1. 질의내용 요약 |
1. A라는 사람이 B라는 사람 소유의 토지를 매입하여 그 토지 위에 건축(빌라/다세대)을 하여 C 등에게 매도하였는 데, A는 소유권이전등기를 하지 않고 B의 명의로 전매하여 소유권을 이전하려고 하는데 불법행위가 아닌지 2. 정당하다면 각종 세금 등은 어떻게 되는 것인지 3. 불법이라면 어떤 불이익이 오는지 4. 본 부동산의 거래지역은 경기도 광주시/남양주시 입니다.(토지거래지역인지 잘 모름) 5. A라는 사람은 상습적으로 수 십년간(약20년간)이런 수법으로 전매를 하였다면 고시 가격으로, 아니면 실거래가액으로 각종 세금을 납부하여야 하는가요 6. B라는 사람이 A라는 사람을 고의 또는 모사하여 소유권 이전을 하였다면 B라는 사람은 책임이 없는가요 7. A라는 사람이 현금이 아닌 물물교환을 하여 부동산 분양가격으로 처분하였다면 실거랙가격으로, 아니면 고시가역으로 소유권이전등기하여야 하는지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제19조【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994.12.22개정) ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득수익재산행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득수익재산행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. ○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 ② 제1항 제2호제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제2호제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항에 규정하는 토지 (1998. 12. 31 개정) 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2002. 12. 30 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
주택을 신축하여 판매하는 사업은 소득세법 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매용으로 신축한 주택을 사업자가 거주목적으로 사용하는 주택은 당해 사업자의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나, 주택의 신축양도에 대한 사업성 여부는 그 거래의 목적이나 거래의 횟수, 규모, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 종합적으로 고려하여 사실 판단할 사항임. 【질의】 매매 등이 금지된 가처분된 부동산의 가처분권자가 소유권이전등기 청구소송 결과 당해 부동산의 1/2지분에 대해 명의신탁해지를 원인으로 소유권이 있음을 확정판결받았으나 그 소송결과에 따른 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 당해 부동산의 명의자가 제3자에 양도한다면 당해 부동산 양도에 따른 양도소득에 대한 양도소득세 납세의무자는 어떻게 되는것인지 여부 【회신】 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득․수익․재산행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 국세기본법 제14조의 규정에 의하여 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 양도소득세를 과세하는 것임 따라서 귀 질의 경우 당해 부동산 양도에 따른 양도소득세 납세의무자는 해당 부동산의 매매계약에 따른 거래의 실질내용에 따라 사실판단할 사항임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재산 46014-678,2000.06.27 【질의】 본인은 1990년 12월 시흥에 있는 임야를 매입하였음. 소유권을 이전하려고 하였으나 '국토이용관리법'에 의하여 현지에 일정기간 이상 거주하지 아니하였으므로 소유권 이전등기가 불가능함 그 상태로 지나다 보니까 1991년에 이 땅에 대하여 타인의 가처분과 압류가 계속 들어 왔음. -이에 불안을 느껴 소유권이전등기를 요구하는 민사소송을 제기하여 1992년 12월에 "전 소유자는 1990년 양도를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라"는 판결을 받았음 그러나 여전히 '국토이용관리법'에 의하여 소유권이전등기를 할 수 없어서 1993년 3월에 위 판결에 기한 "일체의 처분행위를 금지하는 가처분"을 하였음 그러다가 1998년 3월 한국수자원공사에서 이 땅을 수용을 하여 소유권이 전 소유자(본인에게 토지를 판) 명의에서 한국수자원공사로 이전되었음 물론 토지 보상금은 본인이 수령하였음 이와 같은 경우 소득세법시행령 제168조 제2호의 "법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"에 해당되어 미등기자산에서 제외되는지 질의함 【회신】 국토이용관리법 제21조의 2의 규정에 의한 토지거래허가 구역내에 있는 토지를 같은법 제21조의 3에서 규정하는 토지거래허가를 받지 않고 취득한 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것임 (☞위 줄친 부분의 법령과 조항은 현행법상『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』제117조와 제118조임 |