1. 질의내용 요약

주상복합건물 신축사업 시행사(갑)는 상가 미분양 및 부동산경기 침체로 인한 여건 변화에 따라 수분양자 보호 및 건물의 조속한 완공을 위하여 시공사(을)와 신축사업과 관련된 모든 자산과 부채를 양도하는 약정을 체결하였음(사업 포괄양수도에는 해당되지 아니함)

사업양도에 따른 정산방식은 갑과 을의 채권 채무와 상계하고 차액에 대해 아래와 같이 지급하기로 함

질의1) 미완성건물이 건축법에 따라 건물에 해당되어 세금계산서를 발행할 경우 공급시기에 대해 부동산의 실질적인 소유권이 이전되는 약정체결일인지 아니면 건물보존등기 및 관리처분신탁신청시 인지 여부

질의2) 과세표준 산정시 갑과 을이 체결한 약정서에는 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하여 토지와 건물(건설중인 자산)에 대하여 구분경리를 하고 있으므로 동 금액을 과세표준으로 하는지 아니면 실거래가액이 불분명한 경우로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 각호에 정하는 바에 의하여 안분계산하는 것인지 여부

질의3) 미완성건물의 양도를 갑의 재화의 공급으로 보는 경우 재화로 볼 수 있는 범위를 어느 정도로 보아야 하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제9조【거래시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

○ 국세청고시 제2001-6호

3. 미완성된 건물 등을 토지와 함께 공급하는 경우

 사업자가 토지와 미완성된 건물 등을 함께 공급하며 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우， 토지는 1호 가목의 기준가액으로 하고， 미완성된 건물 등은 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

【제도46015-12252, 2001.07.19】

 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산을 양도함에 있어서 매수인에게 잔금청산일 또는 소유권이전등기일전에 당해 부동산의 전부 또는 일부를 사용·수익하게 하는 경우에는 당해 사용·수익일을 거래시기로 보는 것임.

【소비46015-259, 2000.08.19】

재화의 이동이 필요하지 않는 부동산의 공급시기는 당해 건물이 이용가능하게 되는 때이며, 이 경우 “이용가능하게 되는 때”라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하는 것이나 매매잔금 미지급금 등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대해 잔금지급이전까지 사용·수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용·수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것임.

【부가46015-926, 1999.04.06】

 귀 질의의 경우 질의 내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나, 사업자가 부가가치세 과세사업에 사용하던 건물을 양도함에 있어 잔금 청산일 이전에 소유권이전등기를 경료해 준 경우 당해 건물의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호의 규정에 의하여 당해 건물이 이용 가능하게 되는 때인 것임. 이 경우 “이용 가능하게 되는 때”라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일로 하되, 소유권이전등기일과 실제 명도일이 다른 경우 이를 주장하는 자가 실제 명도일에 관한 명백한 입증자료를 제시하는 때에는 실제 명도일을 이용 가능하게 되는 때로 볼 수 있는 것이며, 건물의 공급시기(실제 명도일)가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 동법시행령 제21조 제1항 단서의 규정에 의하여 그 폐업일을 공급시기로 보는 것임.

【서면3팀-1334, 2006.07.05】

 귀 질의의 경우 내용이 불분명하나, 토지와 그 토지에 정착된 미완성 건물(이하 건물 등)을 함께 공급하는 경우에 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 각호에 정하는 바에 의하여 안분 계산하는 것으로서 같은 법령 같은 조항 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 같은 법령 같은 조항 제3호의 규정에 의하여 국세청장이 정하는 바(2001.3.16. 국세청고시 제2001-6호)에 따라 안분 계산하는 것임.