1. 질의내용 요약

본인은 1987년부터 소유하고 있던 서울시 양재동 소재 대지위에 2002.12.23(사용승인일) 1층과 2층에는 근린 생활시설을 신축하고, 3층,4층.5층에는 국민주택 규모 이하 다세대주택 12세대를 신축하여 임대하여 오다가 2005.8.5일 위 건물 전부를 양도하였습니다.

이 경우 조세특례제한법 제99조의3에서 규정하고 있는 신축주택에 대한 감면(양도소득세 100% 감면) 규정이 적용되는지 알고 싶습니다.

감면규정이 적용될 경우 근린생활시설로 임대하고 있는 1층과 2층은 양도소득세가 감면되는지 과세되는지 궁금합니다. 건물면적은 주택면적이 근린생활시설 면적보다 큽니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다.

다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 󰡒신축주택취득기간󰡓이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

○ 소득세법기본통칙 89-17 【상가와 아파트를 동시 소유시 겸용주택 해당여부】

하층은 상가로 되어 있고 상층은 거주용으로 된 아파트건물을 함께 소유하는 경우에 이들을 겸용주택으로 보지 아니한다.

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-938(2005.6.15)

1. 조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호에서 규정하는 주택건설사업자라 함은 주택법 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것이며

2. 판매를 목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우에는 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당합니다. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항입니다.

○ 재일46014-1655(1999.09.10)

1. 자기가 건설한 주택으로서 1998. 5. 22∼1999. 6. 30까지의 기간 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 “신축주택”(소득세법시행령 제156조에 해당하는 고급주택은 제외하는 것이며, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것임)의 경우, 당해 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임

2. 거주자가 건물 등을 신축하여 양도하는 경우로서 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 횟수, 반복성 등을 종합적으로 판단하여 소득세법 제19조 제1항 제6호의 규정에 해당하는 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 경우에는 사업소득에 해당되는 것이며, 단순히 사업목적없이 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당되는 것임

3. 귀 질의의 경우 소득의 구분 및 고급주택에 해당되는지의 여부에 관하여는 관할세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임