 살펴보면 2001.7.3. 계약금 OOO원을 지급하고 중도금은 OOO은행에서 OOO원 융자를 받아 지급하며 나머지 잔금 OOO원은 3회에 나누어 2001.7.16. OOO원, 2001.8.27. OOO원, 2001.9.15. OOO원 지급한 것으로 되어 있는데,금융거래 현장확인을 통해 확인한 예금거래내역에는 OOO은행으로부터 OOO원의 융자를 받아 전소유자에게 지급된 사실만 확인될 뿐이고, 2001.7.14. 청구인의 OOO은행 계좌에서 OOO원이 출금된 사실 및 2001.7.14. 청구인의 OOO은행 계좌로 OOO원이 입금되었다가 2001.7.16. OOO원이 지급된 사실만 확인된다.

  이에 대해 청구인은 2001.7.5.∼2001.7.12. 기간 동안 청구인 소유 부동산에 근저당권이 설정된 내역을 추가로 제시하면서 OOO은행으로부터 대출을 통해 대금을 지급하였다고 주장하였는데, 등기부등본상 근저당 설정 기간이 2001.7.5.∼2001.7.12.로 되어 있어 이 기간에 대출을 받은 것은 추정할 수 있지만 잔금 중 OOO원의 지급일은 2001.8.27.과 2001.9.15.로 대출금으로 잔금 전액이 지급되었다고 보기는 어렵고, 채권최고액이 대출금의 130%로 설정되었다고 가정할 경우 대출금은 OOO원으로 추정되나 대출금이 취득자금으로 사용되었음을 확인할 수 있는 객관적인 근거는 제시하지 못하였다.

<표1> 청구인 소유 부동산에 대한 OOO은행의 근저당권 설정 내역

◯◯◯

  또한, OOO은행에서 2001.7.16. 출금된 OOO원은 2001.7.14. 자기앞수표로 입금된 금액을 출금한 금액으로 신용대출과 관련이 없어 추가적인 자금원천으로 인정하기 어렵다.

  설령 대출금이 취득자금으로 사용되었다고 인정하여 청구인이 주장하는 금액 전체 즉 OOO은행 대출금 OOO원과 OOO은행 대출금 OOO원 및 등기부등본상 채권최고액을 역산한 금액 OOO원을 합한 OOO원이 취득자금으로 사용되었다고 인정하더라도 나머지 OOO원이 어떻게 마련되어 어떤 방식으로 전 소유자에게 지급되었는지는 여전히 확인할 수 없어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 인정하기 어렵다.

  그리고, 추가적인 자금 원천으로 2001.8.28. OOO의 양도대금을 주장하나 다른 상가 OOO와 함께 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되어 있는 물건으로 관련 양도계약서 등이 제출되지 않아 양도대금에서 채무를 제외하고 실제 수령한 금액이 얼마인지 알 수 없다.

 (3) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 OOO원은 취득 당시 쟁점부동산의 은행 감정가액이나 기준시가 대비하여 과다한 것으로 판단되며, 숙박업을 영위하면서 작성한 대차대조표상 쟁점부동산의 장부가액과도 일치하지 않는다.

  취득 시점 기준시가(OOO원)대비 양도 시점 기준시가(OOO원) 상승률은 194% 이상인 반면 청구인이 신고한 취득가액 대비 양도가액 상승률은 152%에 불과하고, 취득 당시 쟁점건물에 대한 OOO은행의 감정가액은 OOO원으로 보통 대출을 최대로 받기 위해 여러 감정기관의 평가액 중 가장 높은 금액을 사용하는 업무 관행을 감안하면 청구인이 신고한 취득가액 OOO원은 은행 감정가액 대비 과다한 것으로 판단된다.

  또한 청구인이 숙박업을 영위하면서 2002년과 2003년 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상 쟁점부동산의 장부가액은 토지 OOO원 건물 OOO원 합계 OOO원으로 당시 기준시가와도 일치하지 않으며, 청구인이 2016년 양도소득세 신고 시 실제 취득가액으로 신고한 OOO원과는 큰 차이가 있다.

 (4) 조사기간 동안 청구인으로부터 쟁점부동산 매매대금을 지급받은 전 소유자 ccc의 계좌에 대하여 금융거래내역을 조회한 결과 2001.7.3. ∼ 2001.9.15. 기간 동안 주요 거래내역은 아래와 같으며 입금된 것으로 확인된 금액은 OOO원이다(입금자는 확인되지 아니함).

<표2> 전소유자 ccc의 금융거래 확인

◯◯◯

<표3> ② OOO 174-**-****-618 입금내역 상세

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<표4> ④ OOO 174-**-****-860 입금내역 상세

◯◯◯

<표5> ⑤ OOO 100***-**-***217 입금내역 상세

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3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 실지거래가액인지 여부를 확인할 수 없다고 보아 환산취득가액으로 경정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지2> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인이 쟁점부동산 취득과 관련한 매매계약서 원본이라고 주장하면서 제출한 쟁점매매계약서는 <별지3>과 같다.

 (2) 청구인이 쟁점부동산 취득과 관련한 영수증들 원본이라고 주장하면서 제출한 영수증들은 <별지4>와 같고, 그 내용을 요약하면 <별지5>와 같은바, 청구인은 처분청 조사 당시에는 위 영수증들의 사본을 제출하였고, 이 중 <별지5>의 연번 ④ 쟁점부동산 중개수수료 영수증의 사본은 <별지6>과 같으며, 동 영수증 사본에는 010으로 시작하는 전화번호가 기재되어 있다.

 (3) 청구인은 쟁점부동산 매매대금의 잔금 OOO원은 대부분을 본인이 소유하고 있던 부동산을 담보로 대출받아 지급하였다고 하면서 등기사항전부증명서를 제출하였고, 이에 의하면 청구인은 2001.7.5.부터 2001.7.13.까지 <별지1>과 같이 청구인 소유 부동산을 담보로 하여 금융기관 대출을 받은 것으로 나타난다.

 (4) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 거래사실확인서(3부)는 <별지7>과 같다.

 (5) 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표에 표시된 쟁점부동산(토지 및 건물) 가액은 다음 <표6>과 같다(처분청 제출).

<표6>

◯◯◯

 (6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액인지 여부를 확인할 수 없다고 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 경정‧고지하였으나, 이는 다음과 같이 잘못이 있는 것으로 판단된다.

  (가) 처분청은 쟁점매매계약서를 실제 계약서로 볼 수 없다는 의견이나, 비록 쟁점매매계약서의 일부 기재내용이 삭선과 날인 없이 수정되어 있는 등 쟁점매매계약서가 엄격한 문서 작성 형식에 따르지 않고 작성된 측면이 있기는 하나 계약 당사자의 날인이 되어 있는 처분문서에 대하여 그 증거력을 합리적인 이유 없이 배척하기는 어렵다고 할 것이고, 처분청이 쟁점매매계약서의 효력을 부정하고자 하였다면 매도인에 대한 조사를 통하여 쟁점매매계약서에 대한 진정성립의 추정을 배제하였어야 할 것으로 보인다.

  (나) 또한, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득 관련 영수증들이 추후 임의로 작성되었을 가능성이 높다는 의견이나, 해당 영수증들이 일부 글씨체가 다르고 날인된 매도인의 인영이 일부 다르기는 하나 영수증 작성자의 날인이 존재하고 영수증으로서의 형식을 갖추고 있는 등 전체적인 정황으로 보아 그 증거력을 부인하기는 어렵다고 판단된다.

  (다) 처분청은 청구인은 쟁점매매계약서의 거래대금 OOO원 중 금융기관 차입금 OOO원 이외에는 그 직접적인 지급증빙을 제시하지 못하고 있는 점을 지적하나, 이는 일부 금융기관의 자료가 보존기한 도과로 모두 폐기되었기 때문으로 보이고 이를 온전히 청구인의 책임으로 돌리기는 어려우며, 오히려 청구인이 제출한 등기사항전부증명서 등에서 청구인이 <별지1>과 같이 자신이 소유한 부동산에 대하여 담보를 설정하고 대출을 받은 내역이 나타나는 점, 일부 금융자료에서 2001년 7월을 전후하여 청구인의 OOO 계좌에서 OOO원, OOO은행 계좌에서 OOO원이 출금된 사실이 나타나는 점 등은 쟁점매매계약서의 실질적 증거력을 뒷받침하는 것으로 보아야 할 것이다.

 (라) 처분청은 이 건 양도소득세 과세 당시 청구인이 신고한 취득가액을 부인한 사유로 해당 취득가액이 매도인이 신고한 양도가액인 OOO원과 차이가 있다는 점을 고려하였으나, 「소득세법」은 2005.12.31. 개정 전까지 양도소득세 양도소득금액을 계산함에 있어 자산의 양도가액과 취득가액을 거래 당시의 기준시가에 의하도록 규정하고 있었고, 그에 따라 청구인 역시 당시의 거래 관행에 따라 별도로 실지거래가액이 기재된 쟁점매매계약서를 작성하여 보유하였던 것으로 보인다.

  (마) 그 외 처분청이 제시한 사정들은 단지 가능성 내지 의문을 제기하는 것에 불과하여 쟁점매매계약서 또는 영수증들의 증거력을 배척할 만한 의견 내지 자료로는 보이지 아니한다.

 (바) 따라서, 처분청이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 경정한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1>

◯◯◯

<별지2> 관련 법령

 (1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정 전)

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010. 12. 27.>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

   다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

④ 삭제 <2014. 1. 1.>

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 일부개정 전)

제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 “합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지‧건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

<별지3> 청구인이 제출한 쟁점매매계약서

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<별지4> 청구인이 제출한 영수증들

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<별지5> 영수증 내역 요약

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<별지6> 처분청 조사 당시 청구인이 제출한 부동산중개수수료 영수증 사본

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<별지7> 청구인이 제출한 거래사실확인서(4부)

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