1. 질의내용 요약 | |||||||
①〔매수 및 매도현황〕 | |||||||
부동산소재지 | 면적(㎡) | 매 수 | 매 도 | ||||
울산시 ○○리 18 과수원 | 8,429 | 취득일 | 매수대금 | 매도계약 | 매도대금 | ||
울산시 ○○리 55-1 답 | 1,437 | 2004.3.2 | 9억3천만원 | 2004.5.4 | 13억원 | ||
※ 매도대금 영수 : 양수자 이○○으로부터 2004.5.4 계약금 130백만원, 2004.5.20 중도금 2억원, 잔금 970백만원을 2004.7.14(잔금지급약정일) 매매계약서상 영수하기로 되어 있었으나, 조금씩 계속 영수하여 현재 957백만원 등을 영수하였으며, 잔금 13백만원은 영수하지 못한 상태임 ②〔양수자 이○○의 매도현황〕 양수자 이○○는 상기 2필지 토지 중 1필지(울산시 ○○리 18 과수원)를 양도자 고○○의 승낙을 받아 9필지로 분할한 후 2004.7.30 분할되지 않은 1필지(울산시 ○○리 55-1 답)와 함께 총 10필지를 고○○에 대한 잔금 13백만원 미지급상태에서 류○○에게 양도하였음 - ○○리 55-1 답 1,437㎡는 2004.12.29. 고○○에서 류○○에게 소유권 이전이 됨(이○○는 중간생략 미등기) 당해 토지에 대하여 2004.7.30. 채무자 고○○, 근저당권자 류○○, 채권최고액 250백만원으로 근저당 설정된 상태였음 - 분할된 9필지 중 2필지인 ○○리 18-7 과수원 964㎡ 및 같은리 18-8 과수원 1,045㎡는 2004.12.29. 고○○에서 조○○에게 소유권 이전이 됨(이○○는 중간생략 미등기) - 같은리 18-8 과수원에 대하여 2004.7.30. 채무자 고○○, 근저당권자 조○○, 채권최고액 200백만원으로 근저당 설정된 상태였으며 2004.11.8. 해지함 〔질의〕 (1) 상기 고○○의 부동산 매매계약과 관련하여 2필지 전체면적(9,866㎡)를 양도로 볼 수 있는지 여부 및 양도시기는, 양도로 볼 수 없다면 그 이유는 (2) 상기 고○○의 부동산 매매계약과 관련하여 부동산소유권이 이전된 3필지만 양도로 볼 수 있는지와 이 경우 고○○의 양도가액과 취득가액은 총양도가액(취득가액)에 전체토지면적에서 소유권이전이 완료된 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이 타당한지 여부 | |||||||
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) ○ 소득세법기본통칙 98-1 【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】 ① 매매계약서등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. ○ 국세기본법 기본통칙 2-1-05…14【거래의 실질내용 판단기준】 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) |
2. 질의내용에 대한 자료 |
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 신설) ○ 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) |
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
○ 재재산46014-63,2000.03.10 양도라 함은 소득세법 제88조의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨 ○ 재재산46014-191,1997.8.9 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도 또는 취득시기는 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. 다만 대금청산은 이루어지지 아니하였으나 매매대금의 대부분을 지급하고 부동산의 건설이 사실상 완성되어 가사용 승인을 받아 취득자가 당해 부동산을 사용수익하는 경우에는 사용수익일로 하되, 이에 해당하는 지의 판단은 매매대금의 지급정도, 잔금청산 또는 소유권이전등기 전까지의 제세공과금의 부담상황 등을 참작하여 사실판단할 사항임 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것임 |