1. 질의내용 요약 |
- 1997.2.25 신축하여 구청에 임대사업자 신고후 세무서에 사업자 등록함 - 2000.1.31 다가구주택에서 다세대 주택으로 용도변경(17세대) 1. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 양도소득세 감면가능 여부 2. 현 다세대주택을 임차인들의 공용시설 및 옥상방수 대체시설로 증축하는 경우 에도 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 양도소득세 감면가능 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정) 1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정) 2. 삭 제 (2001. 12. 31) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 3의 2. 삭 제 (2001. 12. 31) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 다른 목적의 건물이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다. 1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우 2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우 ○ 임대주택법 제2조 【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996. 12. 30 개정) 1. 임대주택이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. 건설임대주택이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 3. 매입임대주택이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4. 임대사업자라 함은 국가지방자치단체대한주택공사지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 지방공사라 한다)제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002. 12. 26 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
1. 장기임대주택의 정의 장기임대주택이란 거주자(개인) 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유하면서 타인에게 5년이상 장기적으로 임대한 주택을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대주택이나 다가구주택도 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됨. 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 부수토지가 건물 연면적의 2배를 초과하는 주택은 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세감면규제법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않음 2. 감면대상자 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 3. 주택의 종류에 따라 감면율의 적용 국민주택규모(25.7평) 이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됨. 1986. 1. 1 이후 신축된 주택이나 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50％를 감면하고, 10년이상 임대후 양도하는 경우에는 100％ 감면됨. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대 주택과 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택으로서 1995. 1. 1 이후 취득시 입주된 사실이 없는 주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100％를 감면함 * 임대주택법에 의한 임대사업자 ․ 5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 자 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
4. 감면 절차 - 임대주택의 신고 임대주택을 5년 이상 임대하려는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날로부터 3개월 이내에 주택임대 신고서를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 함. 주택임대신고서를 제출하지 않은 경우에는 추후 당해 임대주택에 대한 양도소득세 감면 여부와 관련한 주택의 임대사실을 확인하는 경우 임대사실을 확인할 수 있는 명백한 증빙이 없어 감면받지 못하는 경우가 발생될 수 있으므로 반드시 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 신고하여야 함 - 임대주택을 양도한 후의 세액면제 신청 5년 이상 주택을 임대하다가 당해 주택을 양도한 경우에는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 다음의 서류를 첨부하여 세액면제 신청서를 주소지 관할 세무서장에게 제출하여야 함 〈첨부서류〉 ․ 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대주택사업자 등록증 ․ 임대차계약서 사본 ․ 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 ․ 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 - 임대주택기간의 계산 주택임대기간의 계산은 주택의 임대를 개시한 날로부터 기산하며 이 때 임대를 개시한 날이라 함은 임차인이 당해 임대주택에 입주한 날이며, 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 그 기간을 합산함 피상속인의 임대주택을 상속으로 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산함. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니함 5. 임대주택과 사업자 본인 소유주택과의 관계 납세자가 거주 또는 보유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대1주택 비과세 여부 판정시 주택임대신고서에 의하여 장기임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대1주택 비과세 판정시 아무런 영향이 없음 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택을 5호(독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 봄)이상 임대하는 경우로서 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가한 경우라도 임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서(부가가치세법의 규정에 의한 사업자등록 한 경우를 포함)에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이상 경과한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조 및 같은법시행령 제64조 규정에 따라 양도소득세를 50％(10년이상 임대한 경우는 100％)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임 ○ 재산46014-129,2000.02.02 1. 1986. 1. 1 이후 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연멱적의 2배 이내의 토지를 포함함) 또는 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 개인이 당해 주택(이하 임대주택이라 함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임 2. 또한, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995. 1. 1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득 당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 5년 미만 임대하는 경우에는 감면받을 수 없는 것임 3. 상기 임대주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 그 공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이며, 1세대 1주택 여부 판정시 상기 1. 2.의 임대주택은 5호 이상 임대를 개시한 때부터 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 |