[주 문] 심판청구를 기각한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2003.1.4. 취득한 OOO 외 6필지 6,811㎡(당초 3필지로 구성, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 2014.5.19.〜2016.8.8. 기간 동안 공장건물 1,181㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하고 쟁점토지 중 공장용지 4,000㎡ 등 토지 6,228㎡와 쟁점건물을 특수관계 없는 ㈜AAA에게 OOO원, 쟁점토지 중 전 583㎡를 BBB에게 OOO원에 2016.8.8. 각 양도하고, 취득가액으로 쟁점토지는 2003.1.4. 매매로 취득한 가액으로 하고 쟁점건물은 2014년〜2016년 공장 건축물 신축가액을 산정하여 2016.10.31. 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다. 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고 내용과 관련하여 2022.1.26.부터 2022.3.6.까지 세무조사를 실시한 결과, 청구인의 2003.1.4. 쟁점토지의 취득가액으로 제출한 매매계약서(이하 “쟁점토지계약서”라 한다)는 소급 작성된 매매계약서로 신빙성이 없는 것으로 보아 금융조사와 쟁점토지 취득시점에 해당 소재지의 유사매매가격을 산정하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원에서 OOO원으로 경정하는 한편, 쟁점건물의 취득가액은 청구인이 종합소득세 신고시 필요경비로 계상한 건물 감가상각비 OOO원만큼 과다계상된 것으로 보아 취득가액에서 차감하여 2022.5.9. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.25. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2016.10.31. 이 건 양도소득세를 신고․납부한 후 5년이 지난 2021년 7월 경 처분청으로부터 해명자료를 제출하라는 공문을 받고 해명자료를 제출하였고 그 후 처분청으로부터 연락이 없다 2022.1.26. 세무조사를 실시하겠다는 사전통지서를 수령하였다. 처분청은 이 건 세무조사를 실시하면서 청구인의 금융계좌내용을 조사하였으나 쟁점토지의 취득금액이 잘못 계상되었다는 사실을 확인하지 못하였으므로 쟁점토지계약서상의 취득금액을 인정하여야 한다. (2) 또한, 취득금액이 불분명한 경우 관련 법령상 환산취득가액으로 과세하여야 하는바, 청구인은 경기도 용인시청에 개발부담금 OOO원을 납부하여 쟁점토지 중 OOO의 2014년 개별공지시가가 OOO원에서 OOO원으로 상승되었으므로 농지에서 공장용지로 용도변경되어 토지의 개별공시지가가 상승한 2014년 시점의 개별공시지가 OOO원을 취득시 기준시가로 산정하여 환산취득가액으로 결정하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지에 대한 취득계약서는 사후에 소급하여 작성된 계약서이므로 동 계약서에 근거한 취득가액 OOO원을 인정할 수 없다. (가) 청구인이 처분청의 과세자료 해명자료와 이 건 심판청구시 제출한 ‘양도소득세 해명자료 제출’에 의하면 매매계약서의 계약일자는 2002.12.4.인데, 청구인이 이사를 하다 분실하여 2004년 초에 소급하여 새로 작성한 계약서임을 확인하는 내용이 있다. 이는 청구인 스스로 쟁점토지 취득계약일에 작성한 계약서가 아니고 사후에 소급하여 작성한 계약서라는 사실을 인정하고 있는 것이다. (나) 쟁점토지계약서의 매도인인 CCC(1930.9.19.)이 ‘OOO 답 1229평, 293 답 693평, 292 임야 137평’을 청구인에게 양도하는 것으로 되어 있으나, 실제 해당 토지를 매도한 토지 소유자는 3명이고, OOO 답 4,063㎡은 CCC, 동 소재지 OOO 임야 456㎡는 DDD, 동 소재지 매산리 293 답 2,292㎡는 EEE가 각각 토지 소유자였으므로 동 쟁점토지계약서상 매도인 란에 CCC 단독으로 기재되어 있는 것은 쟁점토지계약서가 소급작성되었고 신뢰할 수 없는 것을 보여준다. (다) 청구인은 쟁점토지계약서의 중개업자인 FFF 사장이 2004년초에 매매계약서를 새롭게 작성하였다고 주장하나, FFF은 2004.1.28.에 82세 나이로 사망한 것으로 확인되고 청구인이 주장하는 계약서 작성시점인 2004년 초는 FFF이 사망하였거나 임종을 앞 둔 시점으로 2004년 초에 FFF 사장이 매매계약서를 작성하였는지 여부는 확인되지 않는다. (라) 청구인은 쟁점토지의 취득자금 금융증빙으로 OOO를 담보로 2001.11.2. OOO원 근저당 담보대출금, 2002.1.31. OOO원 근저당 담보대출금을 각각 실행하여 동 대출금으로 쟁점토지를 실제 OOO원에 취득하였다고 주장하나, 2001.11.2. 담보대출금 OOO원은 상가 취득일자와 근저당설정일자가 같은 것으로 볼 때 상가의 잔금으로 사용한 것으로 보이며, 2002.1.31. 근저당 담보대출금 OOO원은 대출계좌에서 확인되지 않아 그 발생 여부가 불확실하며 설령 실대출이 있다고 하더라도 사용처가 확인되지 않으므로 상가의 담보대출금이 발생한 사실만으로 쟁점토지의 취득대금으로 사용하였다는 주장은 타당하지 않다. (2) 처분청은 쟁점토지계약서가 사후에 소급하여 작성된 허위계약서로 판단하고 실거래가액을 확인하기 위해 금융조사를 실시하였으나, 취득시기가 조사시점의 20년전의 금융거래라 전표확인이 불가능하였고 매매당사자간 계좌이체거래나 인터넷뱅킹을 하지 않아 청구인의 출금내역이 전 양도자인 CCC, DDD, EEE(이하 CCC, DDD, EEE를 합하여 “전양도자”라 한다)에게 직접적으로 입금된 내역을 확인할 수 없었다. 처분청은 취득당시 실제거래가액이 확인되지 않으면 추계결정을 하여야 하지만 청구인의 금융계좌에서 출금된 금액 중 일부는 쟁점토지 취득에 사용된 점을 인정하였고, 그 중 OOO원을 아래와 같은 이유로 취득당시 취득대금으로 사용하였다고 판단하였다(평당 취득가액 결정=OOO원, 취득가액 결정금액 OOO원/2,060평). (가) 쟁점토지에 대한 전 양도자의 양수대금에 대해 조사를 실시한 결과, 전 양도자들의 주장을 보면 쟁점토지의 평당 가격은 OOO원으로 양도한 것으로 확인되고 2000년〜2004년까지 쟁점토지 소재지 내 유사토지의 양도소득세 신고내용을 분석해보면 유사토지의 평당 가액은 OOO원으로 확인된다. (나) 쟁점토지 취득당시의 인근 공인중개사에게 탐문한 결과, 쟁점토지 일대의 농지시세는 OOO원으로 형성되어 있었고 쟁점토지 취득자금에 대한 금융조사결과, 전양도자에게 직접적으로 출금되어 전양도자 계좌에 입금된 직접적인 금액은 확인되지 않으나, 전양도자의 진술, 유사매매사례가, 인근시세 등을 참고하여 쟁점토지의 취득가액을 평당 OOO원으로 계산한 OOO원으로 경정하였으며, 이는 청구인의 금융계좌에서 출금된 금액과 일치하므로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 경정한 이 건 처분은 정당하다. (3) 청구인은 환산취득가액으로 과세한다면 쟁점토지 환산취득가액 계산 산식 중 취득당시 기준시가를 2003.1.4. 취득시점이 아닌 농지에서 공장용지로 용도변경되어 토지의 개별공시지가가 상승한 2014년 시점의 개별공시지인 OOO원을 취득시 기준시가로 산정하여야 한다고 주장하나, 처분청은 추계에 의한 과세방법인 환산취득가액으로 과세한 것이 아니고 실거래가액을 확인하여 실거래가액 시부인계산을 한 것이므로 청구인의 주장은 처분청의 과세처분과 관련 없는 사항이고 지목이 변경되어도 쟁점토지의 지번의 변경이 없고 동일 지번에 대해 개별공시지가가 취득시점부터 계속적으로 공시되어 왔기에 청구인의 주장은 타당하지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점토지의 취득가액은 쟁점토지계약서상의 금액이라는 청구주장의 당부 ② 쟁점토지의 용도가 변경된 2014년 기준시가를 취득 당시 기준시가로 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. ④ 삭제 ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥ 삭제 ⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우 2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. ④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다. 1. 토지 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 2. 건물 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다) 취득당시의 기준시가×7／100 4. 제1호 내지 제3호외의 자산 취득당시의 기준시가×1／100 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 양도하면서 전체 양도가액은 OOO원, 그 취득가액은 OOO원(건물 건축비 등 포함)으로 하고 기타필요경비 OOO원을 공제한 후 장기보유특별공제를 적용하여 산정된 양소소득금액 OOO원에 대하여 세율 38%를 적용한 후 2016.10.31. 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 2021년 7월 초경 청구인의 2016년 귀속 양도소득세 신고내용에 대한 검토결과, 취득가액을 과다하게 신고한 혐의(계약일 이후 소급 작성된 사실과 다른 취득계약서)가 있어 해명자료를 2021.7.6.까지 제출하도록 공문 요청한 것으로 확인되고 청구인은 아래와 같이 해명한 것으로 나타난다. OOO (다) 처분청이 제출한 쟁점토지의 취득가액에 대한 조사복명서 일부내용은 아래와 같다. OOO (라) 청구인은 쟁점토지를 2003.1.4. 취득하였고 당초 쟁점토지는 아래 <표2>와 같이 3필지로 구성되었으며 여러 번의 이기를 거쳐 현재 7필지로 구성된 것으로 확인되는데, 쟁점토지계약서 상 계약서 작성일자는 2002.12.4., 계약금은 OOO원, 중도금은 2002.12.18. OOO원, 잔금은 2003.1.4. OOO원으로 기재되어 있다. <표2> 쟁점토지 당초 필지 내역 OOO (마) 처분청은 아래 <표3>과 같이 청구인의 금융계좌를 조회하여 쟁점토지를 취득하기 전 인출된 대금 OOO원을 근거로 쟁점토지의 실제 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정한바, 처분청은 환산취득가액으로 결정시 「소득세법」 제97조 제2항 제2호 단서규정에 따라 청구인이 지출한 실제 필요경비(자본적 지출금액)가 인정되지 아니하여 청구인에게 과다한 양도소득세가 부과된다는 사유로 실제 취득대금을 OOO원에서 OOO원으로 경정하고 환산취득가액으로 경정하지 아니하였다는 의견이다. <표3> 청구인의 금융계좌내역 OOO (바) 처분청이 쟁점토지와 유사한 토지의 매매사례가액을 검토한 결과는 아래 <표4>와 같은바, 처분청은 쟁점토지의 인근 유사한 토지의 평당 취득가액과 위 금융계좌내역을 통하여 확인된 금액이 유사하므로 쟁점토지의 실제 취득가액은 OOO원이라는 의견이다. <표4> 쟁점토지와 유사(비교)한 토지의 매매사례가액 OOO (사) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 쟁점토지의 전소유자는 쟁점토지 양도후 기준시가로 신고하거나 무신고하여 처분청이 기준시가로 결정한 것으로 확인된다. (아) 청구인은 실제 쟁점토지의 취득가액이 OOO원인데, 동 자금은 청구인이 소유한 OOO에서 합계 OOO원을 은행으로부터 대출받아 지급하였다고 주장하면서 상가의 등기사항전부증명서를 제출하였고, 처분청은 동 근저당권은 상가의 취득일자(2001.11.2.)에 설정되어 상가 취득대금을 지급하기 위해 설정한 것이라는 의견이다. <표5> 청구인이 제출한 상가 등기사항전부증명서 내역 OOO (자) 그 밖에 청구인은 OOO시청에 납부한 개발부담금 수납내역과 OOO 근린생활시설 개발부담금 추정산출내역 등의 서류를 제출하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①․②에 대하여 살피건대, 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 참조). 청구인은 쟁점토지의 실제 취득가액이 쟁점토지계약서상의 OOO원이라고 주장하나, 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세 해명안내 내용상 청구인은 당초 쟁점토지 취득계약서를 분실하여 2004년 초에 공인중개사에게 매매계약서를 요청하였고 새로 작성된 쟁점토지계약서를 수령하였다는 취지로 답변하여 쟁점토지계약서는 매매계약 당시 작성된 것이 아니라 사후 작성된 것으로 보이고 쟁점토지의 소유자는 3명이나 쟁점토지계약서상 매도인은 CCC 단독으로 기재되어 있어 그 금액을 실제 거래가액으로 보기 어려운 점, 청구인은 달리 실지취득가액을 직접적으로 확인할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점, 처분청은 쟁점토지의 취득일 전 청구인의 금융거래내역을 조사하여 출금된 약 OOO원을 근거로 쟁점토지의 취득가액을 경정한바, 처분청이 제시한 쟁점토지 인근 유사매매사례가액을 살펴보면 청구인이 주장하는 취득가액은 3.3㎡당 약 OOO원이고 유사매매사례가액은 3.3㎡당 약 OOO원〜OOO원 전․후 가액으로 거래가 된 것으로 나타나 처분청이 경정한 금액(3.3㎡당 OOO원이)이 더 시세에 부합하는 것으로 보이는 점, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액 판단한 것이 아닌 쟁점토지의 실제 취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 과세한 것으로 쟁점토지의 취득시기는 2003.1.4.이므로 용도가 변경된 2014년 기준시가를 취득 당시 기준시가로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 점(처분청이 제출한 자료에 따르면 쟁점토지를 환산취득가액으로 경정할 경우 「소득세법」 제97조 제2항 제2호 단서규정에 따라 청구인에게 더 많은 양도소득세가 부과될 개연성이 상당한 점) 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
