1. 질의내용 요약 |
[주택보유현황] A주택 : 1999. 7. 1. ○○시 ○○면 ○○리 소재 미 분양된 ○○아파트 44평형(111.213㎡)을 계약 거주중임(국민주택이 아니어서 조세특례제한법 제99조의 감면대상주택 아님) B주택 : 2000.11.30. ○○시 ○○읍 ○○리에 미 분양된 ○○ 2차 아파트 ○○평형을 주택건설업자와 계약하여 취득함 C주택 : 2003. 5.21. ○○시 ○○동 소재 ○○ 2차 6단지 46평형을 청약․당첨되어 계약하였음 [질의] C주택의 잔금을 납부하면 1세대 3주택이 되는데 잔금을 납부하기 전에 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 비과세되는지? B주택의 경우 수도권외의 지역에 소재한 주택으로서 2000.11. 1.일부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택에 해당하므로 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100% 감면하는 것으로 알고 있음 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 조세특례제한법 제99조의 3 【수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】(2000.12.29. 법률 제6297호 : 조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】의 구법) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 대통령령이 정하는 수도권외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(국민주택에 한하며 이에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. (2000.12.29. 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2000.12.29. 신설) 2000년 11월 1일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2000.12.29. 신설) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000.12. 29. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) |
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○ 조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정)〈 2001.08.14. 법률 제6501호, 개정 〉 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.11. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지〔☞ 서울시․과천시 및 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 ․ 일산 ․ 평촌 ․ 산본 ․ 중동 신도시지역은 2002.12.31.까지〕의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 생략 ○ 부칙 (2001. 8.14. 법률 제6501호) 제1조 【시행일】 이 법은 공포한 날부터 시행한다. |
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제13조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면에 관한 경과조치】2001년 5월 23일전에 종전의 제99조의 3 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득하여 이 법 시행후 동 주택을 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】의 구법 : 2000.12.29. 조세특례제한법 시행령 제령령17034호, 개정 제99조의 3 【수도권외 지역 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 면제】 ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 수도권이라 함은 별표 7 제1호의 규정에 의한 수도권을 말한다. (2000.12.29. 신설) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 양도소득금액이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 · 일산 · 평촌 · 산본 · 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (2003.12.30. 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-657, 2004.5.12. 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002. 12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(소득세법시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 과세하는 것임. 2. 조세특례제한법 제99조의 3규정에 해당하는 신축주택은 소유자가 거주하지 않아도 동법규정의 감면을 적용받을 수가 있는 것임. 【보충설명】 ｏ 상기의 신축주택은 거주자의 보유주택수와 관계없이 양도소득세의 감면이 적용되며, 감면받은 세액의 20％에 상당하는 금액이 농어촌특별세로 과세됨. ｏ 위 1.의 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 서면4팀-470, 2005.3.30. 〔감면대상 신축주택을 보유한 상태에서 다른 1주택을 양도시 1세대1주택 비과세 여부〕 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002. 12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나,「농어촌특별세법」제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 과세함 2. 상기의 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세됨 |