[회 신] |
3. 위와 별도로 조세특례제한법 제99조 또는 같은법 제99조의3에 해당하는 감면대상 신축주택이면서 소득세법 제89조 제3호(비과세양도소득)에도 해당하는 2주택을 소유하던 거주자가 당해 주택을 양도하는 경우 양도 순서에 관계없이 모두 비과세를 적용받을 수 있는 것이며, 1주택만 위 감면대상 신축주택에 해당하고 다른 1주택은 비과세가 적용되는 경우에는 비과세가 적용되는 1주택을 먼저 양도(이 경우 같은법 시행령 제99조 제4항에 의한 서류를 제출하여 신축주택이 감면대상에 해당된다는 소명을 할 필요가 있음)하고 나중에 감면대상 신축주택을 양도하는 경우로서 당해 신축주택의 양도일 현재 비과세 요건을 갖춘 경우라면 동 주택도 비과세 적용을 받을 수 있는 것입니다. |
1. 질의내용 요약 |
(질의1) 2000년 10월 12일 재건축사업계획승인을 받았으며, 조합원외 일반분양 계약 및 계약금 납부는 2001년 5월 28일부터 5월 30일까지 시행되었습니다. 재건축사업계획승인일 현재 조합원이고 취득한 아파트는 전용면적 135.376㎡이고 사용승인은 2003년 12월 5일입니다. 양도소득세의 과세특례를 적용받을 수 있는 지 여부, 적용받을 수 없다면 그 사유를 자세히 알려주시기 바랍니다. (질의2) 조세특례제한법 제99조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면) 해당 주택과 동법 제99조의 3 제1항 해당 주택 등 2주택을 소유하고 기타 다른 주택을 소유하고 있지 않으며, 2주택 모두 소득세법 제89조 제3호(비과세 양도소득)적용기준에 해당될 경우 어느 주택을 매도하여야 비과세 가능한지, 2주택 중 어느 1주택을 먼저 매도하던지, 양도소득세 감면 신청을 하지 않으면 비과세 적용을 받을 수 있는 것인지 자세히 알려 주시기 바랍니다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 조세특례제한법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 단서개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법시행령 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ④ 법 제99조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 1에 해당하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1999. 10. 30 개정) 1. 법 제99조 제1항 제1호의 주택 (1999. 10. 30 개정) 가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30 개정) 나. 건축물관리대장 (1999. 10. 30 개정) 2. 제3항 제2호의 주택 (1999. 10. 30 개정) 가. 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30 개정) 나. 제1호의 서류 (1999. 10. 30 개정) 3. 기타의 주택 (1999. 10. 30 신설) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
가. 취득시의 주택매매계약서 (1999. 10. 30 신설) 나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30 신설) ○ 조세특례제한법 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 지역이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ⑥ 법 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001. 12. 31 항번개정) ○ 소득득세법 제89조【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 - 주택의 취득 및 양도현황 ․ 1981.3.14. 서초동 소재 아파트 구입거주 중 1999.7월 재건축으로 멸실 ․ 1999.4월 경기 군포 소재 아파트를 구입하여 이주하여 거주(취득가액 190백만원) ․ 2001.7.19. 서초동 재건축아파트 완성되어 취득(건물 121.66㎡)하였으나 형편상 입주하지 못하고 임대를 하고 있었음 ․ 2004.12월 군포아파트를 양도하고 지방으로 이전하여 전세거주중(양도가액 260백만) - 현재 서초동 아파트만을 보유하고 있으며 2005.5월 중 890백만원에 양도할 예정임 (질의사항) 조세특례제한법상 양도소득세 감면 규정의 해당 여부 【회신】 1. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면을 받는 소득세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 (현황) 1. 성남시 분당구 ○○동 소재 아파트를 취득하여 12년 이상 계속 거주 2. 2004.1월에 용인시 ○○동 소재 신축아파트를 취득 (질의) 위 신축아파트는 분양조건에 5년 이내에 양도시 양도세가 비과세(감면을 착오표기한 것으로 보임)라고 하였은 데, 1. 분당 소재 아파트를 매도하였을 때와 용인 소재 아파트를 매도하였을 때 각각 비과세가 해당되는 양도기준일은. 2. 두 아파트의 취득순위와의 관계는. 3. 기타 【회신】 1. 귀 질의 용인시 ○○동 소재 아파트가 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의하여 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중 같은법시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택과 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가(급)주택에 해당하는 경우에는 제외)에 해당하는 경우에는 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임 2. 그리고 위 1.에 해당하는 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
3. 아울러 귀 질의 용인시 ○○동 소재 아파트가 위 1.에 해당하는 경우라면 성남시 분당구 ○○동 소재 아파트를 먼저 양도하는 경우 당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우를 제외하고 소득세법시행령 제154조 제1항에 의하여 비과세가 적용될 수 있으며, 그 후 용인시 ○○동 소재 아파트를 양도하는 경우 당해 주택의 양도일 현재 1세대 1주택으로서 소득세법시행령 제162조 제2항 및 같은법기본통칙 98-2에 의한 취득시기부터 양도일까지 보유기간이 3년 이상인 경우 같은령 제154조 제1항에 의하여 비과세가 적용되는 경우에는 위 1.의 감면 여부에 관계없이 양도소득세가 비과세되는 것임 【질의】 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 신축주택의 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 때에는 이를 적용하지 아니하도록 규정되어 있음 재건축조합의 조합원으로서 2002.4.30. 사용승인을 받은 양도소득세가 감면되는 신축 주택과 일반주택을 보유하고 있는 자가 일반주택을 양도하는 경우 감면대상에서 제외되는 신축주택의 고가주택 판정기준 【회신】 조세특례제한법 제99조의 3의 규정을 적용함에 있어 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 때에는 이를 적용하지 아니하는 것이며, 이 경우 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택 양도당시 신축주택(이에 부수되는 토지를 포함)의 가액(소득세법 제114조 제5항의 규정에 의한 가액을 말함)이 6억원을 초과하는 경우에 양도소득세의 과세특례대상에서 제외되는 고가주택에 해당함 |