[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 AAA 외 46명(이하 “청구인들”이라 한다)은 각각 한국토지주택공사(이하 “OOO”라 한다)와 OOO 외 46(이하 각각 쟁점주택AA∼BU라고 하고, 전체를 합하여, “쟁점주택들”이라 한다)의 임대차계약을 체결하고 그곳에서 5년 이상 거주하다가, 2019년∼2021년 기간 동안 <별지2> 기재와 같이 OOO로부터 쟁점주택들을 양도(분양)받은 후 1년 6개월 이내에 이를 모두 양도하였다.

나. 청구인들은, 쟁점주택들의 실질이 「공공주택 특별법」 상 공공건설임대주택에 해당하므로 그 양도시 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 보유기간 및 거주기간과 관계없이 1세대 1주택 비과세가 적용된다고 보아, 2019년∼2021년 기간 동안 <별지3> 기재와 같이 관련 양도소득세를 무신고 또는 비과세로 예정신고 하였거나, 예정신고 또는 수정ㆍ기한후신고를 한 후 비과세 특례규정을 적용하여 달라는 취지의 경정청구 등을 하였다.

다. 처분청들은 2021년 3월 통보된 OOO청장의 “분양전환 매입임대주택 양도소득세 신고내용 확인 계획(OOO국세청 소득재산세과-580호, 2021.3.24.)” 등에 따라 청구인들의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 쟁점주택들은 OOO가 재건축조합들로부터 매매를 원인으로 취득한 것이어서 「공공주택 특별법」 상 공공건설임대주택이 아니라 공공매입임대주택에 해당하여 쟁점규정 적용대상이 아니라고 보아, 2021년 6월∼12월까지의 기간 동안 <별지3>과 같이 청구인들에게 양도소득세 결(경)정ㆍ고지 또는 경정청구 거부처분을 하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 그 일부는 이의신청을 거쳐 2021.11.25.∼2021.12.31.까지 기간 동안 <별지3> 기재와 같이 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견

가. 청구인들 주장

  대법원 판결(대법원 2006.8.25. 선고 2006다14103호 판결, 같은 뜻임), 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 각 재건축정비사업조합들의 임대사업자 권리ㆍ의무가 OOO에게 포괄승계된 점 등을 고려하면, 쟁점주택들은 보유ㆍ거주기간과 관계없이 양도소득세가 비과세되는 공공건설임대주택에 해당한다고 보아야 한다.

 (1) 쟁점규정은 보유기간 및 거주기간의 제한없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되는 대상을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우로 규정하고 있는데, 이는 1994.1.1. 대통령령 제14083호로 신설된 「소득세법 시행령」 제15조 제1항 제1호에 기반한 것으로 한국조세연구원이 발간한 ‘개정세법 총람(Ⅲ)’에 의하면 당시 규정은 임대주택을 임차하여 5년 이상 거주한 자가 당해 주택을 분양받은 경우에는, 임차하여 거주하던 기간을 감안하여 3년 이상 거주하지 않고 양도하더라도 양도소득세가 비과세되도록 하는 데 그 취지가 있다고 볼 수 있다.

    이러한 법률의 취지 및 「국세기본법」 제18조 제1항을 고려하면, 취득 이후 보유 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세가 비과세되는 임대주택은 임대를 목적으로 건설ㆍ공급되는 주택으로, 임차인이 5년 이상 거주하여 당해주택을 분양받은 경우이면 족하다고 보아야 한다.

 (2) 쟁점주택들은 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2에 따라 임대를 위하여 의무적으로 건설되어 OOO에 공급된 것으로, 쟁점주택들을 건설한 각 재건축정비사업조합들의 임대사업자 지위는 법령에 따라 OOO에게 포괄적으로 승계되었다.

  (가) 2005.3.18. 신설되었다가 2009.4.22. 삭제된 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2는 용적률 증가로 발생한 재건축사업의 개발이익 일부를 임대주택공급의 형식으로 환수하여 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하기 위하여 시행된 “재건축임대주택공급 의무제도”를 규정하였고, 쟁점주택들은 이에 따라 건설 당시부터 OOO가 공공임대에 사용할 목적으로 건설된 임대주택이다.

    즉, 쟁점주택들은 각 재건축정비사업조합이 의무적으로 건설한 후 OOO가 공공임대에 활용하여야 하고, 조합들이 사업시행인가 신청 전에 OOO와 재건축임대주택 관련 사항을 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 하며, 그 공급가격은 건축비 및 주택 부속토지의 개별공시지가 등을 고려하여 산정된 가격으로 하여야 할 뿐만 아니라, 조합들이 주택재건축사업 준공인가 후 지체없이 OOO에게 등기를 촉탁하여야 하는 대상이었는바, 쟁점주택들은 법령에 따라 재건축조합이 임대사업자인 OOO를 대신하여 형식상 건설한 것에 불과한 것으로 쟁점주택들의 법률상ㆍ사실상 배타적 지배자는 OOO이고, 쟁점주택들을 건설한 조합들의 임대사업자 지위는 법령에 따라 OOO에게 포괄적으로 승계되었다고 보는 것이 타당하다.

 (3) 재건축임대주택은 당초 2005.6.24. 시행된 국토교통부의 “재건축임대주택 건설의무 업무처리기준”에 따라, 기존에는 영구임대주택에 해당하였으나, 2010.7.5. 업무처리기준이 변경됨에 따라 OOO가 분양전환할 수 있는 주택이 되었다.

    OOO는 이에 따라, 2011.12.2. 이후 임대차계약을 갱신하는 분부터는 재건축임대주택의 임대유형을 10년 공공임대주택으로 변경하고, 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 5년 이상 거주한 무주택임차인에게 우선 분양전환을 실시하였는데, 임차인에 대한 우선분양전환은 「공공주택 특별법」 제50조의3에 따라 공공건설임대주택만 가능하기 때문에 OOO가 2011.12.2. 이후 갱신되는 계약분부터는 계약서에 재건축임대주택의 유형을 “공공건설임대주택”으로 명시하였다.

   재건축임대주택을 건설임대주택ㆍ매입임대주택과 비교하면, 아래 OOO과 같은데, 이에 의하면 건설임대주택 및 매입임대주택은 우선분양전환 가능여부, 임차인 선정방법 등에서 차이가 있는 반면, 재건축임대주택은 건설임대주택의 규정과 동일하게 운영되는 것을 알 수 있다.

 (4) 처분청들은 각 재건축정비사업조합이 쟁점주택들에 대하여 소유권보존등기를 한 후, OOO가 조합들로부터 매매를 원인으로 쟁점주택들을 취득하였고, 쟁점주택들의 건축주는 각 재건축정비사업조합이므로, 쟁점주택들은 공공건설임대주택이 아니라 공공매입임대주택에 해당한다는 의견이나,

    대법원은 건설임대주택이 매각되었더라도 이를 양수받은 자가 종전 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하였다면, 양수자가 매매를 원인으로 건설임대주택을 취득하였더라도 해당 주택이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니라고 보는 입장(대법원 2006.8.25. 선고 2006다14103 판결)으로, 이에 따르면, OOO가 매매를 원인으로 쟁점주택들을 취득하였다는 형식만을 고려하여 쟁점주택들을 공공매입임대주택으로 단정하여서는 아니된다.

    앞서 언급하였듯이, 청구인들이 OOO와 작성한 쟁점주택들 임대차계약서에는 쟁점주택들이 「공공주택 특별법」 제2조에 따른 공공건설임대주택에 해당한다는 내용이 명시되어 있는바, OOO가 매입하였다고 하더라도 쟁점주택들의 성격이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니다.

 (5) 한편, 처분청들은 쟁점주택들이 공공매입임대주택이라는 논거 중 하나로, OOO이 “OOO에 소재하는 일부 쟁점주택들은 공공매입주택에 해당한다”는 내용으로 회신한 공문을 제시하고 있는데, 쟁점주택이 건설임대주택인지 여부를 판단하는 근거법률은 「임대주택법」이고, 이는 국토부 소관 법률인바, OOO의 의견은 권한 있는 유권해석이라고 할 수 없다.

   오히려 OOO는 2010.7.5. 국토교통부 소관의 “재건축임대주택 건설의무 처리기준”이 변경되자, 2011.12.2. 이후 갱신되는 임대차계약분부터는 「임대주택법」 및 세법 등에 무지한 청구인들이 신뢰할 수 있는 유일한 공적인 서류인 임대차계약서에 임대주택의 유형을 공공건설임대주택으로 명시한 바 있다.

   또한, OOO는 청구인들이 2020.11.23. 및 2020.12.1. “재건축임대주택이 공공건설임대주택”인지 문의하자, “재건축임대주택은 법령상 임대유형의 정의를 내릴 수 없는 주택으로서, 해당 주택 유형을 10년 공공임대주택으로 간주하여 시행하고 있고, 분양전환 시행시 공공주택특별상의 10년 공공건설임대주택의 분양절차를 준용하고 있다”는 내용으로 회신하였다.

 (6) 마지막으로, 쟁점주택들이 공공건설임대주택인지 여부를 판단함에 있어, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업은 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업ㆍ주택재건축사업ㆍ도시환경정비사업으로 나뉘는데, 이러한 정비사업으로 건설된 임대주택 중 오직 재건축임대주택만이 같은 법 제30조의2에 따라 의무적으로 건설되고, 건설교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 OOO 등의 공공주체에게 공급되어야 하는 점을 감안할 필요가 있다.

   즉, 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업으로 건설된 임대주택은 사업시행자인 조합이 임대 및 분양전환을 할 수도 있으나, 재건축임대주택은 시행자인 재건축조합이 임대 및 분양전환을 할 수 없고, 법률에 따라 포괄적으로 인수한 OOO가 공공건설임대주택에 대하여 공공임대 및 임차인 우선분양전환을 할 수 있었던 바, 쟁점주택들과 같은 재건축임대주택은 OOO의 건설임대주택으로 봄이 타당하다.

나. 처분청들 의견

(1) 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고, 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등, 같은 뜻임).

 (2) 쟁점주택들의 집합건축물대장에는 쟁점주택들의 건축주가 각 재건축정비사업조합으로 기재되어 있고, 쟁점주택들의 건물등기사항증명서에는 재건축조합이 소유권보존등기를 한 후 OOO가 재건축조합들로부터 매매를 원인으로 하여 쟁점주택들을 취득하여 소유권이전등기를 한 것으로 나타나므로, 현행 쟁점규정 및 실질과세원칙에 따라 쟁점주택들은 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당한다고 보아야 한다.

 (3) 한편, 쟁점규정의 개정연혁을 살펴보면, 종전에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 중 하나로 「임대주택법」에 따른 건설임대주택으로 규정되었다가 2015.12.28. 대통령령 제26763호로 타법개정됨에 따라 현행과 같이 그 대상이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 “민간건설임대주택”과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 “공공건설임대주택”으로 변경되었는데, 개정 전의 “건설임대주택” 역시 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2항 가목에 따라 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 말하는 것이었다.

   이에 대하여 청구인들은 쟁점주택들이 속한 아파트 단지가 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비계획수립단계부터 재건축정비사업조합이 의무적으로 임대주택을 건설하여야 하는 대상에 해당하고, 각 조합들이 사업시행과정에서 인수자인 OOO와 임대주택의 규모ㆍ세대수ㆍ공급시기 등을 협의하였으며, 재건축임대주택의 공급가격기준은 공공건설임대주택의 표준건축비이었을 뿐만 아니라, OOO의 내부업무처리지침에 의하면 건설임대주택의 규정을 준용하여 쟁점주택들을 관리하였으므로, 쟁점주택들은「임대주택법」이 2015.8.28. 법률 제13499호로 전부개정되어 「민간임대주택에 관한 특별법」이 분법되기 이전에 규정되었던 건설임대주택의 정의(임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택)에 해당하고, 따라서 쟁점주택들을 “건설임대주택”으로 보아 보유ㆍ거주기간에 제한없이 비과세를 적용하는 것이 타당하다고 주장한다.

   그러나, 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 종전의 「임대주택법」에서 정의하는 건설임대주택은 ‘임대사업자’가 임대를 목적으로 ‘건설’하여 임대하는 주택을 말하는 것으로, 임대사업자인 한국토지주택공사가 건축주인 재건축조합이 준공한 쟁점주택들을 매매를 원인으로 취득하여 임대한 경우에는 “건설임대주택”이 아닌 “매입임대주택”으로 보아야 한다.

   특히, 재건축정비사업조합과 OOO의 쟁점주택들에 대한 매매과정 및 건설교통부의 법령해석 사례(법제처-7-23030, 2007.11.2.) 등을 종합하면, OOO는 공정에 따라 건축자금을 부담하지 않고, 준공 이후 재건축정비사업조합들에게 매매대금(인수금액)을 지급한 것으로 나타나고, 이러한 OOO의 대금지급은 건설의 재원이 아닌 단순한 매수(분양)에 따른 대가로 보아야 하는바, 쟁점주택들의 건설과정에서 관리ㆍ감독 등 모든 책임은 각 조합에게 있었음을 알 수 있다.

   또한, 현행 쟁점규정이 인용하는 「민간임대주택에 관한 특별법」과 「공공주택 특별법」은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하는 “건설임대주택”과 임대사업자가 완성된 주택을 매입하여 임대하는 “매입임대주택”으로 임대주택의 종류를 명확하게 구분하고 있으므로, 쟁점규정이 적용되는 임대주택은 “건설임대주택”에 한정되고 “매입임대주택”은 제외되는 것이라고 보아야 한다.

 (4) 쟁점주택들은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 용적률의 증가로 인하여 발생한 재건축사업의 개발이익의 일부를 임대주택공급이라는 형식으로 환수하는 것으로, 사업시행자인 재건축조합이 용적률 증가라는 스스로의 필요에 따라 건설하는 것이므로, 순수한 임대목적으로 지어지는 공공건설임대주택과는 다르다.

   또한, 청구인들은 임차인의 주거안정 도모를 위해 건설하도록 한 법률의 취지 및 임대 후 우선분양전환 등의 특성을 고려하면, 재건축임대주택은 그 실질이 건설임대주택과 동일하다고 주장하나, 건설임대주택에 대한 각종 세법상 혜택의 경우 임차인의 주거안정도모라는 정책적 목적 외에도 대규모의 공공임대주택 건설 자체를 활성화하기 위한 목적도 있는바(「조세특례제한법」은 양도소득세 감면 적용규정들에서 건설임대주택의 지역요건ㆍ금액ㆍ면적기준ㆍ임대호수 등 관련 요건을 매입임대주택보다 완화하여 규정하고 있음), 공공건설임대주택과 재건축임대주택은 달리 보아야 한다.

 (5) 마지막으로 청구인들은 OOO와 작성한 임대차계약서에 재건축임대주택의 임대유형이 “공공건설임대주택”으로 명시되어 있는 점을 청구주장의 주요 논거 중 하나로 제시하나, OOO은 처분청(OOO서장)에게 “쟁점주택들 중 OOO에 소재하는 주택들은 공공매입임대주택에 해당한다”는 내용의 공문을 보내왔다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

   재건축임대주택인 쟁점주택들은 그 실질이 공공건설임대주택에 해당하므로, 보유 및 거주기간의 제한없이 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지4> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들과 처분청들이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 청구인들에 대한 양도소득세 부과내역은 아래 OOO와 같다.

  (나) 쟁점주택들의 건물등기사항전부증명서 주요내용은 <별지2>와 같고, 각 재건축정비사업조합이 쟁점주택AA∼BU에 대하여 소유권보존등기를 하였다가 OOO가 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기접수를 하였고, 청구인들이 재차 매매를 원인으로 하여 소유권이 이전등기접수를 한 것으로 나타난다.

  (다) 청구인 BBB 외 8명이 OOO과 작성한 쟁점주택들에 대한 임대차계약서의 주요내용은 OOO과 같은데, 2013년 이후 작성된 임대차계약서에는 쟁점주택들의 유형이 「공공주택 특별법」 제2조에 따른 공공건설임대주택으로 기재되어 있는 한편, 청구인 BBB 외 15인이 2019년∼2020년 기간 동안 OOO과 작성한 임대분양전환 주택분양계약서에는 쟁점주택들의 유형이 별도로 기재되어 있지 아니하다.

  (라) 2010.7.5. 시행된 국토해양부 주택정비과-2733호에 의하면, 종전에는 재건축임대주택에 대하여 분양전환이 불가능했으나, 2005.6.24. 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2에 따른 ‘재건축임대주택 건설의무 업무처리기준’이 건설교통부 주거환경과-4224호로 개정됨에 따라, 임대개시일부터 10년이 지난 날부터 분양전환을 할 수 있게 된 것으로 나타난다. 다만, 임차인에게 우선 분양전환을 하여야 하고, 임대개시일부터 5년이 지난 후 OOO와 임차인이 분양전환에 합의하는 경우에는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있는 것으로 되어 있다.

  (마) 2011.12.2. 시행된 한국토지주택공사 OOO임대공급운영부-8444호에 의하면, OOO 일부 재건축임대주택의 임대유형이 ‘재건축임대주택’에서 ‘10년 공공임대’로 변경된 것으로 되어 있다.

  (바) OOO에 소재하는 일부 쟁점주택들의 재건축 소형주택 예비자 모집공고문(10년 공공임대)에는 “이 주택은 (구) 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2에 의거하여 재건축임대주택을 OOO에서 인수하여 무주택세대주에게 공급하는 임대주택이고, 최초 입주지정기간으로부터 10년 후 무주택임차인에게 분양전환되는 임대주택이다”라는 내용이 기재되어 있다.

  (사) 처분청(OOO서장)은 2021.8.27. OOO에게 OOO에 소재하는 일부 쟁점주택들 관련 사업이 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 “공공건설임대주택사업”인지 아니면 같은 조 제1호의3에 따른 “공공매입임대주택사업”인지에 대하여 질의(처분청 재산법인세과-2465호)하였는데, OOO은 이에 대하여, “OOO에 소재하는 일부 쟁점주택들은 「도시 및 주거환경정비법」(2005.3.18. 법률 제7392호로 일부개정된 것) 제30조의2에 따라 주택재건축사업을 시행하면서 증가되는 용적률 중 일정비율을 임대주택으로 공급한 것으로서, 사업시행자인 주택재건축조합이 건설하고, OOO가 매입ㆍ취득한 후 공급하게 된 공동주택이므로, 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택에 해당하는 것으로 판단된다”는 내용으로 회신(OOO주택매입부-2726, 2021.8.31.)하였다.

    한편, 처분청(OOO서장)은 2021.8.30. OOO에게 재차 해당 쟁점주택들의 우선분양전환에 대한 법적근거를 질의(처분청 재산법인세과-2464호)하였는데, OOO은 2021.8.31. “해당 쟁점주택들 단지는 ‘공공건설임대주택’이 아니라 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 ‘공공매입임대주택’에 해당되고, 해당 아파트들의 분양전환은 「공공주택 특별법」 및 OOO 내부규정에 따라 시행되었다”는 내용으로 회신(OOO임대공급운영부-5926호)하였다.

  (아) OOO이 OOO에 소재하는 일부 쟁점주택들의 임차인들에게 송부한 “OOO(재건축매입임대, 10년공임) 분양전환 시행안내” 공문(OOO임대공급운영부-10042호, 2019.11.11. 시행)의 경우, 제목은 ‘재건축 매입임대’로 되어 있으나, 붙임자료인 “분양전환 안내문”에서는 공공건설임대주택이라는 용어가 혼용되어 기재되어 있고, 가격산정시에도 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준을 적용하는 것으로 나타난다.

  (자) 처분청(OOO서장)은 다음과 같은 내용의 건설교통부 법령해석 사례(법제처-7-23030, 2007.11.2.)을 제출하였다.

  (차) OOO청장은 2021년 8월 제기된 청구인 CCC 외 10명의 이의신청에 대하여 기각결정을 하였는데, 해당 이의신청과정에서 확인된 사실관계는 다음과 같다.

  (카) 쟁점규정이 2022.2.15. 대통령령 제32420호로 일부개정되면서 보유 및 거주기간의 제한을 받지 아니하는 양도소득세 비과세 특례대상에 「공공주택 특별법」에 따른 공공매입임대주택이 추가되었는데, 같은 법 부칙 제1조 및 제2조에 의하면, 해당 개정규정은 개정규정의 시행일(2022.2.15.) 이후 양도하는 분부터 적용되는 것으로 되어 있다.

    한편, 법제처 국가법령정보센터에 등재된 해당 「소득세법 시행령」의 제ㆍ개정이유(주요내용)에는 “민간건설임대주택이나 공공건설임대주택 외에 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 때 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 특례를 적용받을 수 있도록 하여 공공임대주택의 공급을 활성화하고 공공임대주택 간의 과세 형평성을 높이기 위함”이라는 내용이 기재되어 있고, 기획재정부가 2022.1.6. 발표한 해당 조문의 개정내용 및 개정이유는 다음과 같다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 재건축임대주택인 쟁점주택들의 경우 그 실질이 공공건설임대주택에 해당하므로, 쟁점주택들 양도시 쟁점규정에 따라 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하나,

   조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니되는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 같은 뜻임), 쟁점규정은 1세대 1주택 비과세라는 세법상 특혜에 대한 추가적인 특례규정으로서 보유ㆍ거주기간과 관계없이 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우를 규정한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 명문에 따라 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 것(조심 2021중5769, 2022.1.6. 같은 뜻임)으로 보이는 점,

   쟁점주택들의 각 재건축정비사업조합은 「민간임대주택에 관한 특별법」 상 임대사업자(2015.8.28. 전부개정되어 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 변경되기 전의 구「임대주택법」 상 임대사업자를 포함한다) 또는 「공공주택 특별법」 상 공공주택사업자에 해당하지 아니하는 반면, 집합건축물대장에는 각 재건축정비사업조합이 쟁점주택들의 건축주로 기재되어 있고, 건물등기사항증명서에도 각 재건축정비사업조합이 쟁점주택들에 대하여 소유권보존등기를 한 후 OOO가 조합들로부터 매매를 원인으로 이를 취득하여 쟁점주택들에 대한 소유권이전등기를 한 것으로 나타나므로, 이러한 사정을 감안하면 쟁점주택들은 명백히 공공ㆍ민간건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당하는 것으로 보이는 점,

  「공공주택 특별법」 및 「민간임대주택에 관한 특별법」은 건설임대주택과 매입임대주택을 비교적 명확히 구분하여 달리 정의하고 있는바, 쟁점규정은 그 중 건설임대주택만을 보유ㆍ거주기간의 제한을 받지 아니하는 대상으로 규정하고 있다가 2022년 2월에야 비로소 그 적용대상에 공공매입임대주택을 추가하는 내용으로 개정(부칙에 따라 해당 개정규정은 2022.2.15. 이후 양도하는 경우부터 적용된다)되었으므로, 쟁점규정 개정 이전에는 공공매입임대주택에 대하여 공공건설임대에 준하는 비과세혜택을 적용할 수 없다고 해석하는 것이 합리적으로 보이는 점,

   청구인들이 제시하는 대법원 판례(대법원 2006.8.25. 선고 2006다14103호 판결)는 임대사업자들이 임대주택을 매매한 사안에 대한 것으로, 매도자의 임대사업자로서의 지위가 구 「임대주택법 시행령」 및 매매계약서에 따라 매수자인 임대사업자에게 포괄승계되고, 임대주택이 이미 건설임대주택의 요건을 충족하였다면 다른 임대사업자에게 매각되더라도 건설임대주택으로서의 성격을 잃는 것은 아니라고 본 것이어서, 쟁점주택들이 당초 공공건설임대주택인지 아니면 공공매입임대주택인지 여부를 다투는 이 건과는 그 사실관계가 달라 직접 원용하기 어려워 보이는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청들이 쟁점주택들에 대하여 쟁점규정 적용대상이 아님을 이유로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니하고 한 이 건 양도소득세 각 부과처분(또는 경정청구 거부처분)은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구들은 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 청구인들 및 처분청들 목록

<별지2> 쟁점주택들의 건물등기사항전부증명서 주요내용

<별지3> 청구인들의 양도소득세 신고ㆍ경정청구ㆍ이의신청ㆍ심판청구 내역 및 처분청들의 처분 내역

<별지4> 관련 법령

 (1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것) 제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 일부개정된 것) 제154조 [1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

 (3) 임대주택법(2002.12.26. 법률 제6833호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

  가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

  나. 「주택건설촉진법」 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

제6조 [임대사업자의 등록] ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(自治區의 區廳長을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

제6조의2 [임대주택조합의 설립 등] ① 다수의 구성원이 주택을 건설 또는 매입하여 임대하기 위한 임대주택조합(이하 “조합”이라 한다)을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하고자 하는 경우에도 인가를 받아야 한다.

제12조 [임대주택의 매각제한 등] ①임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

제15조 [건설임대주택의 무주택세대주에의 우선분양전환] ①임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (4) 임대주택법 시행령(2004.3.17. 대통령령 제18315호로 일부개정된 것) 제2조 [건설임대주택의 종류] 법 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 공공건설임대주택 : 다음 각 목의 1에 해당하는 주택

  가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설ㆍ임대하는 주택

  나. 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 건설ㆍ임대하는 주택

  다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다)에 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설ㆍ임대하는 주택

2. 민간건설임대주택 : 제1호 외의 건설임대주택을 말한다.

제7조의2 [임대주택조합의 설립 등] ①법 제6조의2 제1항의 규정에 의하여 임대주택조합(이하 “조합”이라 한다)의 설립ㆍ변경 또는 해산의 인가를 받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 인가신청서에 다음 각호의 구분에 의한 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. <각 호 생략>

제9조 [임대주택의 임대의무기간등] ① 법 제12조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 기간을 말한다.

1. 공공건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 공공건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

3. 제1호 및 제2호 외의 공공건설임대주택중 제14조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호 내지 제3호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

5. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년

② 법 제12조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.

1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우

  가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 건설교통부장관의 허가

  나. 가목 외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가

3. 제1항 제4호 또는 제5호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다.

④ 임대사업자는 제2항 제2호의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 경우에는 제13조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터를 초과하는 주택

2. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택

 (5) 공공주택 특별법(2017.10.24. 법률 제14938호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “공공주택”이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

  가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)

  나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조 제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”이라 한다)

1의2. “공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

3. “공공주택사업”이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.

  가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업

  나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업

  다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업

  라. 공공주택관리사업: 공공주택을 운영ㆍ관리하는 사업

4. “분양전환”이란 공공임대주택을 제4조 제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

제3조의2 [공공주택의 재원ㆍ세제지원 등] ① 국가 및 지방자치단체는 매년 공공주택 건설, 매입 또는 임차에 사용되는 자금을 세출예산에 반영하도록 노력하여야 한다.

② 국가 및 지방자치단체는 저소득층의 주거안정을 위하여 공공주택의 건설ㆍ취득 또는 관리와 관련한 국세 또는 지방세를 「조세특례제한법」, 「지방세특례제한법」, 그 밖에 조세 관계 법률 및 조례로 정하는 바에 따라 감면할 수 있다.

③ 국토교통부장관은 공공주택의 건설, 매입 또는 임차에 주택도시기금을 우선적으로 배정하여야 한다.

제4조 [공공주택사업자] ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인

6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

제50조의3 [공공임대주택의 우선 분양전환 등] ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 이 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (6) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.12.18. 법률 제16000호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

  가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

  나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조 [임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (7) 도시 및 주거환경정비법(2005.3.18. 법률 제7392호로 일부개정된 것) 제2조 [용어의 정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

  다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

8. “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

제30조의2 [주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등] ① 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제30조 제4호의 규정에 의한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 하며, 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항의 규정에 의한 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다. 다만, 용적률의 상승폭, 기존주택의 세대수 그 밖의 사업내용이 대통령령이 정하는 기준 이하인 경우에는 임대주택을 공급하지 아니할 수 있다.

② 사업시행자는 재건축임대주택을 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 주택공사등에게 공급하여야 한다. 이 경우 재건축임대주택의 공급가격은 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 건설교통부장관이 고시하는 금액에 재건축임대주택 부속토지의 가격(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조의 규정에 의한 개별공시지가 및 지가상승률 등을 고려하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 산정한 가격을 말한다)을 합한 가격으로 한다. 다만, 사업시행자가 재건축임대주택에 해당하는 만큼의 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속토지를 기부채납한 것으로 본다.

④ 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

⑥ 사업시행자는 주택재건축사업의 준공인가 후에는 지체 없이 인수자에게 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.

제50조 [주택의 공급 등] ① 사업시행자는 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물을 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.

② 사업시행자가 정비구역안에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(계약금ㆍ중도금 및 잔금을 말한다)의 납부방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급방법ㆍ절차 등에 관하여는 주택법 제38조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 범위 안에서 시장ㆍ군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.

③ 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우에 임차인의 자격ㆍ선정방법ㆍ임대보증금ㆍ임대료 등 임대조건에 관한 기준 및 무주택세대주에게 우선 매각하도록 하는 기준 등에 관하여는 임대주택법 제14조 및 제15조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 범위 안에서 시장ㆍ군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.

④ 사업시행자는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공급대상자외의 자에게 공급할 수 있다. 이 경우 주택의 공급방법ㆍ절차 등에 관하여는 주택법 제38조의 규정을 준용한다.

⑤ 사업시행자는 제2항의 규정에 의하여 주택을 공급하는 때에 제48조 제2항 제6호 및 제7호의 규정에 의한다.

 (8) 도시 및 주거환경정비법 시행령(2005.5.18. 대통령령 제18830호로 일부개정된 것) 제41조의2 [재건축임대주택의 비율 및 공급방법 등] ① 법 제30조의2 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 100분의 25를 말한다.

② 법 제30조의2 제1항 본문에서 "용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조의 규정에 의한 건축물의 층수제한

2. 「항공법」 제82조의 규정에 의한 비행장 주변지역의 건축물 높이제한

3. 「군용항공기지법」 제8조의 규정에 의한 비행안전구역내 건축물의 높이제한

4. 「문화재보호법」 제74조 제2항의 규정에 의한 건설공사시 문화재보호를 위한 건축제한

5. 그 밖에 건축관계법률에 의한 건축제한으로 인하여 용적률의 완화적용이 불가능하다고 시장ㆍ군수가 건축위원회의 심의를 거쳐 인정하는 경우

③ 제2항의 규정에 해당하는 주택재건축사업의 임대주택의 공급비율은 증가되는 용적률의 100분의 10 이상으로서 용적률 완화가 가능한 범위까지로 하되, 용적률 완화가 가능한 범위는 건축위원회의 심의를 거쳐 시장·군수가 인정하는 범위로 한다.

④ 법 제30조의2 제1항 단서의 규정에 의하여 재건축임대주택을 공급하지 아니하여도 되는 주택재건축사업은 기존 세대수가 50세대 미만인 것을 말한다.

⑤ 법 제30조의2 제2항의 규정에 의하여 재건축임대주택을 공급하는 경우에는 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시·도지사가 재건축임대주택을 인수할 수 없는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 때에 건설교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.

1. 정비구역지정 대상인 주택재건축사업인 경우에는 정비구역지정 신청이 있은 후

2. 정비구역지정 대상이 아닌 주택재건축사업인 경우에는 시장·군수가 추진위원회 승인신청 사실을 시·도지사에게 통보한 후

⑥ 건설교통부장관은 제5항 각 호 외의 부분 단서의 규정에 의하여 시·도지사로부터 인수자 지정 요청이 있는 경우 30일 이내에 인수자를 시·도지사에게 통보하여야 하며, 시·도지사는 지체없이 이를 시장·군수에게 송부하여 인수자와 협의하도록 조치하여야 한다.

⑦ 법 제30조의2 제2항 후단의 규정에 의한 재건축임대주택의 부속토지의 가격은 사업시행인가 고시일전의 가장 가까운 시점에 공시된 당해 토지의 개별공시지가에 그 개별공시지가가 고시된 월부터 지급일이 포함된 월의 직전 월까지의 월별지가변동률을 곱한 금액으로 한다.