주 문
OOO서장이 2021.12.1. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 주유소를 운영할 의도로 2006.11.13. AAA(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 토지거래허가구역 내에 있는 사업장(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 등을 매수하는 계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하고 2008.1.15. 매수대금 OOO원을 청산하였는데, 소유권이전등기는 토지거래허가구역이 해제되거나 쟁점계약일로부터 5년이 지나야 할 수 있어, 2008.1.16. 및 2008.1.22. 쟁점부동산에 근저당권을 설정하여 주유소를 운영하던 중, 2012.1.31. 쟁점부동산에 대한 토지거래허가구역이 해제되었음에도 소유권이전등기 없이 임대차형식으로 주유소를 운영하다가, 2018.12.17. 근저당권에 기한 쟁점부동산의 임의경매를 신청하여 2020.11.5. 청구 외 2인에게 OOO원에 낙찰(이하 “쟁점경매”라 한다)되었다.
나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득하였음에도 소유권이전등기 없이 미등기로 전매(쟁점경매)하였다는 OOO청장의 조사결과를 통보받고, 2021.12.1. 청구인에게 미등기양도 중과세율(70%)을 적용한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2022.1.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 전소유자가 쟁점부동산의 소유권을 이전해 주지 않아, 청구인은 어쩔 수 없이 매매대금 반환목적으로 쟁점경매를 신청하였는바, 전소유자의 계약불이행으로 쟁점계약의 효력 자체가 상실된 이상, 그 계약이 전제된 양도는 존재할 수 없고, 청구인은 전소유자에 대해 근저당권 채권자의 지위에서 쟁점경매를 통해 배당금을 수령한 것이며, 실제 배당받은 금액 또한 당초 매수대금에 불과하여 양도소득을 획득한 적도 없다. 매수대금을 제외한 나머지 배당금은 모두 전소유자의 채무변제에 충당되었으므로, 쟁점경매를 통한 쟁점부동산의 양도자는 청구인이 아닌 전소유자가 되어야 한다.
(2) 설령 쟁점경매의 양도인을 청구인으로 볼 수밖에 없더라도, 경매의 목적 및 실질은 매매계약의 해제 및 매매대금의 회수인바, 미등기경매를 통한 조세회피나 투기목적 등과 무관할 뿐만 아니라, 미등기의 책임도 청구인이 아닌 전소유자에게 있어, 청구인에게 미등기 중과세율(70%)을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 전소유자로부터 쟁점부동산의 매수대금을 청산한 후, 장기간 사용․수익․지배하다가 쟁점경매를 통해 양도하였고, 쟁점경매의 배당금 또한 대부분(99.7%)이 청구인에게 귀속되어, 쟁점경매의 양도자는 청구인이 되어야 한다.
(2) 토지거래허가구역이 해제된 후 소유권을 이전하였어야함에도, 이전하지 않고 오히려 허위의 임대차계약을 체결하여 장기간(약 10년간) 쟁점부동산을 실질적으로 지배․사용․수익하다가 양도소득세 회피를 위해 미등기상태 그대로 쟁점경매로 양도하였는바, 미등기양도로서 중과세율이 적용되어야 함은 당연하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점경매의 양도자는 전소유자라는 청구주장의 당부
② 쟁점경매의 양도소득을 향유하지 않았다는 청구주장의 당부
③ 미등기중과세율을 적용한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (각목 생략)
제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
10. 미등기양도자산 : 양도소득 과세표준의 100분의 70
③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
제110조(양도소득과세표준 확정신고) ① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지[제105조 제1항 제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지] 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
(2) 소득세법 시행령
제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
제168조(미등기양도제외 자산의 범위 등) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조 제1항 제2호, ｢조세특례제한법｣ 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 ｢건축법｣에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
6. ｢도시개발법｣에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
7. 건설사업자가 ｢도시개발법｣에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 정리하면 다음과 같다.
(가) 쟁점부동산의 이동경로는 아래 OOO과 같은데, 처분청은 청구인이 취득한 다음 경매되었다고 보는 반면, 청구인은 취득하지 못한 채, 전소유자가 소유한 상태에서 경매되었다고 주장한다.
(나) 이 사건 주요경위를 시간순서로 정리하면 OOO과 같다.
(다) 쟁점부동산 소재지에 대한 사업자등록 현황은 아래 OOO과 같으며, 2012∼2020년 기간 중 발생한 사업소득 손익의 합계(누적)는 OOO원(손실)이다.
(라) 쟁점경매의 낙찰금 배당현황은 아래 OOO와 같은데, 청구인은 정유사OOO가 설정한 근저당권(이하 “쟁점채무”라 한다)의 경우 전소유자가 2006년 12월 차입한 전소유자 부담채무로서, 사실상 양도차익OOO의 대부분이 전소유자에게 귀속되었다고 주장하는 반면, 처분청은 청구인이 주유소를 운영하면서 발생한 외상매입금 등을 대신하여 정유사가 회수해 간 것이라는 의견이다.
(2) 청구인의 항변 등을 정리하면 다음과 같다.
(가) 쟁점부동산의 소유권이전에 대해, 전소유자는 구두상으로 이전해 주겠다고 하면서도 2017.8.10. 친구인 BBB(제3자) 명의로 근저당권을 추가 설정하고 (BBB으로 하여금) 청구인에게 소를 제기하는 등, 청구인은 전소유자가 쟁점계약 및 합의된 확약서를 준수하지 않아, 더 이상 쟁점계약이 유지될 수 없다고 보아, 쟁점계약을 해제하고 매수대금을 반환받기 위해 쟁점경매를 신청하였다며 아래 사항들을 제시하였다.
(나) 청구인은 비록 매수대금은 청산한 것처럼 보이지만, 등기권자인 전소유자가 쟁점부동산의 처분권능을 적극적으로 행사하여 소유자지위에서 쟁점부동산의 처분권행사가 불가하여 일반매각이 보다 유리함에도 어쩔 수 없이 채권자지위에서 근저당권의 실행 및 경매절차를 거쳐 매매대금을 반환받을 수밖에 없었다.
(다) 청구인의 배당액OOO은 당초 쟁점부동산의 취득을 위해 전소유자에게 지급한 원금 수준OOO에 불과한 바, 청구인은 쟁점경매를 통해 매수대금을 반환받았을 뿐, 양도차익은 실제 누리지 못하였다.
(라) 쟁점경매로 발생한 양도차익OOO의 대부분은 등기소유자인 전소유자에게 귀속되었다면서, 다음 사항을 제시하였다.
(마) 청구인은 설령 자신을 세법상 쟁점경매의 양도자로 보더라도, 미등기양도 중과세율은 적용될 수 없다고 주장한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,
(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 매수대금을 청산하여 취득한 다음, 장기간 사용․수익․지배하다가 쟁점경매를 통해 양도하였다는 의견이나,
양도소득세는 자산의 양도로 발생한 소득에 과세하는 것이므로, 외관상 매매계약에 의해 자산이 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등 그 효력을 상실한 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이고OOO,
부동산거래는 단순히 매매대금의 청산만 이루어졌다고 하여 매매가 완결된 것으로 볼 수 없고, 매수자는 매매대금의 지급의무를, 매도자는 매매대상 부동산의 명도 및 소유권이전의무를 부담하는 쌍무계약으로서 각 조건이 성취되어야 비로소 매매가 완결되었다고 볼 수 있는바, 설령 매매대금이 청산된 이후에도 조건미성취 등 계약불이행으로 계약이 해지되었다면 양도로 볼 수 없는 것OOO인 점,
그런데 청구인이 쟁점부동산의 매수대금을 청산할 당시에는 소유권이전등기 자체가 불가능하였지만 이후 토지거래허가구역 해제로 가능하게 되었음에도 소유권이전이 없었던 이상, 쟁점계약은 정상적으로 이행된 것으로 보기 어렵고, 그 이유는 조세회피 등을 의도한 양자 간의 통정행위가 아니라 전소유자의 계약불이행이 주된 원인임이 관련 민사판결로 나타나는데, 쟁점부동산의 소유권이전을 앞두고 양자 간에 지속적인 다툼이 발생하였고, 그 원인 및 귀책의 대부분이 청구인이 아닌 전소유자였던 것으로 보이는바, 매매계약 자체가 종결되지 않은 상태에서 어쩔 수 없이 채권자 지위에서 쟁점경매를 신청할 수밖에 없었다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점,
쟁점부동산의 양도가 일반적인 매매거래가 아닌 경매인 점을 고려하면, 양도가액인 낙찰금은 채권자 외에는 쟁점부동산의 등기상소유자인 전소유자에게 귀속되는 것이고, 이 사건 쟁점경매 낙찰금의 실질귀속 측면에서 보더라도 청구인에게는 당초 매수대금으로 설정한 채권금액 수준만이 귀속되었을 뿐 나머지 금액은 전소유자의 채무에 충당되어 양도소득의 실질귀속자가 아닌 청구인을 쟁점경매의 양도자로 단정하기 어려운 점,
마지막으로 매매대상 물건인 쟁점부동산에 담보된 채무(쟁점채무) 등의 승계와 관련하여 전소유자와 청구인 간에 장기간 법적다툼이 있었던 사정 등을 감안하면, 매매대금 또한 실질적으로 청산되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점경매의 양도자를 청구인으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(나) 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로, 쟁점②․③에 대한 심리는 생략한다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
