1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - A주택

    1995년 10월 ○○동 소재 13평짜리 한옥을 매입하였으나 실거주하지 아니하였고 재개발 계획에 따라 1998년 4월 멸실된 후 2006년 2월에 관리처분인가를 받고 현재 중도금을 2회 납부한 상태이며, 2008년 4월에 완공되어 입주할 예정임.

  - B주택

    2002년 4월 남편명의로 분양받은 용인시 소재 미분양아파트를 2002년 11월에 승계 받아 2004년 4월 소유권 취득(2004년 1월 입주)하여 현재까지 주거하고 있음

   A주택 취득 A주택 멸실(사유불명) B주택 취득 A 조합입주권 전환 B주택 양도예정

   (95.10월) (98.4월) (04.4월) (06.2월) (비과세 여부)

○ 질의내용

  ① 상기 2008년 4월에 입주 예정인 아파트에 입주하기 전에 현재 살고 있는 용인소재 아파트를 언제 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있는지요?

  ② 상기 ○○동에 위치한 재개발아파트 입주 후 1년 이내에 현재 살고 있는 용인소재 아파틀 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있는지요?

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

  ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

   3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

  ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

  ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

  (이하생략)

 ○ 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

  ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

  ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

  ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)

  ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)

   1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

   2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

  ⑤ ~ ⑨ (생략)

  ⑩ 제155조 제6항 제1호에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 제3항 내지 제5항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)

  ⑪ (이하생략)

 ○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】

   이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2002. 12. 30. 제정)

 1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다. (2002. 12. 30. 제정)

 2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002. 12. 30. 제정)

  가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

  나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

  다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정)

  라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2006. 5. 24. 개정)

 3. ~ 8.(생략)

 9. “토지 등 소유자”라 함은 다음 각목의 자를 말한다. (2002. 12. 30. 제정)

  가. 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 (2002. 12. 30. 제정)

  나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자 (2002. 12. 30. 제정)

   (1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (2002. 12. 30. 제정)

   (2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지의 소유자 (2002. 12. 30. 제정)

 (이하 생략)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

 ○ 서면4팀-1962, 2006.06.23

 【질의】

 개정전에는 재개발지역에서 사업이 진행되어 관리처분후 종전주택이 멸실되면, 주택이 아니라 입주할 수 있는 권리로 보고, 주택수 산정에 포함을 시키지 않았음. 그러나, 2006년 이후부터 관리처분을 하는 재개발지역내에서는 종전주택이 멸실되더라도, 양도시 주택수 산정에는 포함이 되는 걸로 알고 있음.

 그러나, 위에서 말한 재개발조합원 중에는

 (A) 주택과 토지를 가지고 있는 사람이 있고,

 (B) 토지만을 가지고 있는 사람도 있음.

 그렇다면, 개정된 재개발조합원 입주권 주택수 산정포함에는

 1. 위 두 조합원 모두 주택수 산정에 포함하는 건지.

 2. 주택을 출자한 (A)의 경우만 포함이 되는건지.

 3. 주택이 아닌 나대지를 출자하고 입주권으로 전환이 된 (B)같은 경우는 주택이 아니었기 때문에 주택수 산정에 포함이 되지 않는 것인지.

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호 규정의 정비구역내 토지를 소유한 자가 동법에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획 인가로 인하여 취득한 조합원의 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 및 제104조 제1항 규정의 조합원입주권에 해당함.

 ○ 서면5팀-121, 2006.09.14

 【질의】

 1999.4. 신규아파트 분양받아 입주 후 현재까지 거주하고 있고, 2005.9. 재개발이 진행되고 있는 인근 재개발 조합원의 지분(집이 없는 나대지)을 매수하여 2006.3. 관리처분계획 인가로 입주권으로 전환된 경우 재개발아파트 준공되고 입주한 후 현거주아파트를 양도하게 되면 1세대 1주택 비과세 적용받을 수 있는지 여부

 【회신】

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「소득세법」 제89조 제2항의 규정에 의한 “조합원입주권”을 취득함으로써 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 양도함에 있어 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제3항 또는 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은영 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.

 ○ 서면4팀-3920, 2006.12.01

 【질의】

 (내용)

 - 2002년 8월에 서울 노원구 지역에 소재하는 주택을 취득하여 소유하고 있음.

 - 2006년 11월에 서울 성동구 ○○○ 지역의 뉴타운 재개발지역내 상가를 취득하였으며, 당해 상가는 추후 주택재개발사업이 진행되는 경우 주택을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권을 취득할 예정임.

 - 2002년 8월에 취득한 주택에서 주택재개발사업으로 완성되는 주택에 입주할 수 있는 기간까지 거주할 예정임.

 (질의)

 - 1세대가 위와 같이 1주택과 1조합원입주권을 소유하는 경우 2002년 8월에 취득한 주택을 언제 양도하여 1세대 1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

 【회신】

 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 2006.1.1. 이후에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 과세됨).

 2. 위 1.의 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건(①,②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.

 ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 ‘주택재개발사업’이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 ‘주택재건축사업’이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것

 ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

 ○ 서면4팀-2529, 2006.07.27

 【회신】

 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업에 대하여는 「소득세법 시행령」 제155조 제17항 및 제156조의 2 제5항 규정이 적용되지 아니함.

 ○ 서면4팀-587, 2006.03.15.

  【질의】

  현재 2주택(서울소재 1990년 매입 15년 거주 및 1995년 매입 미거주)을 소유하고 있음. 1995년 매입한 주택이 재건축으로 멸실된 상태에서 1990년 매입한 주택을 매도하는 경우 현행법령에서 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지 여부

 【회신】

 「소득세법」 제89조 제2항의 규정에 의거 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세요건을 충족한 주택(주택부수토지를 포함 함)과 2006.1.1.이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (「동법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함) 또는 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」 (법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말함) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”이라 함)를 보유하다 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 2주택을 보유한 세대로 보아 양도소득세의 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임.