1. 질의내용 요약

o 본인은 ○○시 ○○구 ○○동에서 4층 건물을 신축하는 건설업자로서, 당해 건물은 1층에서 3층까지는 근린생활시설이고, 4층은 주택으로 건축되어 준공됨(층별 평수는 20평, 전체 연면적 80평임)

- 본인은 이 건물을 준공 즉시 1층에서 3층까지를 원룸 식 주거용 건물로 개조(층별로 5평씩 4개의 원룸)하여 주거용으로 임대한 후, 전체 건물을 6억원에 매매하였음(준공 이후 개조, 임대 및 매매까지의 기간은 2개월 소요됨)

o 위와 같이 근린생활시설이 주거용 주택으로 개조되어 임대 후 매각된 1,2,3층 건물 해당분에 대하여 부가가치세를 과세하는지 여부에 대하여 질의함.

- 위 건물의 1,2,3층은 건축법상 근린생활시설이므로 6억에서 1,2,3층 건물 해당분은 부가가치세 과세대상인지 아니면 본래 사업목적이 원룸을 건축하여 양도하고자 하는 것이므로 부가가치세 면제 또는 과세대상이 되는 것인지? 아니면 주택으로 개조되는 시점에서 면세전용으로 부가가치세를 과세하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제1조【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

○ 부가가치세법 시행령 제15조【자가공급의 범위】

① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화

○ 부가가치세법 제12조【면 세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제34조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】

① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다. (2002.12.30. 개정)

② 이하생략.

가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 󰡒공급가액󰡓이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 이하생략

나. 유사사례

○ 부가46015-1716, 1998.07.28.

사업자가 주택과 사무실 및 점포 겸용의 복합건물을 신축하여 임대함에 있어서 당해 건물 신축 후 사무실 부분이 임대되지 아니하여 동 부분을 상시주거시설로 개조하여 주택으로 임대하는 경우 당해 주택임대분에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이며, 당해 면제분에 대하여 착오로 부가가치세를 신고 납부한 경우에는 경정청구에 의하여 환급받을 수 있는 것이나, 동 건물 신축 전에 당초 과세사업에 사용할 목적으로 매입세액을 공제받아 신축 후 당해 주택임대에 사용한 경우에는 동 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 부가가치세가 면제되는 사업을 위하여 사용 또는 소비한 것으로 보아 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임.

○ 부가46015-374, 1996.02.27.

부동산 매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건물을 분양지연으로 인하여 당해 건물이 분양될 때까지 사업목적을 변경하지 아니하고 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산 매매업에 해당하는 것임. 이 경우 당해 건물의 임대가 사업내용의 변경인지의 여부는 사업자등록, 분양공고문 기타 계약내용 등에 의하여 사실 판단할 사항임.

나. 유사사례

○ 부가46015-3836, 2000.11.27.

주택신축판매업자가 분양부진으로 주택임대사업자로 등록하여 미분양주택을 임대로 전환하는 시점에 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세를 신고·납부한 후 면세사업(주택임대업)에 사용하던 주택을 분양하는 경우에는 국민주택규모 초과분이라도 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.

○ 부가46015-1161, 1997.05.24.

사업자가 부가가치세가 과세되는 사업과 관련하여 취득한 토지와 그 정착물을 면세사업에 전용할 경우 부가가치세 과세표준 계산 시의 시가는 부가가치세법 시행령 제50조의 규정에 의하여 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가액이나 당해 토지와 그 정착물에 대한 형성된 정상거래가액이 없는 때에는 당해 토지와 정착물의 입지조건, 사용용도 면적 등을 고려하여 구체적으로 판단하여야 하는 것임.

○ 서삼46015-11639, 2002.09.30.

귀 질의의 경우 사업자가 근린생활시설로 건축허가를 받아 신축한 건물을 주거용 주택으로 임대하고 임차인이 당해 건물을 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우 당해 임대용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임.

○ 서면3팀-177, 2004.02.05.

주택과 그 부수토지의 임대용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것으로서, 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하는 것임.

나. 유사사례

○ 부가46015-1482, 1996.07.22.

면세사업자가 면세사업에 사용하던 자산을 매각할 경우에는 면세사업과 관련하여 부수되는 재화의 공급으로 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임.

○ 부가46015-1729, 1998.07.28.

사업자가 원룸 형태의 주거용 건물을 신축하여 상시 주거용 주택으로 임대하는 경우 당해 임대분에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이며, 당해 건물 신축과 관련된 매입세액은 공제되지 아니하는 것임.

○ 부가46015-2287, 1999.08.03.

사업자가 주택건설촉진법시행령 제30조 제1항 단서의 규모(건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 초과하는 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 동법시행령 제106조 제4항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로 귀 질의의 경우 이에 해당되는지 여부는 관련사실을 종합하여 판단할 사항임.