1. 질의내용 |
토지임차인이 임대인 토지 위에 영업용건물을 신축하여 5년간 사용 후, 신축한 지상건물을 철거하는 조건으로 임대차계약을 한 경우에 있어서 1. 임차인이 영업용건물을 신축하는 것이나 건축물관리대장이나 법원등기부등본상에는 임대인 명의로 등록, 등기된 경우 세금계산서를 교부받는 자 2. 영업용건물을 임차인이 임대인에게 양도시 부가가치세 과세여부 3. 토지 소유자인 임대인이 계약 만료 후 임차인 신축 건물을 무상 취득하여 임대에 공하고자 자본적 지출에 해당하는 수리비를 지출한 경우의 필요경비(감가상각비) 산입 여부 4. 3의 경우에 임대사업에 대한 주차관리인 등에 대한 인건비를 지급한 경우, 임대소득에 대한 종합소득세 신고시 비용 처리 가능한지 여부 5. 임대인의 증여세 과세 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법시행령 제22조 【용역의 공급시기】 4. 제49조의 2 제1항제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일 (2001. 12. 31 개정) ○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】 ① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액사업소득금액일시재산소득금액기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 6. 종업원의 급여 7. 사업용자산에 대한 비용 가. 사업용자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비 나. 관리비와 유지비 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 (1997. 12. 31 개정) ○ 소득세법시행령 제62조 【감가상각액의 필요경비계산】 ① 법 제33조 제1항 제6호의 규정에 의한 감가상각비(이하 상각액이라 한다)는 사업용 고정자산(투자자산을 제외한다)의 상각액을 필요경비로 계상한 경우에 각 과세기간마다 고정자산별로 관할세무서장에게 신고한 방법에 의하여 계산한 금액(이하 상각범위액이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액계산에 있어서 필요경비로 계상한다. 이 경우 당해 과세기간 중에 사업을 개시하거나 폐업한 경우 또는 당해 과세기간중에 감가상각자산을 취득 또는 양도한 경우에는 상각범위액에 당해 과세기간 중에 사업에 사용한 월수를 곱한 금액을 12로 나누어 계산한 금액을 상각범위액으로 하며, 월수의 계산은 역에 따라 계산하되 1월 미만의 일수는 1월로 한다. (2000. 12. 29 후단개정) ② 제1항에서 사업용 고정자산이라 함은 당해 사업에 직접 사용하는 다음 각호의 1에 해당하는 자산(시간의 경과에 따라 그 가치가 감소되지 아니하는 것을 제외하며, 이하 감가상각자산이라 한다)을 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 유형고정자산 (1998. 12. 31 개정) 가. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물(이하 건축물이라 한다) ○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (1998. 12. 31 개정) ② 제1항에서 자본적 지출이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31 신설) 5. 기타 개량확장증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 상속세및증여세법 제2조 【증여세 과세대상】 ① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다. 1. 재산을 증여받은 자(이하 수증자라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산 2. 수증자가 비거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조 제2항, 제6조 제2항제3항 및 제81조 제1항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산 (2003. 12. 30. 개정) ② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에 의한 소득세법인세법에 의한 법인세 및 지방세법의 규정에 의한 농업소득세가 수증자에게 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다. 이 경우 소득세법인세 및 농업소득세가 소득세법법인세법지방세법 또는 다른 법률의 규정에 의하여 비과세 또는 감면되는 경우에도 또한 같다. (2003. 12. 30. 개정) ③ 이 법에서 증여라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭형식목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 상속세및증여세법 제4조 【증여세 납세의무】 ① 수증자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다. 다만, 수증자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 증여세를 면제하되, 제45조의 2의 규정에 의한 증여세를 명의자인 영리법인이 면제받은 경우에는 실제소유자(영리법인을 제외한다)가 당해 증여세를 납부할 의무가 있다. |
나. 유사사례 (질의회신, 심사․심판례, 판례) |
○ 부가46015-1158, 1998.05.28 1. 과세사업에 사용할 건물을 신축하는 사업자가 당해 건물 신축과 관련한 세금계산서를 건축허가 명의에 관계없이 실지로 당해 용역을 공급받는 자의 명의로 교부받은 경우에는 당해 신축에 관련된 매입세액을 부가가치세법 제17조 제1항 제1호의 규정에 의하여 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것이나, 2. 귀 질의의 경우, 실제 건물신축 용역을 공급받는 자가 누구인지는 건축허가 및 계약사항, 신축자금 지급내역 등의 관련 거래사실을 종합하여 사실판단할 사항임 |
나. 유사사례 (질의회신, 심사․심판례, 판례) |
【질 의】 (사실 관계) ○○○○공사(임대인)는 공항시설을 운영하는 법인으로서 여유시설의 일부를 임대용으로 전환하고 일반공개경쟁으로 대형할인점업체(임차인)를 선정하여 12년간 임대차계약을 체결하였음 임대차계약서 등에는 임대인은 기본시설로 제공되는 부분을 부담하고 임차인은 상업시설 설치에 따른 비용을 부담하도록 되어있으며 임대차기간이 종료되면 임차인은 시설을 원상회복하여 임대인에게 반환하도록 되어 있음 ⇒ 반환시 임대인이 원상회복을 필요로 하지 아니하다고 인정한 시설물은 원상회복 의무가 없음 임차인은 상기와 같은 조건으로 기존 엘리베이터 교체 및 엘리베이터와 에스컬레이터 설치, 건축 및 인테리어 공사 등 내부시설에 대한 공사를 진행중에 있음 (질의 사항) 1. 상기와 같은 조건으로 임차인이 부담하는 자본적지출에 대한 법인세법상 세무처리 방법은 2. 임차인이 부담하는 자본적지출에 대하여 부가가치세가 과세되는지 여부 【회 신】 귀 질의의 경우 공항시설을 운영하는 법인이 여유시설의 일부를 임대용으로 전환하고 임대시설의 상업용 전환에 따른 개수비용을 임차인이 부담하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 임대하는 경우 임차인이 동 임대차계약에 의하여 부담한 건물개수비(자본적지출에 한함)는 임대인의 임대수익에 해당하는 것이나 무상 또는 저렴한 요율로 임대하였는지 여부는 사실판단할 사항이며 이 경우, 임차인이 부담한 건물개수비에 대한 부가가치세 과세여부에 대하여는 붙임의 유사사례(부가22601-1693, 1991.12.20.)를 참고하시기 바람 ※ 부가22601-1693(1991.12.20) 부동산(건물)임대차계약 의해 임차자의 책임하에 건물을 개수(자본적 지출)하여 사용하는 경우 건물주인 임대자는 동 자본적 지출에 해당하는 개수비상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하며, 임차자가 부가가치세 과세사업자일 경우 임대자에게 개수비상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수종료일에 당해 재화공급에 대한 부가가치세를 거래징수하여야 함 또한 임차건물에 대한 개수비를 임차인이 부담하기로 약정하고 부담한 비용으로서 동 비용이 임차자산에 대한 자본적지출에 해당하는 경우에는 이연비용으로 계상하고 임차기간에 안분계산하여 손금에 산입하는 것임 |
나. 유사사례 (질의회신, 심사․심판례, 판례) |
○ 부가46015-1519, 2000.06.30 1. 사업자가 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 무상으로 사용후 명도하기로 약정하고 토지 소유자의 명의로 신축 건물을 보존등기 하는 것은 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것으로서 당해 건물이 이용가능한 시기에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며, 2. 토지 소유자가 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로서 부가가치세 과세표준은 일정기간 토지의 임대용역에 대한 대가로 건물을 선불 또는 후불로 받는 경우에 해당하여 당해 건물의 시가를 일정기간(2과세기간 이상에 걸침)의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액으로 하는 것이며 그 공급시기는 동법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것임. 다만, 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 보는 것임 부동산임대업을 영위하는 거주자가 토지를 임대하고 임차인이 당해 토지 위에 건물을 신축하여 소유권을 임대인에게 무상양도한 경우, 임대인은 당해 건물 신축비를 선수임대료로서 임대기간동안 안분한 금액을 총수입금액에 산입하는 것이며, 그 건물의 감가상각비는 필요경비에 산입할 수 있는 것임 사업자의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 소득세법 제27조 제1항의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액인 것임 사업자가 수취보관한 서류나 비치기장하고 있는 장부등에 의하여 필요경비로서 지급 또는 거래된 사실이 실제로 확인이 되는 때에는 필요경비에 대한 증빙으로서 인정을 받을 수 있음 ○ 재산상속46014-1223, 2000.10.12 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함하는 것으로서 당해 권리의 가액은 증여당시의 현황에 따라 산정하는 것임. 이 경우 그 취득한 재산에 대하여 소득세법에 의한 소득세가 과세(비과세, 과세미달을 포함함)되는 경우에는 상속세및증여세법 제2조 제2항의 규정에 의하여 증여세가 과세되지 아니하는 것임 |