1. 처분개요

가. 청구인은 2020.11.10. 취득(등기원인일 : 1988.3.27.)한 OOO 외 3필지 임야 1,455㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2021.1.15. 주식회사 AAA(이하 “양수인”이라 한다)에 양도하고, 양도가액을 OOO원, 취득가액을 등기원인일인 1988.3.27.을 기준으로 환산한 OOO원으로 하여 2021.3.31. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 청구인은 2021.7.22. 쟁점토지의 취득일은 쟁점토지의 등기가 완료된 2020.11.10.로 보아야 하고, 취득가액으로 환산취득가액 OOO원을 적용하여 청구인이 납부한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급해 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.12.9. 청구인에게 거부처분하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.1.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  청구인은 대물변제 약정에 따른 쟁점토지의 소유권 이전이 어렵게 되자 1991년부터 2014년까지 20년이 넘는 긴 소송을 통해 소유권을 이전받게 된 것으로, 쟁점토지의 소유권 이전등기 완료일(2020.11.10.)에 쟁점토지를 취득한 것으로 보아야 하고, 그 취득가액은 채권금액에 갈음하여 대물변제를 통해 취득한 것이므로 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산취득가액을 적용하여야 한다.

  설령, 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일로 인정하지 않는다고 하더라도 쟁점토지의 소유권 분쟁이 완료된 판결의 확정일을 취득시기로 하여 환산한 취득가액을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

  쟁점토지의 취득시기는 등기접수일(2020.11.10.)로 보는 것이 타당하나, 그 취득가액은 채권의 변제에 갈음하여 취득한 것이므로 대물변제 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다. 따라서 쟁점토지의 취득가액은 1987.8.14. ㈜BBB이 청구인에게 양도한 쟁점토지의 채권 양도가액 및 취득과 관련된 쟁송비용 등으로 보아야 한다.

  다만, 쟁점토지의 채권 양도가액이 불분명하므로 취득가액의 산정기준이 되는 환산가액은 양도 당시의 실지 거래가액에 실질적인 채권의 권리가 확정된 등기원인일(약정일)의 기준시가를 곱한 금액을 양도 당시의 기준시가로 나누어 계산한 가액으로 하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지의 취득시기를 소유권이전등기 접수일로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

 (1) 소득세법

 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것)

 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

 제164조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정) ⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

 (3) 소득세법 시행규칙

 제80조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정) ① 영 제164조 제8항에서 “기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 취득일이 속하는 연도의 다음 연도 말일이전에 양도하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 산식에 의하여 계산한 가액. 다만, 다음 각 목의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 한다.

 가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격의 공시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)되지 아니한 경우 : 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × [양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수(100분의 100을 한도로 한다)]

  나. 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우로서 거주자가 다음 산식을 적용하여 법 제110조 제1항의 규정에 의한 신고를 하는 경우 : 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (새로운 기준시가 - 취득당시의 기준시가) × (양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수)

2. 제1호 외의 경우에는 당해 양도자산의 취득당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점토지 취득과정은 다음과 같다.

  (가) ㈜BBB(대표이사 : 청구인)은 1985.9.20. OOO주택조합(조합장 : CCC, 이하 “주택조합”이라 한다)과 총 OOO원에 아파트 신축공사에 관한 도급계약을 체결하였다.

  (나) 주택조합은 1986.6.15. 조합총회에서 총 도급금액 외에 부족한 공사비는 시공토지로 승인받은 2,642평 중 건축 후 약 400평을 ㈜BBB에 양도하여 충당하기로 결의하였다.

  (다) ㈜BBB은 1987.8.14. 아파트공사로 인한 주택조합에 대한 채권을 대표이사인 청구인에게 양도하고, 같은 달 25일 양도사실을 주택조합에 통지하였다.

  (라) 주택조합의 조합장 CCC과 ㈜BBB의 권리를 승계한 청구인은 1988.3.27. 신축아파트 건축 후 잔여 대지(약 400평)의 소유권 및 사용권리를 준공 전에 청구인에게 분할양도하기로 하는 내용으로 아래<표1>의 약정서를 작성하였다.

<표1> 약정서

OOO

  (마) 주택조합은 1989.5.12. 수습위원회를 구성하고, 1989.5.24. 개최된 수습위원회에서 청구인 앞으로 분할되는 토지를 413평으로 확정지었다.

  (바) 청구인은 이전받기로 한 토지의 소유권 이전이 지체되자 소유권이전등기등의 소송을 제기OOO하여 승소하였음에도 불구하고 소유권이전이 이행되지 않자, 다시 소송을 제기OOO하여 확정판결을 받았다.

  (사) 청구인은 OOO시청으로부터 이전받기로 한 토지가 일부 분할되어 “판결주문에 명시된 지번 및 면적이 상이하므로 집행이 가능한 새로운 판결이 지번 및 면적이 부합되는 경우에 토지분할이 가능하다”는 회신(2010.10.11.)을 받고, 토지분할 신청을 통해 2011.3.30. 아래 <표2>와 같이 지적공부가 정리되어 쟁점토지를 확정지었다.

<표2> 쟁점토지의 확정된 지적공부

OOO

  (아) 청구인은 확정된 지번 및 면적으로 쟁점토지에 대하여 다시 소송을 제기OOO하여 확정판결을 받았다.

  (자) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2020.11.10.(등기원인 : 1988.3.27. 약정) 쟁점토지의 소유권을 이전받은 것으로 나타난다.

 (2) 청구인은 쟁점토지를 취득한 날은 소유권이전등기가 완료된 2020.10.11.이고 취득당시의 기준시가OOO와 양도 당시(2021.1.15.)의 기준시가가 동일하므로 해당 비율에 따라 취득가액을 양도가액인 OOO원으로 하면 양도차익이 없으므로 납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였다.

 (3) 처분청은 쟁점토지의 환산가액을 양도 당시의 실지 거래가액에 실질적인 채권의 권리가 확정된 등기원인일(약정일 : 1988.3.27.)의 기준시가를 곱한 금액을 양도 당시의 기준시가로 나누어 계산한 가액으로 하여야 한다는 의견이다.

 (4) 처분청은 청구인에게 ㈜BBB으로부터 받은 채권 내역 등에 대한 증빙자료를 요청하였으나, 청구인은 이에 대한 자료를 미제출하였고, ㈜BBB은 1996.12.31. 직권폐업된 것으로 나타난다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가) 「소득세법」 제98조 본문에 따르면 “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날”로 한다고 규정하고 있어, 그 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 “자산의 대금을 청산한 날”이 자산의 취득시기 및 양도시기임을 명확히 하고 있다.

  (나) 청구인은 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일(2020.11.10.)로 보아야 하고, 이에 따라 환산한 취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인은 ㈜BBB으로부터 주택조합에 대한 채권(추후 쟁점토지로 변환)을 양도받았고, 주택조합의 조합장인 CCC과 청구인이 작성한 약정서(1988.3.27.)에 따라 청구인은 약정서 작성일에 쟁점토지의 소유권을 확정받은 것으로 보아 약정서 작성일을 「소득세법」 제98조에 따른 “자산의 대금청산일”로 볼 수 있으므로 처분청이 청구인의 양도소득세 환급을 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.