[회 신] |
위에 해당하는 신축주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세규정(소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조)을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 위를 적용함에 있어서 “주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택”에는 분양권의 일부 지분을 배우자로부터 증여받거나 명의변경하여 취득하는 주택(지분)은 포함하지 아니하는 것이며 “고급(가)주택”은 조세특례제합법 부칙(2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것이므로 귀 질의 사례(2001.12.3. 계약)의 경우 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상)과 가액기준(실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족하여야 고급주택에 해당하는 것입니다. 그러므로 귀 질의 사례의 경우 배우자 명의로 변경한 지분(30%)은 감면대상에 해당하지 아니하는 것이며, 이 경우 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 규정(소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조)을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 경우에 해당하지 아니하는 것입니다. |
1. 질의내용 요약 |
(상황) - 취득물건 : 2001년 9월 동시공개분양 후 발생한 미분양된 회사보유 잔여분 - 건물전용면적 : 164.2㎡(49.68평) - 계약방법 : 건설업자와 직접 수의계약 - 계약일자 2001.12.3, 분양금액 : 775,000,000원, 잔금지급일 : 2003.10.20 - 건물준공일 : 2003.9.29, - 등기일자 : 2003.12.12 - 등기사항 : 남편 70%, 처 30% - 현시세 : 1,200,000,000 - 거주기간 : 2003.10.23 ~ 현재까지 (질의) 1. 위와 같이 부부가 공동으로 건설회사가 보유하고 있는 회사보유 잔여 신축아파트를 2001.12.3.자에 계약하고 취득하여 현재 거주하고 있는 바, 위의 부동산을 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의하여 위의 주택은 전용면적 50평 이하의 주택에 해당하므로 부칙 제29조(법률 제6762호, 2002.12.11.개정)에 의거 양도소득세가 전액 감면되는 주택인지 2. 최초 건설업자와 계약은 남편이 단독으로 계약하였으나 분양대금을 납부함에 있어 자금이 부족하여 2003.4.2.자에 건설업자의 승인을 얻어 처와 공동으로 분양금액을 납부하고 분양대금의 납부비율로 남편이 70%, 처가 30%로 하는 공유지분 등기를 하고 취득하였음. 이 경우 남편과 처 모두가 신축주택의 양도소득세 감면대상이 되는 것인지 3. 조세특례제한법 제99조의 3 제2항의 규정에 의하여 1세대 1주택 소유자가 동법 제99조의 3 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득하였을 경우에는 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하였으므로 1세대 1주택을 판정함에 있어 보유주택 수에서 제외하여 1세대 2주택이 아니고 1세대 1주택으로 본다는 뜻인지 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
O 조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001.08.14 조세특례제한법 법률 제6501호, 개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8. 14 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 8. 14 개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2000. 12. 29 신설) 신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29 신설) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
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O 조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2003.05.29 조세특례제한법 법률 제6916호 주택건설촉진법부칙에 의해, 현행 법령) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. ② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 신설) O 조세특례제한법시행령 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8. 14 개정) |
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가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
O 조세특례제한법 부칙(2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. O 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정 O 소득세법시행령 제156【고가주택의 범위】 (2002.12.30 소득세법 시행령 대통령령 제17825호, 현행법령) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) |
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가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
O 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】 (2000.12.29 소득세법 시행령 제령령17032호, 개정) 법 제89조 제3호에서 거주용건물의 연면적가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) O 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. |
2. 질의내용에 대한 자료 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
1. 거주자(주택건설사업자를 제외)로서 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의하여2001.5.23 부터 2003.6.30 까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중 같은법시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(현행 고가주택)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 【질의】 본인은 2002년 1월에 전용면적 50평 미만의 미분양아파트를 주택건설업자로부터 6억9천만원에 최초분양받아 등기후 2003. 1. 1 이후 양도하는 경우 (양도예정가액 6억원 초과) 상기 주택이 고급주택에 해당하는지 여부 【회신】 조세특례제한법 제99조의3 규정 적용시 고급주택은 부칙(2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것이므로, 귀 질의의 경우 고급주택기준은 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상), 가액기준(실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족해야 하는 것임 |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
O 서일46014-10940,2002.7.22 【질의】 거주자(주택건설사업자가 아님)가 조세특례제한법 제99조의 감면대상주택을 분양받아 주택 완공되기 전인 분양권 상태에서 그의 배우자에게 증여한 뒤 동 주택이 완공되어 양도하는 경우에 조세특례제한법 제99조의 감면규정이 적용되는지 여부 【회신】 조세특례제한법 제99조 제1항 제2호에서 규정한 『주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택』에는 분양권을 배우자로부터 증여받아 취득하는 주택은 포함하지 아니하는 것임 【질의】 1. 과세대상 주택 : 대전 소재 전용면적 84.9㎡의 아파트 2. 취득 및 양도현황 - 2001.9.25. 남편명의로 미분양주택을 주택건설사업자와 최초로 매매계약 체결 및 계약금 납부 - 2001.8.13. 남편명의에서 부부공동명의로 권리의무 승계시(분양권의 ½승계) - 2002.9.12. 잔금청산 및 소유권이전 완료 - 2004.5.20. 이혼 - 2004.5.24. 남편명의의 ½지분을 재산분할을 원인으로 배우자에게 소유권이전 - 2004.7.16. 배우자는 동 아파트를 양도 위와 같이 배우자가 증여 및 재산분할로 취득한 주택을 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 따라 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는지의 여부 【회신】 「조세특례제한법」 제99조의 3의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 신축취득기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택에 한하여 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임 |