1. 질의내용 요약 |
[사실관계] 전용면적 18평 이하인 기존 아파트 5채를 매수(475백만원)하여 임대사업을 하고자 하며 임대료는 전세 및 월세로 받고자 함. [질의내용] 1. 의무임대기간은 몇 년이고 임대기간이 끝나고 양도하는 경우 양도소득세를 감면받을 수 있는지 여부 2. 전세보증금도 소득세가 과세되는지 여부 3. 취득세․등록세는 얼마나 되며, 재산세와 종합토지세가 50% 감면되는지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (19 98.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 · 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서 주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 주택이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 부분을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ○ 소득세법 부칙 (2001.12.31 법률 제6557호) 제1조 【시행일】 이 법은 2002년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제14조 제3항·제25조 제1항·제51조의 3 제4항 및 제81조 제8항의 개정규정은 공포한 날부터, 제156조의 2, 제164조의 2 제1항 및 제165조의 개정규정은 2002년 7월 1일부터 각각 시행한다. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재산46014-601, 2000.05.18. 【회신】 1. 1986. 1. 1. 이후 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 개인이 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1995. 1. 1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 상기의 임대주택을 5호 이상 임대개시한 후부터 당해 임대주택은 1세대1주택비과세규정을 적용함에 있어서 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1625, 2005.09.08. 【회신】 거주자가 임대주택법에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995. 1. 1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 동법 시행령 제97조 제4항 각호의 서류에 의하여 사실 판단하는 것임. |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【회신】 귀 질의의 경우 소득세법 제25조 제1항·같은 법 시행령 제53조·같은 법 부칙(2001.12.31. 법률 제6557호) 제1조의 규정에 의하여 2001. 1. 1. 이후 개시하는 과세기간부터 주택임대보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 아니하는 것임. |