[회 신] |
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이나, 그렇지 않는 경우 먼저 양도하는 주택은 보유 및 거주기간에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것입니다. |
1. 질의내용 요약 |
【현 황】 ① 기존주택(○○구 ○○동 아파트) - 2001. 7.30. ○○구 ○○동 아파트 매입 잔금지급 - 2001. 8월 초부터 2003. 8월 초까지 2년간 임대 - 2003. 8.29(전입일).부터 현재 거주 중 ② 재건축 아파트 - ○○권 아파트 매입(재건축 아파트 조합원분) - 2001. 4.28. 재건축사업승인 - 2001. 6.29. 잔금청산일(아파트 매입 잔금) - 2002. 7. 3. 철거멸실(집합건축물대장 표재부) - 관리처분계획인가일 없음(2003. 7. 1. 법 바뀌기 전에 재건축) - 2005. 1.28. 사용승인일(재건축이 완공되어서) - 2005. 2. 3. 잔금 납부했음 - 2005. 3. 2. 등기필 ③ 위 재건축 “사업승인”이 난 아파트를 매입하여 재건축이 완공되어 “사용승인”이 나면 일시적 2주택이 되는데, 이 때 기존주택이 분당아파트를 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 충족시키고 새로 완공된 아파트 사용승인일로부터 1년 이내(2006. 1.28.까지)에 기존 분당아파트를 매도하면 양도소득세 비과세가 적용되는 것으로 알고 있음. 【질 의】 위의 경우 언제부터 언제까지 기존아파트를 매도해야 “양도소득세 비과세”가 적용되는지? |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용 수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ○ 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1828, 2005.10.06. 【질의】 〔사실관계〕 재건축아파트가 소재한 지역은 주택 투기지역은 아니나, 당해 재건축아파트는 사업시행인가일 이후 승계조합원이 취득한 아파트로서 사용승인일로부터 1년 이내에 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하는 것으로 알고 있는바, 이 경우 취득시기 및 적용세율, 장기보유특별공제액의 계산방법에 대하여 질의함. 〔재건축 주택의 기본자료〕 사업계획승인일 : 1994.12.31. 재건축 입주권(종전 토지 및 건물) 취득일 : 1999. 4.22. 사용승인일 : 2005. 5. 1. 신축아파트 양도일 : 2005. 6. 1. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
〔질의〕1. 당해 재건축 아파트의 취득시기는. 〈갑설〉 재건축아파트 및 그 부수토지 모두 사용승인일임. - 이 경우 취득금액이 불분명한 경우 환산취득가액을 양도일과 사용승인일 기준으로 계산하게 되어 양도차익이 거의 발생하지 않게 된다. 종전 토지의 취득일도 사용승인일로 보게 됨. 〈을설〉 주택 및 그 부수토지 모두 당초 재건축 입주권의 취득일임. - 이 경우 취득금액이 불분명할 때에 환산취득가액을 양도일과 재건축 입주권의 취득일을 기준으로 계산함. 〈병설〉 종전 토지는 재건축 입주권의 취득일로 하고, 신축아파트 건물은 사용승인일을 취득시기로 함. 2. 양도소득세 적용세율은. 〈갑설〉 9％～36％ 누진세율을 적용함. （이유） 재건축 입주권 취득일로부터 재건축아파트 양도일까지의 보유기간이 2년 이상임. 〈을설〉 50％의 세율을 적용함. （이유） 사용승인일을 취득일로 보아 취득 후 1년 이내 단기 양도임. 〈병설〉 주택(건물)은 50％ 세율을 적용하나, 그 부수토지에 대하여는 9％～36％ 누진세율을 적용함. （이유） 재건축 주택은 사용승인일, 그 부수토지는 종전토지의 취득시기로부터 보유기간을 계산함. 3. 장기보유 특별공제액은 어떻게 적용하는지. 〈갑설〉 양도차익 전체에 대하여 15％를 적용함. （이유） 재건축 입주권 취득일로부터 재건축아파트 양도일까지의 보유기간이 5년 이상임. 〈을설〉 적용할 수 없음. （이유） 사용승인일을 취득일로 보아 취득 후 1년 이내 단기 양도임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
〈병설〉 주택(건물)은 적용하지 않으나, 그 부수토지에 대하여는 15％를 적용함. （이유） 재건축 주택은 사용승인일, 그 부수토지는 종전토지의 취득시기로부터 보유기간을 계산함. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 입주권이라 함)를 승계․취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. 【관련법령】 【질의】 본인은 1세대 1주택으로 3년 이상 보유한 주택이 있는 상태에서 부모로부터 1주택을 1997. 9.20. 부담부증여로 증여받았음. 그 후 본인은 1세대 1주택으로 3년 이상 보유한 주택을 1998. 8.10. 양도한 경우 다음과 같은 사항에 대해 의문이 있어 질의함. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
o 질 문 소득세법시행령 제155조 제1항의 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함한다)함으로써…에서 (다른 주택을 취득)이란 유상취득만 뜻하는 것인지, 아니면 유상취득 및 무상(증여)취득 모두를 뜻하는지 여부 【회신】 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 1주택을 취득함으로서 일시적으로 2주택이 된 경우에 다른 주택의 취득일로부터 2년 이내(☞2002. 3.30.부터는 1년 이내)에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 3년 이상 보유한 경우에는 1998. 4. 1. 개정된 소득세법시행령 제155조 제1항(1세대 1주택의 특례)의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임. 2. 위의 1의 경우 취득이라 함은 유상취득 및 무상취득을 모두 말하는 것임. |