1. 질의내용 요약 |
[내 용] - 근생 및 다가구주택(사용승인일 2001.10.19.) 대지46, 건평82, 시가4.2억원. - 근생 및 다가구주택(사용승인일 2002.11.27.) 대지36, 건평95, 시가4.1억원. - 위 근생 및 다가구주택은 당초 1개의 주택이 소방도로가 개설됨에 따라 양쪽으로 갈라져 2채의 주택으로 신축하여 임대하고 있으나 처분이 되지 않아 다세대주택으로 용도 변경하여 분할하여 양도하고자 합니다. [질 의] - 위 다가구 주택이 감면대상으로 용도 변경하여도 감면적용이 되는지 여부. - 1세대 다주택에 해당하여 양도소득세가 부과되는지 여부 등에 대하여 질의합니다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. ～ 8. 생략 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003.12.30. 신설) ③ 이하생략 ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호에서 재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(건축법시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2004. 6. 3. 신설) |
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1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2004. 6. 3. 신설) ③ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유라 함은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. (2004. 6. 3. 신설) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. [신설 95.12.30, 98. 4. 1.] |
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○ 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.11. 개정) 1. 생략. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000.12. 29. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) |
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○ 조세특례제한법시행령 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000.12.29. 신설) 1. 생략 2. 조합원(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택 취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2.19. 개정) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8.14. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ⑥ 법 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001.12.31. 항번개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【제목】 거주자가 주택건설사업자인 경우와 해당 부동산의 양도가 사업소득(건설업ㆍ부동산매매업)에 해당하는 경우는 양도소득세 과세특례 적용대상 아님. 【회신】 조세특례제한법 제99조의 3이 정하는 양도소득세의 과세특례는 거주자가 주택건설사업자인 경우에는 적용되지 아니하는 것이고, 당해 부동산양도의 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 계속ㆍ반복의 사업성이 인정됨으로써 사업소득(건설업ㆍ부동산매매업)에 해당하는 경우에도 동 규정이 정한 양도소득세의 과세특례가 적용될 여지가 없는 것이므로, 귀 질의의 경우는 거주자가 주택건설사업자에 해당하는지 여부 또는 해당부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 여부 등에 관하여 관련사실을 구체적으로 조사하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1633, 2004.10.15. 【회신】 거주하던 단독주택을 용도 변경하여 3개의 다세대주택으로 구분 등기하는 경우 3주택이 되는 것이며, 귀 질의의 경우 양도소득세의 세율을 적용함에 있어 소득세법시행령 제155조 제2항에서 규정하는 상속받은 주택을 제외하고 1세대 3주택에 해당하여 양도하는 주택 중 1주택은 100분의 60의 세율이 적용되는 것임. 귀 질의와 관련하여 유사사례(소득 46011-142, 1999.10. 4.)를 참고바람. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【제목】 다가구주택을 매입하여 다세대주택으로 용도 변경한 후 세대별로 양도하는 경우, ‘부동산매매업’에 해당함 【질의】 신축 다가구주택을 2000. 5.11. 매입하여 그 중 1가구에서 거주하던 중 사정에 의하여 2002. 3.13. 다세대(7세대)로 용도 변경하여 본인 거주 1세대를 제외하고 나머지 6세대를 양도하는 경우의 소득구분 【회신】 귀 질의와 유사한 사례에 대한 기 질의회신문(소득 46011-2191, 1999. 6. 8.)을 참고하기 바람. ○ 소득46011-233, 1999.10.22. 【제목】 신축 취득한 단독주택을 다세대주택으로 용도 변경해 세대별로 양도하는 경우, ‘양도소득’ 또는 ‘부동산매매업’ 해당여부 【질의】 1991년에 2층 가옥을 신축하여 1999. 9월 다세대주택(4세대)으로 용도변경한 후 같은 달에 이 중 1세대를 양도하였고 나머지 3세대도 매도할 예정인 경우의 소득구분은. 【회신】 신축으로 취득한 단독주택을 건축법 제14조의 규정에 의하여 다세대주택으로 용도변경하고 세대별로 사업목적 없이 단순히 양도하는 경우, 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, 판매목적으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호에 의하여 부동산매매업에 해당하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-1091, 2005.06.29. 【제목】 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함에 있어 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 주택건설사업자 여부는 사업의 계속성 또는 반복성 등을 고려하여 사실 판단하는 것임. 1. 거주자가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 2. 위 1.를 적용함에 있어서 거주자에는 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 당해 주택의 양도가 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사실 판단할 사항임. |