1. 질의내용 요약 |
- 1984년도에 취득한 주택에서 현재까지 거주하고 있으며, 재건축 추진 중으로 양도시 예정가액이 6억원 정도임 - 2002.12월 부인 명으로 땅을 구입하고 주택신축판매업으로 사업자등록하여 빌라 신축공사를 하여 2003.5월 준공하고 분양 중(8세대 중 5세대는 분양 완료하고 3세대는 미분양 상태임)임 위 경우 고가주택에 해당되는 1세대1주택에 해당되는 지 여부 |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. ③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 다른 목적의 건물이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다. 1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우 2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우 ④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다. (1998. 4. 1 직제개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (16) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.(2003.12.30.개정) ○ 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【질의】 본인은 부산시 건설교통과에 주택건설업자로 등록하여 면허를 받은 업자는 아니오나 건축지 관할세무서에 주택건축 및 판매업으로 별첨 사업자등록증을 취득하여 분양용 공동주택(23세대 한동)을 건축하여 현재 9세대를 분양하여 14세대가 미분양중에 있음. 그런데 사업상 자금이 필요하여 본인이 거주하고 있는 단 한채밖에 없는 단독주택(20년 소유, 20년 거주)를 팔고자 함. 이 경우 단독주택을 본인의 1가구 1주택으로 양도소득세의 비과세 혜택을 받을 수 있는지 【회신】 1. 소득세법시행령 제32조에 규정하는 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것임 2. 따라서 귀 문의 경우 해당 미분양 주택이 위 1에 의한 재고자산에 해당하고 다른 주택의 양도가 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대 1주택의 양도이면 양도소득세가 과세되지 아니함 【질의】 서울특별시 용산구 ○○동 2가에 한옥 1채를 구입한 시기는 1986. 3.임 회사관계로 1987. 3. 경남 창원으로 이사를 한 이후, ○○동 이웃과 함께 공동으로 부가가치세 면세사업자로 등록한 후 다세대주택(3개층)을 ○○동에 1991. 1.에 신축하였음 당초 3개층 모두 분양할 계획이었으나 당시 주택경기부진으로 1개층만 분양하게 되었으며 공동사업자(이웃)는 미분양된 2채를 분리등기한 후 전세를 놓고 산본으로 이사를 가게 되었음. 나머지 1채를 제 명의로 보존등기하여 놓고 모친과 동생이 주거하도록 하였음(다세대 주택규모 : 전용면적 56㎡/세대×3세대) 그 후 1991. 3. 19(등기일자), 경남 창원에서 아파트 1채를 분양을 받은 이후 자금부족으로 현재 전세를 주고 있는 상태이며 1992. 5. 종합소득세 신고기간중 분양된 1채에 대해서 종합소득세를 각각 1,138,109원씩 납부한 실적이 있음 이와같은 상황하에서 본인이 직장관계로 1996. 3.중 창원에 소재한 아파트를 매매하고 서울로 전근을 가야 할 형편인데 양도소득세가 과세되는지 【회신】 현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 "1세대 1주택 양도소득세 비과세요건"을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재재산-200,2004.02.13 【질의】 입주권은 원칙적으로 실가 과세 대상이나 예외적으로 재건축조합원이 사업계획승인일 현재 3년이상 보유(서울, 과천, 5대도시 등의 경우 1년 거주 포함)한 1주택이 입주권으로 전환된 경우 주택과 같이 입주권의 경우에도 위 보유기간 특례(3년→1년)를 적용받을 수 있는지 【회신】 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(부수토지 포함)를 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세가 과세함. 다만, 주택재건축사업의 경우 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행 인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 보유기간 중 2년 이상 거주)한 주택을 소유하는 자에 대하여는 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 이를 소득세법시행령 제154조 1항의 규정에 의한 1세대 주택으로 보아 비과세 됨 【질의】 본인은 취득한 지 10년이 넘는 ××구 ××동 ××아파트를 2000. 5. 3에 양도를 하였음. 그리고 취득한 지 20년이 넘는 ○구 ○○동 주택을 재건축조합에 제공하고 입주자 선정 지위로 받았던 ○○아파트 분양권을 2000. 5. 12에 양도하였음 ○○동 재건축은 1998년 관리처분승인이 났고 같은해에 건축물이 멸실되었음 이 경우 양도소득세에 대하여 다음과 같은 의견이 있어 질의함 〈갑설〉 ○○동 재건축아파트 분양권의 양도는 1세대1주택 비과세대상임 양도일 현재 다른 주택이 없으므로 1세대 1주택에 해당됨 〈을설〉 ○○동 재건축아파트 분양권의 양도는 과세대상임 관리처분일이나 건축물 멸실일에 1세대 2주택이었기에 양도일에 상관없이 과세대상임 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【회신】 1. 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존 주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나 2. 귀 질의의 경우 상기에 해당하지 않아 양도소득세가 과세되는 것임 ○ 서면4팀-912,2004.06.22 【질의】 양도일 및 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 6억원(7.2억)을 초과하는 입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제대상 양도차익 및 보유기간에 대하여 아래와 같이 양설이 있어 질의함 1. 장기보유특별공제 대상 양도차익 〈갑설〉 주택의 양도로 보아 전체에 대하여 공제함 〈을설〉 부동산을 취득할 수 있는 권리부분은 제외하고 기존의 부동산 양도차익에 대하여만 공제함 2. 장기보유 특별공제 대상 보유기간 〈갑설〉 주택의 양도로 보아 주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 전체기간을 합산하여 계산함 〈을설〉 사업승인일 이후는 입주권으로 보아 주택취득일부터 사업승인일까지만 계산함 |
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
【회신】 귀 질의의 경우 기 질의회신문(서면4팀-907, 2004.6.21. 및 재산 46014-163, 2001.2.14.)을 참고하기 바람 (참고 : 서면4팀-907, 2004.6.21.) 2003.1.1. 이후 양도하는 재건축아파트 입주권으로서 당해 자산이 현행 소득세법시행령 제155조 제16항에서 규정하는 비과세요건을 충족하면서 그 실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 당해 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제3항, 동법시행령 제166조의 규정에 따라 산정하는 것이며, 장기보유특별공제율 적용시 소득세법 제95조 제2항에서 규정하는 기준면적 미만의 판정은 조합원이 당해 조합에 제공한 기존주택의 면적을 기준으로 판정하는 것임 |