1. 질의내용 요약 |
[사실관계] 1. ○○지역에서 ○○광역시장이 어촌계 조합원에게 보상차원의 택지를 공급하기로한 약정서를 95년4월~97년8월까지 작성함. - 약정내용 : 1인당 약 50평의 준주거용 용지매입권 부여, 최초 계약자는 당초 조합원, 계약 후 1회 한하여 전매가능 2. 2005년 3월 택지개발이 완료되어 시행처인 ○○자유경제구역청은 조합원과 필지별호수 추첨 후 용지분양 계약을 체결함. - 체결내용 : 계약자는 최초 조합원으로 약 50평씩, 분양가 7천만원, 계약금(10%)납입후 10년간 균등분할 상환, 계약 후 1회 한하여 명의변경 가능하나 명의 양수자는 미납금 전액 일시 납부 3. 약정서의 양도현황 - 약정서 체결 후 정식 계약일 이전(95년 4월~05년 3월)에 딱지형태로 70% 정도 양도됨. [질의사항] - 위의 약정서의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하므로 그 양도시기는? (갑) 실제 양도일이다 : 비록 불법으로 정식계약체결일 전에 양도하였어도 잔금청산일이다(시효소멸 문제발생) (을) 명의변경일이다 : 약관에서 정식계약 후 명의변경 가능토록 명시되었으므로 (○○자유경제청에서는 05년 3월 이전 작성의 매매 계약서를 첨부하여도 명의변경 가능) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체·한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등 기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ○ 소득세법 기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1967, 2005.10.25. 【제목】 부동산의 분양을 받을 수 있는 계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도이며, 분양 받을 수 있는 권리가 확정된 날이 취득시기임 【질의】 (사실관계) ○○신도시 조성사업과 관련하여 어민생활대책으로 공급하는 토지에 대하여 본 토지조성공사(공유수면매립)가 진행되는 기간에 해당 어촌계회원에게 준주거용 택지를 1인당 약50평씩 특별 공급하겠다고 ○○광역시장이 각 어촌계 회원들과 아래와 같이 1994. 1월부터 2004.12월까지 약정을 맺고, 약정을 맺은 회원들에게 2005년 상반기에 토지조성공사가 완료되어 토지공급계약을 체결하였음. 1. 약정서 체결내역 ㆍ체결기간 : 1995∼2004(개인별로 상이) ㆍ공급조건 - 가격 : 감정가격의 80％ |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
- 공급용지 용도 : 준주거용 택지 - 공급면적 : 회원 1인당 약50평 - 대금납부 : 계약체결일로부터 10년간 무이자 균등분할 상환 ㆍ토지사용승락 : 계약체결 후 분할상환금 1회 납입시점부터 허용 ㆍ소유권이전등기 : 인천광역시장 명의로 보존등기 후 최초 계약자 명의로 이전등기하며 대금완납이 선행되어야 함. 2. 토지공급계약 체결내역 ㆍ체결기간 : 2005. 1월 이후 개인별로 계약체결 완료 ㆍ공급일반사항 : 위의 약정서 내용과 동일 ㆍ특약사항 : 명의변경은 대금완납전 최초계약자의 신청이 있을 경우 1회에 한하여 가능하며 명의양수자는 미납잔금을 전액 일시납부하여야 함. 3. 약정서의 양도현황 ㆍ토지공급계약이 체결되기도 전에 생활이 어려운 어민들 대부분이 제3자에게 이미 90％ 이상 양도하였음. ㆍ이미 약정서를 양도한 어민들은 본인명의로 토지공급계약을 체결한 후 제3자 명의로 변경을 하여야 함. (질의사항) 1. 위의 약정서의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지. 2. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 경우 동 권리의 취득시기 【회신】 부동산의 분양을 받을 수 있는 계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도하는 경우는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것이며 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이 되는 것으로, 귀 질의의 경우는 사실확인하여 판단할 사항임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1866, 2005.10.12. 【제목】 부동산의 권리를 양도하는 경우 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 인수받은 때에는 잔금청산일임 【질의】 (내용요약) - ○○광역시의 공유수면매립과 관련하여 어업보상과는 별도로 어민의 생계대책을 위하여 준주거지의 토지를 분양받을 수 있는 권리를 부여받았음. - 토지 분양을 받을 수 있는 권리는 ○○광역시와 어민간의 개별약정서의 형태로 1997년 3월에 작성하여 상호 기명날인 후 증빙으로 보관하고 있음(지급된 토지 위치 등 확정되지 않음) - 위에 의하여 토지의 위치와 공급가액이 확정되어 2005. 5월 인천광역시와 약정서를 작성하고 대금 완납 전 최초계약자의 신청이 있을 경우 1회에 한하여 계약자 명의를 변경할 수 있는 특약이 있음. (질의) - 위의 경우 토지를 분양받을 수 있는 권리의 취득일은 어느 시기로 보는 것인지. - 양도일은 매매잔금청산일로 보아야 하는지 명의변경된 때로 보아야 하는지. 【회신】 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것임. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1421, 2005.08.16. 【회신】 부동산의 분양을 받을 수 있는 계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이고, 양도시기는 그 권리에 대한 잔금을 청산날이 되는 것임. 【회신】 1. 아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호에 규정된 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되어 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 것임. 2. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해부동산을 분양받을 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것임. |