[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 AAA․BBB․CCC(이하 “청구인들”이라 한다)은 자신들 소유의 토지OOO 위에 건물을 신축․분양하기 위해 2012.9.1. 공동사업자등록을 한 다음, 2015.2.13. 건물을 준공하여 2016년부터 분양하였는데, 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 장부에 계상하여 분양수입금액에 대응하는 필요경비(원가)에 포함하여 종합소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 과대평가로 청구인들의 사업소득이 과소신고되었다며, 청구인들이 공동사업자등록을 한 2012년 당시 기준시가에 따라 쟁점토지를 OOO원(이하 “처분평가액”이라 한다)으로 평가하여, 2021.8.5. 청구인들에게 OOO 기재와 같이 종합소득세 합계 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.10.28. 이의신청을 거쳐, 2022.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 (1) 쟁점토지가 청구인들의 공동사업에 현물출자된 시기는 공동사업자등록일(2012.9.1.)이 아니라 건축이 시작된 2013년 7월경이므로, 쟁점토지의 평가액은 2013.10.15. 기준으로 감정평가한 OOO원(이하 “청구평가액”이라 한다)이 되어야 한다.

 (2) 설령, 공동사업자등록일을 현물출자 시기로 보더라도, 처분평가액은 당시 시세를 전혀 반영하지 못하는 공시지가인 반면, 2011년부터 2013년까지 쟁점토지의 공시지가 변동이 거의 없었던 점을 감안하면, 청구평가액이 오히려 2012.9.1.(공동사업자등록일) 당시의 시가를 보다 잘 반영하므로, 청구평가액으로 평가하는 것이 실질과세에 부합하며, 만약 청구평가액도 인정할 수 없다면, 2012.9.1.을 기준으로 쟁점토지를 다시 소급평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

 청구인들이 공동사업자등록 직후부터 쟁점토지를 공동사업에 사용(건물을 신축할 목적으로 지질검사 및 구건물철거 등 수행)한 이상, 공동사업자등록일이 현물출자일이 되어야 하며, 처분평가액은 공동사업자등록일 당시(2012.9.1.) 쟁점토지의 시가로 인정할 만한 별다른 매매사례가액, 감정가액 등이 없어, 관련 법령에 따라 쟁점토지의 개별공시지가로 평가한 것이므로 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 공동사업자등록일에 현물출자된 것으로 보아, 당시 공시지가로 평가하여 종합소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지2> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들은 쟁점토지 위에 건물OOO을 신축․분양할 목적으로 2011.12.10. 동업계약을 체결한 다음 2012.9.1. 위 계약에 근거하여 공동사업자OOO로 등록하고 사업을 개시하였다.

 (2) 청구인들은 공동사업자등록 후 기존건물을 철거하고, 신축허가를 받는 등 일련의 과정을 거쳐 2015.2.13. OOO을 완공하였고, 같은 날 신축건물 및 쟁점토지는 공동사업자들의 지분에 따라 등기가 완료되었다.

 (3) 청구인들은 쟁점토지에 대해 2015.11.27. 감정평가법인이 감정한 가액 OOO원을 장부에 기재하고, OOO이 2016년 및 2018년에 분양되자 장부상 쟁점토지 가액을 기준으로 분양원가를 산정하여 종합소득세 신고를 하였다.

 (4) 처분청은 공동사업자등록일을 기준으로 쟁점토지를 재평가(처분평가액)하여, 이 건 경정처분을 하였는데, 연도별 쟁점토지의 ㎡당 공시지가 변동내역은 OOO와 같다.

 (5) 쟁점토지의 현물출자 전 소유관계는 OOO와 같다.

 (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지가 공동사업에 현물출자된 시기는 건축이 시작된 2013년 7월경이므로, 2013.10.15.을 기준으로 평가한 청구평가액이 쟁점토지의 현물출자 당시 평가액이 되어야 한다고 주장하나,

  토지 위에 신축할 건물의 건축이 개시되지 않더라도, 건축을 위한 사전작업(기존건물철거 및 토목공사 등) 또한 건설사업 과정의 일부라 할 것인바, 처분청의 조사결과에 따르면 청구인들은 공동사업자등록일 이후부터 쟁점토지에 대한 지질검사 및 구건물철거 등을 수행하는 등 공동사업에 직접 사용한 것으로 보이므로, 쟁점토지는 공동사업자등록일이 속하는 2012년에 현물출자된 것으로 봄이 타당한 점,

  공동사업자등록일 당시 유사매매사례가액 등과 같이 법령에 따라 달리 시가로 인정할만한 가액이 존재하지 않았다면 결국 공시지가를 시가로 해당 금액 상당을 현물출자한 것으로 봄이 타당한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 공동사업자등록일에 현물출자된 것으로 보아, 당시 공시지가를 쟁점토지의 시가로 평가하여, 청구인들에게 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지2> 관련 법령 등

(1) 소득세법

제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제39조(총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등) ① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입 금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

③ 거주자가 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액 (감가상각은 제외한다. 이하 이 조에서 "평가"라 한다)한 경우 그 평가일이 속하는 과세기간 및 그 후의 과세기간의 소득금액을 계산할 때 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 한다. 다만, 재고자산과 대통령 령으로 정하는 유가증권은 각 자산별로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액을 장부가액으로 한다.

⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산·부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제55조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급 업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재 료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함 한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「자산재평가법」에 의하여 재평가 를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제48조(시가의 계산) 영 제89조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 시가"라 함은 「법인 세법 시행령」 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다.

(4) 법인세법 시행령

제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.

② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액.

(5) 상속세 및 증여세법

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 : ｢부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별 공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.