1. 질의내용 요약 |
【사실관계】 주택의 보유현황은 다음과 같음 ❮A주택❯... 부(夫) 명의 ․ 1987.07월 취득 ․2002.04.12.재건축사업계획승인일(주택 멸실일 : 2003년07월) ․ 2006. 6. 7. 재건축될 A주택의 준공예정일 ❮B주택❯... 모(母) 명의 주거용 오피스텔 ․ 1998년 분양계약․2002.01.03. 완공되어 입주하여 현재까지 전세대원이 거주함. (3년 보유 및 2년 거주요건 충족) 【질의】 1. 위B 주거용 오피스텔이 주택으로 간주되는 시점이 매매계약일인지 소유권이전등기접수일인지 여부 ? 2. 위B 주거용 오피스텔을 A주택의 사용승인일 이후 1년 이내에 양도하는 경우에 일시적인 2주택의 비과세특례 적용여부 ? |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1.2.생략. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
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4. 삭 제 (2005.12.31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005.12.31. 개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. |
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○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정) ② ～⑮ 생략생략. (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우(2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005.12.31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005.12.31. 신설) |
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③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005.12.31. 신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005.12.31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005.12.31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005.12.31. 신설) ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 신설) 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005.12.31. 신설) |
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2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12.31. 신설) 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12.31. 신설) ⑩ 제155조 제6항 제1호에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 제3항 내지 제5항의 규정을 적용한다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법부 칙 (2005.12.31. 법률 제7837호) 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 부 칙 (2005.12.31. 대통령령 제19254호) 제1조 【시행일】 이 영은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제167조의 5 내지 제167조의 7의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다. 제2조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-827, 2005.05.27. 【질의】 (사실관계) - 투기지역 외의 토지를 2004. 4.30. 매매를 원인으로 2004. 5.13. 소유권이전등기를 하여 취득하였음. - 그 후 2004.10.26. 매매예약을 원인으로 2004.11.30. 소유권이전가등기를 하여주고 2005. 5.30.에 잔금(전체 양도금액의 5％ 이상)을 수령하고 당해 토지를 양도하고자 함. (질의사항) 당해 토지의 양도시기가 언제인지. 【회신】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 또는 취득시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-284, 2005.02.23. 【질의】 (내용요약) - ○○시 ○○읍에 소재한 (주)○○건업으로부터 분양받은 아파트임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
- 건설회사의 귀책사유로 준공검사가 나지 않아 2003년 8월 임시사용승인을 받아 잔금10％를 정산하지 않는 상태에서 입주하여 거주하다가 2004년 12월 사용승인을 받아 아파트자금을 정산하고 2005년 1월 소유권등기 신청을 함. (질의) - 위와 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건 중 3년 보유의 기산일을 언제로 보아야하는지. 【회신】 1. 분양 받은 아파트의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 질의회신문(재재산46014-63, 2000. 3.10.; 대법98두2669, 1999.10.26.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-235, 2006.02.10. 【제목】 소득세법 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것임 【질의】 (내용) 주택의 보유현황 〈A주택〉 ㆍ2000.10.10. 취득 2002. 1.14. 재건축사업 승인일 (주택 멸실일: 2003. 1. 28.) ㆍ2006. 3.10. 재건축될 A주택의 사용승인(준공)예정일. 〈B주택〉 ㆍ2001. 9.10. 취득이후 현재까지 전세대원이 거주함. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
(질의) 위B주택을 A주택의 사용승인일 이후 양도하고 전세대원이 A의 재건축주택에서 1년 이상 거주할 경우 B주택의 양도소득이 일시적인 2주택의 비과세 특례 적용여부 【회신】 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제4항의 규정은 2006.1.1.이후 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우에 동항 각호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「동법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 사례와 같이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것임. |