1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2020. 6. 5. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다

1. 처분의 경위

가. 원고는 2018. 5. 16. 주식회사 BBB(이하 ‘BBB’라 한다)에게 서울 OOO OOO OOO 소재 CCC상가 103호(이하 ‘①부동산’이라 한다) 및 제104호(이하 ‘②부동산’이라 하고, 위 각 부동산을 통칭 시 ‘쟁점 부동산’이라 한다)를 0억 원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하였다.

 나. 원고는 2019. 5. 28. 피고에게 쟁점 부동산의 양도가액을 0억 원으로 하여 양도소득금액을 산정한 후 기신고하였던 양도소득금액 0,000,000,000원과 합산하여 2018년 귀속 양도소득세 환급세액 000,000,000원을 확정신고하였다.

 다. 이후 피고는 2020. 5. 8.부터 2020. 5. 27.까지 이 사건 양도에 관하여 세무조사를 실시한 결과, 원고가 특수관계인인 BBB에게 쟁점 부동산을 시가보다 낮은 가격으로 양도하였다고 보았다.

 라. 이에 피고는 소득세법 제101조의 부당행위계산부인 규정에 따라 원고가 신고한 쟁점 부동산의 양도가액을 부인하고 쟁점 부동산의 양도가액을 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제61조 제5항을 적용하여 같은 법 제61조 제1항 제3호에 따른 기준시가 000,000,000원과 같은 법 제61조 제5항에 따른 임대료환산가액인 000,000,000원 중 큰 금액인 임대료환산가액으로 산출한 후, 2020. 6. 5. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

 마. 원고는 이에 불복하여 2020. 7. 9. 피고에게 이의신청을 하였으나 2020. 9. 22.기각되었고, 2020. 12. 11. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2021. 8. 11. 기각되었다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

   피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다.

     1) 시가의 산정 요건

     쟁점 부동산과 위치, 층수, 용도, 종목, 거래시기 등이 유사한 인근부동산에 대한 매매사례(이하 ‘인근 매매사례’라 한다)가 충분히 존재하여 구 상증세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제4항에 따라 시가 산정이 가능함에도, 피고가 시가를 책정하지 않은 채 곧바로 구 상증세법 제61조 제1항 제3호 및 제5항에 따라 보충적 평가방법을 통해 쟁점 부동산의 양도가액을 산정하였다.

   2) 경제적 합리성 요건

     원고는 ①부동산을 평당 00,000,000원, ②부동산을 평당 00,000,000원에 각 양도하였고, 이는 인근 매매사례의 평당 평균단가인 00,000,000원보다 높은 가격에 해당하므로 소득세법 제101조를 적용할 수 없고, 설령 양도가액 0억 원이 시가보다 낮다고 하더라도 피고는 이 사건 양도가 경제적 합리성을 결여한 거래행위에 해당한다는 점을 입증하여야 한다.

 나. 관계 법령

   별지 관계 법령 기재와 같다.

 다. 인정사실

   1) 쟁점 부동산은 다음과 같이 도로와 연접하고 있고, 쟁점 부동산이 위치한 CCC 상가의 1층 도면은 다음과 같다.

   2) 쟁점 부동산이 위치한 CCC 상가의 2018년도 매매현황은 다음과 같다.

   3) 피고가 2018년도 국세청 전산시스템(NTS) 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 통해 확인 가능한 쟁점 부동산 및 그 인근에 위치한 상가의 인근 매매사례는 다음과 같다.

   4) 쟁점 부동산의 취득 및 양도 당시 월임대료 및 매매거래가액은 다음과 같고, 한편 위 DDD상가 106호, 107호와 105호가 2018. 5. 10.부터 2018. 12. 31.까지 사이에 함께 임대될 당시 임대보증금은 00,000,000원, 월 임대료 0,000,000원으로 나타난다.

   5) 쟁점 부동산 및 쟁점 부동산의 인근 상가의 위치는 다음과 같다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제4 내지 7호증, 을 제3 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 라. 판단

   1) 첫째 주장에 관한 판단

     가) 관련 법리

    소득세법 제101조 제1항은 ‘납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.’라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항의 위임에 따라 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제167조 제3항은 ‘법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.’라고 규정하면서 제1호에서 ‘특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때’를 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 ‘제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 구 상증세법 제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 등 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 본다.’라고 규정하고 있는데, 구 상증세법 제60조 제1항 전단은 ‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따른다.’라고 규정하고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’라고 규정하고 있는바, 시가주의 원칙을 선언하고 있다.

     한편 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 ‘법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.’라고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’, 제2호에서 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’, 제3호에서 ‘해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액’을 각 규정하고, 같은 조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.’라고 규정하고 있는데, 이에 따라 구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2019. 3. 20. 기획재정부령 제719호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제3항은 ‘영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.’라고 규정하면서 제1호에서 ‘공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(다목)의 요건을 모두 충족하는 주택’을 규정하고 있고, 제2호에서 ‘제1호 외의 재산의 경우 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’을 규정하고 있다. 한편 구 상증세법 제60조 제3항은 ‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’라고 규정하고 있다.

     이러한 관련 규정의 내용을 종합하면, 양도소득세 부과의 대상이 되는 상업용 건물의 가액은 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 비교가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가하되, 다만 이러한 비교가액이 없는 경우 보충적 평가방법으로 평가할 수 있다고 봄이 타당하다.

     나) 구체적 판단

     위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들, 즉 ① 쟁점 부동산은 CCC상가 1층에 위치하고 있을 뿐만 아니라 도로에 연접하여 있는 면적 합계 00.00㎡(①부동산: 00.00㎡, ②부동산: 00.00㎡)인 상가인 반면, CCC상가의 2018년도 다른 매매거래사례의 경우 상가 건물 내부에 위치하고 있거나 층수 및 면적을 달리하는 점, ② 인근 매매사례의 경우 쟁점 부동산과 다른 상가건물에 위치하고 있을 뿐만 아니라, 면적, 위치 및 기준시가에 있어 상당한 차이를 보이고 있는 점, ③ 쟁점 부동산의 양도 당시 월 임대료는 0,000,000원인 반면, 인근 상가 중 DDD상가 106호, 107호와 105호가 2018. 5. 10.부터 2018. 12.31.까지 사이에 함께 임대될 당시 임대보증금은 00,000,000원, 월 임대료는 0,000,000원으로 나타나는바, 위 각 부동산의 임대료 환산가액에 상당한 차이가 있는 점, ④ 피고는 국세청 전산시스템(NTS) 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 등을 통해 평가기준일 전후 3개월 이내의 쟁점 부동산 및 그 인근에 위치한 상가의 매매사례가액을 확인하였음에도 쟁점 부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 비교가액이 확인되지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 쟁점 부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 비교가액이 없다고 할 것이므로, 피고가 구 상증세법 제60조 제3항을 적용하여 보충적 평가방법에 따라 쟁점 부동산의 양도당시 시가를 산정하여 한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

   2) 둘째 주장에 관한 판단

     가) 관련 법리

    소득세법 제101조 제1항에 정한 부당행위계산부인이란 거주자가 특수관계인과의 거래에서 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 소득세법 시행령 제167조 제3항 각 호에 열거된 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정한 방법에 의하여 객관적으로 타당해 보이는 양도소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 처지에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용된다. 그리고 경제적 합리성의 유무를 판단할 때에는 해당 거래행위의 대가관계만을 따로 떼어 내어 단순히 특수관계인이 아닌 자와의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 경제적 합리성이 없다고 보아서는 아니 되며, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2016두50686 판결 등 참조).

     나) 구체적 판단

     위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들, 즉 ① 원고가 쟁점 부동산을 취득할 당시와 양도할 당시의 임대료 및 기준시가의 차이가 거의 없었던 점, ② 그럼에도 원고는 000,000,000원에 취득한 쟁점 부동산을 현저히 낮은 가액인 000,000,000원에 양도한 점, ③ 쟁점 부동산이 위치한 CCC 상가의 2018년도 매매현황을 보면 다른 상가의 경우 거래가액이 기준시가보다 높은 가격으로 거래된 반면, 쟁점 부동산의 경우 기준시가보다 절반 가량 낮은 가액은 거래된 점 등 제반 사정에 비추어 볼 때, 원고가 쟁점 부동산을 0억 원에 양도한 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것이라고 봄이 타당하므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.