1. 질의내용 요약

법인으로 등록한 재건축조합으로 기존주택 20세대의 아파트를 재건축하여 24세대로 증축하여 기존조합원에게 20세대를 각 71,000천원의 분담금을 받고 나머지 4세대를 공사대금조로 시공사에 제공하기로 계약한 경우

1. 공사대금조로 시공사에 대물로 지급하는 아파트 4세대의 경우 수입금액 산정은 어떤 금액으로 하여야 하는지 여부

2. 재건축조합법인 해산시점에서 청산소득에 대한 법인세 신고․납부의무가 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가 (1998.12. 31. 개정)

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수 관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998.12.31. 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998.12.31. 개정)

1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2.19. 개정)

2.「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

이 경우「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항․제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2.19. 개정)

○ 조세특례제한법 제104조의 7 【정비사업조합에 대한 과세특례】

② 도시 및 주거환경정비법 제18조의 규정에 의하여 설립된 조합(전환정비사업 조합을 포함하며, 이하 이 조에서 “정비사업조합”이라 한다)에 대하여는 법인세법 제1조의 규정에 불구하고 2008년 12월 31일 이전에 종료하는 사업연도까지는 비영리내국법인으로 보아 법인세법(동법 제29조의 규정을 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업 조합은 제1항 단서의 규정에 따라 신고한 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설)

○ 법인세법 제3조 【과세소득의 범위】

① 법인세는 다음 각호의 소득에 대하여 이를 부과한다. 다만, 비영리내국법인과 외국법인에 대하여는 제1호의 소득에 대하여만 이를 부과한다. (1998. 12.28. 개정)

1. 각 사업연도의 소득 (1998.12.28. 개정)

2. 청산소득 (1998.12.28. 개정)

나. 관련 기존 예규

【분류/일자】서면3팀-399, 2005.03.23.

1. 도시및주거환경정비법 제18조의 규정에 의하여 설립된 조합(정비사업 조합)이 도시및주거환경정비법에 의하여 당해 정비 사업에 관한 공사를 완료 후 그 관리처분계획에 의하여 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(당초 지분을 초과하는 경우 포함, 당해 정비사업의 시행으로 건설된 것에 한함.)은 조세특례제한법 제104조의 7(2003.12.30. 신설) 제3항의 규정에 의하여 부가가치세법 제6조 규정의 “재화의 공급”에 해당하지 아니하는 것임.

나. 관련 기존 예규

2. 귀 질의와 관련된 참고자료(재경부소비46015-206, 2002. 8. 6. ; 재경부소비46015-81, 1999.10.28. ; 소비22601-1216, 1985.12. 5. ; 부가46015-147, 1998. 1.22. ; 부가46015-2473, 1998.11. 2.)를 참고하기 바람.

【분류/일자】서면2팀-904, 2004.04.29.

귀 (질의 1)의 경우 도시 및 주거환경정비법 제18조의 규정에 의하여 법인으로 설립된 정비사업 조합이 2003.12.30.이 속하는 사업연도 분부터 법인세법 제60조의 규정에 의하여 당해 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 신고하는 경우 당해 정비사업 조합은 조세특례제한법 제104조의 7 제2항의 규정에 의하여 2008.12.31. 이전에 종료하는 사업연도까지 비영리법인으로 보므로 청산소득에 대한 법인세 납세의무는 없는 것임.

(질의 2)의 경우 주택재개발조합원이 조합의 해산으로 인한 잔여재산의 분배로서 취득하는 금전 기타 재산의 가액이 당해 조합의 주식 및 출자 또는 자본을 취득하기 위하여 소요된 금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 소득세법 제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 의제배당에 해당하는 것임.

【분류/일자】서면2팀-115, 2005.01.17.

1. 귀 질의 1의 경우, 법인세법 시행령 제164조 제3항의 규정에 의하여 계산서 교부대상에서 제외되는 부동산은 고정자산 및 재고자산인 부동산이 포함되는 것이며(같은 내용 : 서이46012-11627, 2002. 8.30.)

2. 질의 2의 경우, 아파트 시행사(갑) 및 시공사(을)와 시공사의 채권자(병)가 상호 부동산을 거래함에 있어서 시행사가 시공사에게 지급할 공사대금을 시행사의 미분양아파트로 시공사의 채권자(병)에게 직접 대물변제 함으로써 3자간 약정에 의하여 시공사의 부동산취득 및 양도가 생략된 것으로 인정되는 경우에는 시공사의 채권자(병)는 당해 부동산을 시공사로부터 직접 취득한 것으로 보아 법인세법 제41조(자산의 취득가액)의 규정을 적용하는 것임.

나. 관련 기존 예규

【분류/일자】서면2팀-2173, 2004.10.27.

1. 귀 질의의 경우 금융업을 영위하는 법인이 대출채권의 회수 목적으로 채무자가 보유 중인 아파트 분양권을 대물변제 받고 채권․채무를 종결하기로 합의하는 경우 당해 대물변제로 취득하는 자산의 취득가액은 그 취득당시의 시가(시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권)에 의하는 것이며, 당해 채권액(이자 포함) 중 대물변제 받은 자산의 시가를 초과하는 금액은 법인세법기본통칙 34-62…5【약정에 의한 채권포기액의 대손처리】에 따라 처리하는 것임.

2. 또한, 이 경우 당해 대물변제 받은 자산의 시가는 특수 관계자 외의 불특정다수인 간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되, 그 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인의 감정가액과 상속세 및 증여세법을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하는 것임.

3. 아울러, 당해 대물변제 받은 자산의 시가가 회수할 채권(이자 포함)에 미달하는 경우로서, 채무의 원리금 변제충당순서에 관한 약정이 없는 경우에는 이자를 먼저 변제하는 것으로 봄.