※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
2002년 매입당시에는 상가가 주택보다 컸는데 2005년 상가의 일부분을 주거용으로 임대하게 되어 주택 면적이 상가면적보다 크게 되었습니다.
○ 질의내용
질의1) 겸용주택 비과세 판정할 때 양도당시 상황에 의하여 주택이 상가보다 크면 전부를 주택으로 보아 비과세 하는지. 단, 매입당시에도 주거용이었던 부분은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함.
질의2) 만약 상가부분 중 일부분이 주거용으로 용도가 변경되었는데 용도가 변경된 부분도 보유기간(임대기간)이 3년이 경과해야 비과세 되는지 궁금합니다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. “이하 생략 ”
③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-638, 2006.03.20
【회신】
1. 주택을 점포로 용도변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것임.
2. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적은 소득세법 기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】의 규정에 의하여 계산하면 됨.
○ 서면4팀-107, 2005.01.13
【회신】
1.(생략)
2. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택부분의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전부 주택으로 보는 것이나, 주택부분이 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임.
3. (생략)
【회신】
주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 하나의 건물의 주택부분을 주택외의 부분으로 용도를 변경하여 주택외의 면적이 큰 건물상태로 사용하다가 다시 주택외의 부분을 주택부분으로 용도를 변경하여 주택부분이 큰 건물상태로 사용하다 양도하는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이면 소득세법시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 따라 그 건물전부를 주택으로 3년이상 보유한 것으로 보는 것임.
○ 재산01254-2620,1986.08.26
주택을 점포로 용도변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간의 기산일은 당초 취득일 이후의 거주일이며 보유기간의 기산일은 당초 취득일이며, 거주 및 보유기간은 취득한 날로부터 양도한 날까지의 해당기간을 통산하는 것임.
○ 서면5팀-858, 2006.11.17
【회신】
1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전 주택을 3년 이상 보유한(서울특별시, 과천시 및 「택지개발 촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.