주문

1. 피고가 20OO. OO. OO. 원고에 대하여 한 20OO년도 귀속 종합부동산세 OOO,OOO,OO0원의 부과처분 중 OO,OO0,OOO원을 초과하는 부분 및 농어촌특별세 OOO,0OO,OO0원의 부과처분 중 O,OOO,0OO원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

청구취지

피고가 20OO. OO. OO. 원고에 대하여 한 20OO년도 귀속 종합부동산세 OOO,OOO,OO0원 및 농어촌특별세 OOO,0OO,OO0원의 부과처분을 각 취소한다.

이유

1. 처분의 경위

라. 원고는 20OO. O. O. 피고에게 이 사건 처분에 대하여 이의신청을 하였다가 기각되자 20OO. O. OO. 조세심판원에 심판을 청구하였는데, 조세심판원은 20OO. OO. OO. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제O 내지 O, O호증, 을 제O호증(가지번호가 있는 경우 가지번호를 포함한다, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하여 취소되어야 한다.

1) 이 사건 주택은 20O0년에 철거하기로 계획이 확정되어 종합부동산세 과세기준일인 20O0. O. O. 현재 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하므로, 구 종합부동산세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법’이라 한다) 제7조, 구 지방세법(2020. 12. 29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라 한다) 제109조 제3항 제5호, 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’에 해당하여 종합부동산세 비과세 대상이다.

또한 이 사건 주택 중 181개호는 종합부동산세 과세기준일을 기준으로 가스·수도·전기가 공급되지 않아 사실상 주택으로서의 기능을 상실한 상태였으므로, 종합부동산세 부과대상이라 볼 수 없다.

2) 이 사건 토지는 구 조세특례제한법(2020. 12. 29. 법률 제17759호로 개정되기 전의 것, 이하 구 조세특례제한법이라 한다) 제104조의 19에서 정한 ‘도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지로서 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지‘에 해당하므로, 종합부동산세 부과대상이 되지 않는다.

3) 설령 이 사건 부동산이 종합부동산세 부과대상에 해당한다 하더라도, 이 사건 부동산은 원고가 신탁법에 따라 그 조합원들로부터 신탁받은 재산에 해당하므로, 피고는 위탁자인 조합원별로 구분하여 그 신탁재산의 재산세 과세표준을 합산하는 방법으로 종합부동산세 과세표준을 산정하였어야 함에도 위탁자별로 구분하지 않고 원고가 보유한 모든 부동산의 재산세 과세표준을 단순 합산하여 종합부동산세 과세표준과 세액을 산정하였다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 인정사실

가) 원고는 20OO. O. OO. OO구청장으로부터 이 사건 사업에 관하여 사업시행계획을 인가받고 조합원들에 대하여 분양신청을 실시하였는데, 이 사건 부동산의 소유자들은 위 기간 내에 분양신청을 하지 아니하였다.

나) 원고는 20OO. O. OO. OO구청장으로부터 이 사건 사업에 관한 관리처분계획을 인가받았는데, 위 관리처분계획 인가 고시에는 기존 건축물의 철거 예정 시기가 “이주기간 완료 후 철거 예정”으로 기재되어 있었다.

다) 원고는 20OO. O.경부터 20O0. O. OO.까지 이 사건 부동산의 소유자들과 협의를 진행하여 그중 일부 소유자들과 부동산매매계약을 체결하고 협의취득 보상금을 지급하였고, 협의가 성립되지 아니한 소유자들에 대해서는 OO특별시지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하여 수용재결을 받고 그에 따른 보상금을 공탁하였다.

라) 이 사건 주택은 20OO. OO.경부터 20O0. O.말경까지 순차적으로 그 거주자의 이전과 단전 및 단수가 진행되었고, 종합부동산세 과세기준일인 20O0. 6. 1. 당시까지 이 사건 주택 중 OOO개호에 대한 이주, 단전 및 단수가 완료되었다.

마) 이후 원고는 아래와 같이 이 사건 주택의 해체허가를 신청하여 OO구청장으로부터 해체허가를 받았고 20OO. OO. OO. 해체완료 신고를 하였다.

[인정근거] 갑 제O, O, O호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2) 이 사건 주택이 종합부동산세 과세대상에 해당하는지 여부

가) 관련 법리

구 도시 및 주거환경정비법(2021. 1. 5. 법률 제17872호로 개정되기 전의 것, 이하 구 ’도시정비법’이라 한다)에 의한 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 목적으로 도시환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로서(위 법 제2조 제2호 나목), 위 법 제25조 제1항 제1호에 따라 조합이 그 사업시행자가 되는 경우 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하는 것을 그 주요 내용으로 하는 것이고(대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결 등 참조), 따라서 정비구역 내의 토지 전부는 종후자산으로 제공되어야 하므로 사업시행자로서는 반드시 정비구역 내의 토지등에 관한 소유권을 확보하여야 하고, 현금청산 대상자들이 소유하던 종전 주택 등은 그 사업을 위해 철거가 이루어지게 된다. 그리고 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하게 된다(구 도시정비법 제81조 제1항, 제2항). 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고(구 도시정비법 제73조 제1항), 그 협의가 성립되었을 때에는 그 소유자 등과 계약을 체결하여야 하는데[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제17조], 이는 사법상의 매매계약에 해당한다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다91206 판결 등 참조). 그리고 사업시행자는 그와 같은 협의가 성립되지 아니한 경우 공익사업을 위하여 토지등을 수용함으로써 그 재산권을 강제적으로 취득할 수 있고(구 도시정비법 제63조, 토지보상법 제19조 제1항), 토지소유자나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다(토지보상법 제43조). 나아가, 수용되는 건축물 등 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하되, 이전이 어렵거나 이전으로 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 또는 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 등에는 당해 물건가격으로 보상하여야 하고(토지보상법 제75조 제1항), 이 중 건축물에 대하여는 그 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련된 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가하도록 하면서 그 가격은 원가법으로 평가함을 원칙으로 하며, 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담하게 하고 있다(같은 법 시행 규칙 제33조 제1항, 제2항).

이와 같은 법리와 관계 규정의 문언 및 내용에 비추어 보면, 구 도시정비법에 의하여 시행되는 재개발사업에서 조합이 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있는 것으로서, 조합이 그 취득을 위해 현금청산 대상자에게 지급하는 협의취득보상금 또는 수용보상금을 지급하는 것은 그와 같은 철거에 대한 보상의 성격도 포함되어 있다고 보아야 할 것이므로, 재개발사업의 사업시행자인 조합에 대한 종합부동산세 과세기준일 현재 현금청산 대상자로부터 협의취득이나 수용이 완료된 주택으로서 해당 연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’으로서 종합부동산세의 비과세대상이라고 보아야 한다.

나) 판단

이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 주택은 재산세를 부과하는 해당연도인 20O0년에 철거하기로 계획이 확정되었고 재산세 과세기준일인 20O0. 6. 1. 당시 철거보상계약이 체결된 재산세 비과세 대상으로서, 구 종합부동산세법 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.

(1) 원고는 종합부동산세 과세기준일 전인 20OO. O.경부터 20O0. O. OO.까지 현금청산 대상자들로부터 협의 또는 서울특별시지방토지수용위원회의 수용재결에 따라 이 사건 주택의 소유권을 모두 취득하고 협의취득 보상금을 지급하거나 수용보상금을 공탁하였는바, 원고가 위와 같이 이 사건 주택의 소유권을 취득하면서 보상금을 지급 또는 공탁한 것은 이 사건 주택의 취득 후 예정된 그 철거에 대한 보상의 성격도 포함되어 있다고 보아야 함은 앞서 살펴본 바와 같다. 그러므로 이 사건 주택은 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’에 해당한다고 보아야 한다.

(2) 그리고 이 사건 사업에 관한 관리처분계획 인가 고시에는 기존 건축물의 철거 예정 시기가 ‘이주기간 완료 후 철거 예정’으로 되어 있었던 점, 이 사건 처분의 과세기준일인 20O0. 6. 1. 전후로 이 사건 주택 중 상당수가 단전, 단수되었고 상당수의 거주자들이 퇴거하였던 점, 원고는 실제 2020년 9월부터 12월까지 이 사건 주택 중 상당수에 대한 건물 해체를 실시한 점, 일부 주택에 대해서는 2020년을 넘겨서도 그 철거가 계속되기는 하였으나 결국 20OO년 그 철거가 완료된 점 등을 종합하면, 이 사건 주택은 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 건축물 또는 주택’에 해당한다고 보아야 한다.

(3) 나아가, 다음과 같은 사정들에 비추어 보더라도, 이 사건 주택은 20O0년 귀속 종합부동산세의 부과 대상에 해당되지 아니한다고 봄이 타당하다.

① 이 사건 주택은 원고의 조합원들 중 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하여 현금청산 대상자가 된 자들로부터 그 철거를 위해 보상금의 지급을 완료하고 협의취득 또는 수용한 것들로서, 당초 기존 주택 등을 철거한 후 정비구역 내 토지에 신 주택을 건축하여 그 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 한다는 재개발사업으로서의 목적 달성을 위해 철거되도록 예정되어 있었던 것들이고, 실제로 이 사건 처분의 과세연도인 2020년 중 철거가 개시되어 2021년경에는 그 철거가 완료되었다. 그러므로 이 사건 주택이 이 사건 처분의 과세기준일 당시 외형상 주택법 제2조 제1호에서 말하는 ‘독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물’에 해당하는 상태였다고 하더라도, 원고가 현금청산 대상자로부터 협의취득이나 수용으로 이를 취득하기 전의 그 재산적 가치가 그대로 유지되고 있었다고 보기는 어렵다.

② 종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 과세를 함으로써 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다(구 종합부동산세법 제1조). 그런데 조합이 사업시행자가 되는 재개발사업은 토지등소유자가 조합원이 되어 자신의 종전 자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 신 주택을 건축하여 분배하는 것을 목적으로 하는 것으로서, 정비구역 내의 기존 주택은 신 주택의 건축을 위해 모두 철거된 후 그 토지만이 종후자산으로 제공되게 된다. 그러므로 조합이 재개발사업을 이행하기 위해 현금청산 대상자에게 보상을 완료하고 협의취득 또는 수용으로 취득한 기존 주택으로서 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택의 경우, 이는 부의 편중현상을 완화함으로서 경제적 효율성을 높이고 투기적 목적의 주택 소유를 억제한다는 종합부동산세의 입법목적과는 그다지 관계가 없고, 고액의 부동산 보유자에 대하여 과세를 함으로 부동산가격안정 등의 적극적인 목적을 추구한다는 종합부동산세의 유도적ㆍ형성적 기능과도 거리가 멀다. 나아가, 조합이 현금청산 대상자에게 보상금을 지급하고 그가 소유하던 주택을 취득하였다고 하더라도, 그와 같이 해당 연도에 이미 철거하기로 계획이 확정된 주택에 대해서까지 종합부동산세를 부과하는 것은 이를 담세능력에 상응하는 과세라고 보기도 어렵다.

③ 한편, 종합부동산세법 시행령이 2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되어 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택에 관한 제4조 제1항에 제21호가 신설되었고, 그중 나목에서는 ‘도시 및 주거환경정비법 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택’을 명시하였다. 이와 같이 종합부동산세법 시행령 제41조 제1항 제21호가 신설된 것은, 재개발사업 등 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택의 신축을 위해 철거할 목적으로 기존 주택을 취득한 경우, 그 주택을 종합부동산세의 과세 대상에 포함하는 것은 적절하지 아니하다는 입장에서, 이와 같은 주택이 과세 대상에서 제외된다는 것을 분명히 하려는 데에 그 취지가 있다고 보인다.

3) 이 사건 토지가 종합부동산세 과세대상에 해당하는지 여부

구 조세특례제한법 제104조의19 제1항에서 “주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다”고 하면서 같은 조 제2항에서는 위와 같은 과세특례를 적용받으려는 자는 “해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다”고 규정하고 있다. 원고가 도시정비법 제24조에서 정하는 재개발사업의 시행자로서 주택을 건설하기 위하여 20OO. O.경부터 20O0. O. OO.까지 사이에 이 사건 토지를 취득한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제O호증의 기재에 의하면 그로부터 5년 이내인 20OO. 1. 12. 이 사건 사업에 관한 사업시행계획변경인가를 받은 사실을 인정할 수 있다. 그러나 원고가 구 조세특례제한법 제104조의19 제2항에 따라 피고에게 이 사건 토지의 보유현황을 신고하지 않았다는 사실은 원고가 자인하고 있으므로, 앞서 인정한 사실만으로 이 사건 토지가 구 조세특례제한법 제104조의19 제1항에서 정한 과세특례 대상에 해당한다고 보기 어렵다. 이에 대하여 원고는 경정청구기간 내에 이 사건 소를 제기하면서 이 사건 토지가 구 조세특례제한법 제104조의19 제1항에 해당한다는 주장을 하였으므로 같은 조 제2항에서 정한 신고를 이행한 것으로 볼 수 있다고 주장하나, 원고에게 지방세기본법 제50조 제2항, 같은 법 시행령 제30조에서 정하는 경정청구사유가 존재한다고 인정할 증거가 없는 이상 원고의 이 부분 주장이 경정청구의 대상이 된다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

4) 이 사건 토지에 관한 종합부동산세 산정방법의 위법 여부

구 지방세법 제107조 제1항 제3호는 ‘위탁자별로 구분된 신탁법상의 신탁재산에 대한 납세의무자를 그 수탁자로 보면서 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.’고 규정하고 있다. 위 규정에 의하면 위탁자별로 구분된 신탁법상 신탁재산인 토지나 주택의 종합부동산세 과세표준은 수탁자가 보유한 모든 토지나 주택의 재산세 과세표준을 합산할 것이 아니라, 위탁자별로 구분하여 그 신탁재산의 재산세 과세표준을 합산한 금액에서 각각 일정한 과세기준금액을 공제하는 방법으로 산정하여야 한다고 봄이 타당하다(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012두26852 판결 등 참조).

그러나 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정, 즉 원고는 협의 또는 수용절차를 거쳐 이 사건 토지의 소유권을 취득하여 이 사건 사업을 수행한 다음 조합원으로부터 분담금을 지급받아 이 사건 사업에 소요된 비용 중 일부를 충당하였는데, 조합원으로부터 지급받은 분담금은 원고가 이 사건 사업을 수행하면서 발생한 이 사건 토지의 취득자금을 포함한 제반 비용을 사후적으로 상환하는 것으로, 조합원이 원고에게 분담금을 신탁하였거나 이 사건 토지에 관하여 신탁관계가 성립한다고 보기는 어렵고, 달리 신탁관계의 존재를 인정할 만한 증거가 없는 점 등을 종합하면, 이 사건 토지가 구 지방세법 제107조 제1항 제3호에서 정한 ‘위탁자별로 구분된 신탁법상의 신탁재산’에 해당한다고 보기 어려우므로, 이 사건 토지를 위탁자인 조합원별로 구분하여 종합부동산세액을 산정하지 아니한 것이 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

라. 취소의 범위

이 사건 처분 중 이 사건 토지에 대한 종합부동산세 및 농어촌특별세액을 산정하면, 아래와 같다. 따라서 이 사건 처분 중 위와 같은 정당한 세액을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.