1. 질의내용 요약 |
1) 2003.4.30자 국세청기준시가(토지와 건물의 가액을 일괄평가하여 고시한 국세청기준시가)가 고시되었으나, 2003.12.1자 변경고시시 누락된 경우 양도당시의 기준시가 산정 방법 2) 2003.10월에 준공된 재건축아파트의 국세청기준시가(토지와 건물의 가액을 일괄평가하여 고시한 국세청기준시가)는 언제 고시되는 지 3) 재건축아파트의 최초 국세청기준시가(토지와 건물의 가액을 일괄평가하여 고시한 국세청기준시가)가 고시되지 아니한 경우 기준시가 산정방법 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류규모거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정고시하는 가액 (1999. 12. 28 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제164조 【토지 건물의 기준시가 산정】 ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31 개정) ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도신축연도구조내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 × ―――――――――――――――――――――――─ 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다) ⑦ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (1998. 4. 1 직제개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 소득세법에 의한 건물 기준시가 고시 (2000. 12. 28 국세청고시 제2000-47․48호) 2. 기준시가 적용범위 가. 소득세법에 의한 건물기준시가(이하 건물에 대한 기준시가라 한다)는 2001. 9. 15 개정된 건축법시행령 별표 1의 용도별 건축물의 종류에서 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 기준시가를 산정․고시한 아파트 등 공동주택에 대해서는 건물에 대한 기준시가를 적용하지 아니한다. 나. 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 아니하는 것으로 한다. 3. 개별 건물에 대한 기준시가의 적용 개별 건물에 대한 기준시가는 당해 건물의 구조․용도․위치․신축연도 등을 기준으로 4. 건물에 대한 기준시가 산정방법에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우에 건물에 대한 기준시가 산정방법의 고시는 개별 건물에 대한 기준시가의 고시로 본다. 4. 건물에 대한 기준시가 산정방법 가. 기본산식(양도소득세 적용) (1) 기준시가 ＝ ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡) (2) ㎡당금액 = 건물신축가격기준액 ×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율 나. 건물에 대한 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 1㎡당 건물신축가격기준액에 구조별․용도별․위치별 지수와 경과연수별잔가율을 곱하여 1㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 절사한다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상 건물의 면적(연면적을 말하며, 공동주택의 경우는 전용면적과 공용면적을 포함한 면적으로 한다)을 곱하여 산출한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 2002년 4월 4일 공동주택에 대한 기준시가 고시 2002. 4. 4 국세청고시 제2002-17호 4. 아파트에 대한 기준시가 적용방법 가. 대상 공동주택 (1) 아파트 전국에 소재하는 모든 아파트[주상복합건물의 주택(아파트)을 포함한다] (2) 연립주택 전국에 소재하는 전용면적 165㎡(50평)이상인 모든 연립주택 다만, 같은 단지내에 전용면적이 165㎡이상인 연립주택이 있는 경웅와 전용면적 165㎡미만인 연립주택만 있는 경우에도 한 단지가 100세대 이상인 경우(예: 신도시지역의 대단지 연립주택 등)에는 고시대상에 포함 나. 일반적인 적용원칙 (1) 양도, 취득 또는 상속개시 및 증여당시 공동주택기준시가는 동별․단지별․평형별․등급그룹별 또는 동․호수별로 산정․고시되어 있는 기준시가을 적용한다. 이 경우 공동주택기준시가에는 당해 공동주택에 부수된 토지의 가액을 포함하는 것으로 한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재일46014-106(1998.01.21) 소득세법시행령 제164조 제5항의 규정에 의하여 국세청장이 평가․고시한 가액은 소재지별, 아파트별, 평형별로 고시하는 것임. 따라서, 귀문의 경우 같은 소재지, 같은 아파트, 같은 평형으로 고시된 가액을 기준시가로 적용하는 것이나, 같은 소재지, 같은 아파트, 같은 평형에 고시된 가액이 없는 경우에는 토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가, 건물부분은 지방세법시행령 제80조 제1항에 규정한 시가표준액에 의한 가액을 기준시가로 적용하는 것임 (2001.1.1일 이후 양도한 건물부분은 국세청기준시가를 적용함) ○ 재삼46014-1800(1993.06.26) 고시대상 재산에 대하여는 정기적으로 가격동향을 조사하여 기준시가의 조정 고시여부를 결정함 |