1. 질의내용 요약

2000. 7월경 토지를 매입하여 2001. 3월경 다세대주택(공부상 8세대)을 신축하여 오던 중 현재 매매하려하니 1세대 3주택 이상자로 중과세대상이라 하는데 본인은 제외국민이며 공부상 다세대로 되어 있으나 실질적으로 1인한테 밖에 양도할 수 없으며 동 주택을 다가구로 16가구로 사용하니 다세대가 아닌 다가구로 판정하여 단독주택으로 보는 것이 타당하지 않은지?

1세대 당 공부상 면적은 전용면적 66.905㎡, 대지권 34.42㎡이나 16가구이므로 가구당 실질적인 면적은 전용 34.50㎡ 대지권 13.50㎡임.

1세대 당 국세청기준시가는 고시가 안 된 상태이나 기준시가는 토지와 건물을 합하여 65백만원 정도임.

[질의]

기준시가 4천만원을 초과하여 중과제외대상 소형주택에도 해당되지 않으므로 1세대 3주택이상에 해당하여 중과세율이 적용되는지? 아니면 실질적인 다가구주택으로 보아 1주택으로 판정하여 중과세율 적용이 배제되는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)

1. 2 생략

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택󰡓이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 󰡒수도권󰡓이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항제4항의 규정에 의한 읍․면 (2005. 2.19. 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설)

2. ～ 8. 생략

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 󰡒일반주택󰡓이라 한다) (2003.12.30. 신설)

○ 건축법 시행령 제3조의 4 【용도별 건축물의 종류】

법 제2조 제2항 각호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. (1999. 4.30. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 건축법 시행령 【별표 1】용도별 건축물의 종류 (제3조의 4 관련) (2005. 4.22. 개정 ; 석유 및 석유대체연료 사업법 시행령 부칙)

2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다) (2000. 6.27. 개정)

가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택 (2000. 6.27. 개정)

나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 (2000. 6.27. 개정)

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 (2000. 6.27. 개정)

라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 (2000. 6.27. 개정)

3. 이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-872, 2004. 6. 1. 〔양도소득세 중과세율이 적용되는 1세대 3주택의 범위〕

3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하는 경우에는「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서는 모든 주택을 포함하는 것임.

60％의 양도소득세 세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는「소득세법 시행령」제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울․광역시 ․ 경기도에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍 ․ 면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-3012, 1997.12.26.

소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 “1세대 1주택” 판정함에 있어 주택건설촉진법시행령 제2조 제1항에서 규정하는 “다세대주택”의 경우 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 보는 것이나, 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 다가구주택을 하나의 매매 단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것임.

○ 재산46014-715, 2000.06.14.

【제목】다가구주택을 하나의 매매단위로 한 1인과의 취득 또는 양도시는 단독주택인 1주택으로 보나, 다세대주택은 가구별로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봄.

【회신】소득세법시행령 제154조 제1항에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어, 같은 법 시행규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1주택으로 보는 것이나, 다세대주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것임.

○ 서면4팀-1144, 2005. 7. 7.

【회신】하층은 상가이고 상층은 거주용으로 된 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 건물을 함께 소유하는 경우에 이는 겸용주택으로 보지 아니하는 것이며 다세대주택은 각 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임.