1. 질의내용 요약 |
【현 황】 본인은 토지거래허가구역내에 있는 “갑”의 토지에 대하여 1억7천만원에 취득하기로 매매계약을 하고 2003.9.10 잔금을 모두 지급하였음 본인이 잔금지급후 토지거래허가를 받는 기간 중에 “갑”으로부터 당해토지의 일부에 토목공사를 해주고 공사대금을 받지 못한 “을”이 2003.9.15 당해토지에 가압류를 하였음 본인은 “갑”에게 당해토지에 대해 매매대금 1억7천만원을 모두 지급하고 소유권이전이 안된 상태에서 “갑”의 채무 때문에 “을”이 당해토지에 가압류를 하였기에 “갑”으로 하여금 “을”에 대한 채무변제를 종용하였고 토지거래허가를 얻어 등기이전을 요구하였으나, “갑”은 “을”에 대한 채무변제를 하지 않고 등기이전도 하지 않기에 본인은 “갑”에게 소송을 제기하였음 본인은 토지거래허가구역내의 토지를 허가없이 취득하였다는 약점 때문에 “갑”의 “을”에 대한 채무를 인수하기로 판사님 앞에서 조정합의(2004.7.5)를 하고 2004.10.10 취득등기를 하고 인수채무는 2004.11.5 변제하였음 【질 의】. 1. 당해토지에 대하여 본인의 취득가액은 당초 매매계약금액 1억7천만원이 되는 것인지 아니면 추후 여러 우여곡절 끝에 부득이 “갑”의 채무 3천만원을 인수한 것을 포함한 2억원이 되는 지 2. 당해토지에 대한 본인의 취득시기는 가설1 : 당초 매매계약잔금일인 2003.9.15. 이다 가설2 : 판사님 앞에서 조정합의를 보게 된 2004.7.5. 이다 가설3 : 소유권이전등기일인 2004.10.10. 이다 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정) 3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ④ 삭 제 (2000. 12. 29) ○ 소득세법기본통칙 97-5【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. ② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. ③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용등은 필요경비로 산입하지 아니한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 제1항 제3호(☞현행 제2호) 및 같은법시행령 제163조 제4항(☞현행 제3항)의 규정에 의한 필요경비에는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비로 산입된 것을 제외한 금액을 포함하는 것이며 귀 질의의 화해비용보상금 등이 상기 1.의 규정에 해당하는 지의 여부는 관할세무서장이 구체적인 내용을 확인하여 판단할 사항임 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 소득세법 제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것임 ○ 재재산46014-21(2003.01.23) 토지거래계약 허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기를 판정함에 있어 국토이용관리법 제21조의 3의 규정에 의하여 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 대법2003두2106(2003.06.27) 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 장차 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 한 경우에, 비록 그 매매계약은 토지거래허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만 나중에 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도시기는 구 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제27조 및 구 소득세법시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제53조 제1항 제1호의 각 규정에 의하여 그 대금청산일이라 할 것이고(대법원 1998. .2. 27 선고, 97누12754 판결 참조), 이러한 법리는 잔금 청산 후 토지거래허가구역 지정이 해제된 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 원심은, 그의 채용증거를 종합하여, 토지거래허가지역 내의 이 사건 토지에 관한 이 사건 매매계약은 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아니라 허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약이므로 그 대금을 청산한 다음 토지거래허가구역 지정이 해제되었다면 소급하여 유효한 계약이 되고, 그 양도소득의 산정의 기준이 되는 양도시기는 잔금청산일인 1990. 9. 29이라고 판단하였다. 기록과 관계 법령 및 위에서 설시한 법리에 비추어 보니, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍되고 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였다거나 증거법칙에 위반하였다는 등으로 사실을 오인한 위법이나 자산의 양도시기에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 상고이유의 주장들을 받아들이지 아니한다. 그러므로 피고의 상고를 기각하고, 상고비용을 피고가 부담하게 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. |