1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1994년 아파트를 취득하여 거주하다 2003.3월 재건축 사업계획승인되어 2003.6월 건물 멸실되고 2006.3월 준공 및 입주하여 2006.12월 양도함.
○ 질의내용
- 위 주택의 양도소득세를 계산하기 위하여 장기보유특별공제율을 적용함에 있어 보유기간을 당초 구 주택의 취득시기부터 양도일까지의 기간에 대하여 적용하는지 재건축 기간을 제외한 건물이 존재하는 기간만을 적용하여야 하는지에 대하여 질의함.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
- 이 하 생 략 -
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)
양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 15
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45
③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)
④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)
⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2005. 5. 31. 개정)
2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2005. 5. 31. 개정)
3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2005. 8. 5. 개정)
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 서면4팀-179, 2006.02.02
【질의】
(내용)
- 현재 본인이 거주하는 아파트는 구 ○○아파트를 재건축하여 완성된 아파트로 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 것임.
- 1990년에 구 주택을 취득하여 현재 15년간 보유하였으며 가족들이 5년 이상 거주하였으나 본인은 지방근무상의 형편에 의하여 사실상 당해 주택에서 1년 정도 새로운 주택에서 1년 7개월 합2년 7개월을 거주한 1세대 1주택임.
(질의)
- 위의 주택을 양도함에 45％의 장기보유 특별공제를 받을 수 있는지.
- 1세대 1주택 비과세요건을 판단함에 구주택의보유ㆍ거주기간 및 신주택의 보유ㆍ거주기간을 통산하여 판단하는지.
【회신】
도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세판정 및 소득세법 제95조 제2항의 장기보유특별공제율을 적용하는 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것임.
【질의】
소득세법 제95조에 의하면 장기보유특별공제는 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것은 양도차익의 100분의 10, 5년 이상 10년 미만인 것은 양도차익의 100분의 15, 10년 이상인 것은 양도차익의 100분의 30을 공제하도록 되어있음.
질의자는 아파트 55㎡와 대지지분 85㎡를 1989. 8. 24에 취득하여 소유하다가 재건축조합을 형성하여 재건축을 하게됨에 따라 동 아파트 55㎡는 1993. 5. 23 멸실되어 멸실등기되었고, 재건축아파트를 신축하게되어 종전 아파트 대신 새로 지은 재건축아파트 136㎡와 대지 60㎡를 받았고 공사는 완성되었으나 준공검사를 필하지 못하여 1994. 12. 10 가사용 승인을 얻어 입주하여 살고 있으며 1998. 2. 1 준공검사를 필하여 1998. 3. 10 소유권 보존등기를 필하였음.
이 경우 1998. 7. 10 동 아파트를 양도한 경우 장기보유특별공제 보유기간 계산에 의문이 있어 질의함.
【회신】
재건축에 의하여 취득한 아파트의 양도에 대한 양도소득세 산정시 양도차익에서 공제하는 “장기보유특별공제액”은 주택과 주택의 부수토지를 구분하여 각각의 보유기간에 따라 산정하는 것이나, 그 아파트가 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994. 7. 30 개정법률)의 규정에 의하여 재건축된 경우(추가청산금을 지급하고 취득한 부분 제외)에는 주택과 그 부수토지의 구분없이 종전아파트의 취득시기부터 계산한 보유기간을 적용하여 산정하는 것임.